www.fdc01.com房地产智库高密度策略——2.0以上容积率项目研究www.fdc01.com房地产智库目录一、引言二、体系分解三、可能性研究四、需求性研究五、产品观六、小屯项目的针对性研究www.fdc01.com房地产智库一、引言www.fdc01.com房地产智库研究背景及目的背景?可能开发项目中，高容积率是一大类型。?具有节地性，符合城市发展方向。目的?形成针对高容积率的产品观?为高容积率项目的决策提供参考www.fdc01.com房地产智库研究思路研究范围：以研究北京代表项目为主，参考集团建成项目信息研究方法?以客户需求为基础，分析高容积率带来的特点，以及由此形成的特质，形成产品观?实际项目分析和万科住区开发经验相结合?同时关注相关内容的成本情况www.fdc01.com房地产智库高容积率带来了什么？?相同用地下，地上建筑面积和体量增加，如何消解高密度带来的压迫感？?如何处理高密度开发与提高居住空间舒适度的矛盾？宜居性与舒适性——澳洲康都的高密度和景观处理，金色家园泛会所处理?高密度下的景观处理？?高密度对局部小气候的影响？?高密度对路网形式和密度的要求，以及对社区开放的影响?高密度下的停车策略（包括对成本与环境的影响）?相同用地下，可能形成更多的建筑形式、户型的多样性，由此可能带来居住混合性的增加（尤其在大规模社区中）?相同用地下，人口密度的提高，带来对融洽邻里交往的更迫切的需求?高容积率下的户型配比与楼盘定位策略？对户型设计的要求？?对“合理性”的更高要求（相比低密度）?如何有效地提高容积率？进深的控制？东西向的合理利用？?对内部或周边配套的要求？?对后期装修的影响？www.fdc01.com房地产智库二、体系分解www.fdc01.com房地产智库产品=可能+需求产品线客户线（可能成为什么？）（需要成为什么？）?单体的可能性?规划的可能性社区?‥‥‥定位www.fdc01.com房地产智库需求解析（一）规划社区单社区体其定位定位景它套观配www.fdc01.com房地产智库需求解析（一）规宜合居理性划性社区单社区体其定位定位景它套观配自我实现尊重需求宜居性归属与爱安全需求合理性生理需求www.fdc01.com房地产智库需求解析（二）www.fdc01.com房地产智库需求解析（二）规划单体景观配套及物其他附加业值宜居性?消解高密度?提高居住空?景观的宜居?提倡精装修?高密度下融带来的压迫感间舒适度性，减少后期洽邻里交往?关注局部小装修的不良的可能气候影响?社区文化的?同层次的适?便利的商业营造当居住混合服务设施?生态技术的运用合理性?合理提高容?符合楼盘定?合理的内部积率位的高容积或周边配套?适合高密度率下的户型?适应高密度的路网形式和配比策略的物业管理密度?合理的户型?停车策略设计社区定位卖给谁？客户能得到什么？（地段、性价比、产品力、景观、教育、社区文化、社区形象）www.fdc01.com房地产智库高容积率下的产品观?结合地块条件，根据客户需求，合理明确地定位，组织产品要素，挖掘高密度产品的可能性?保证产品的合理性?符合社区定位的宜居性?符合定位的其他附加值www.fdc01.com房地产智库三、可能性研究www.fdc01.com房地产智库高容积率下的单体演变逻辑?品质逻辑：日照、通风、保温、景观视野、均好性?型式逻辑（节地性）：面宽、进深、单层户数、分摊系数?成本逻辑：外墙面积、结构形式、设备、层数变化www.fdc01.com房地产智库高容积率下的单体演变图示今典朝阳朝阳花园园园（一期）（二期）www.fdc01.com房地产智库www.fdc01.com房地产智库高容积率下的单体演变图示www.fdc01.com房地产智库棕榈泉国际公寓光明城市（上华贸国海）际公寓燕沙后www.fdc01.com房地产智库高容积率下的单体演变图示锦绣龙城（浙江）公园印象（上海）枫林绿洲www.fdc01.com房地产智库（西安）珠江峰景www.fdc01.com房地产智库高容积率下的单体演变图示嘉和人家www.fdc01.com房地产智库www.fdc01.com房地产智库高容积率下的单体演变图示户数外墙通风户数户数户数户数户数通风日照日照日照日照通风通风景观景观景观户数户数户数通风日照通风户数www.fdc01.com房地产智库高容积率下的单体品质象限（北方）宜居性（景观、均好性）合理性（日照、通风）www.fdc01.com房地产智库高容积率下的建议单体选择（北方）www.fdc01.com房地产智库单体的拼接组合www.fdc01.com房地产智库高容积率下单体选择的几点考虑（北方）?一般情况下，在以上8种类型中选择，以保证品质和容积率的均衡。?影响单体品质的因素排序如下：日照〉景观视野〉通风〉单层户数〉保温?板楼进深控制在14米以内（一梯三户加厚部分除外）。?在不影响户型品质和兼顾建筑造型的前提下，尽量减少单体平面的周长，以提高保温性能，并可减少外装饰面积，降低造价。?注意电梯位置对户内空间的噪音和震动影响。www.fdc01.com房地产智库高容积率下规划组合的考虑因素?经济性：单体选择、日照间距、层数?空间感：围合感、领域感、流动性?宜居性：小气候、景观性、便利性www.fdc01.com项目基本数据一览表房地产智库总户三居户总用地总建面车位比数型主要板主要塔均价容积(公(万平(车：绿化率最低最高精项目(千(楼尺寸楼尺寸(元/开发率顷米户（%）层数层数装时间户平（米）（米）平))))))www.fdc01.com房地产智库23.4　23.47800乐府江南2.0711301.5680.934.20%190*16.999是3.3*1522.4*11.7(3慧谷阳光2.156.23170.811　35%1309166800否2.5)　30.219.2诚品建筑2.45.9314.80.7160.8345%157*18.19158800是2.8*14.4珠江峰景2.4411.33332.20.9135%148　41*26(6)12216200是4.6　16.6华纺易城2.4625502.93　1　40%13712185600否3.11*14.9　22299500可阳光上东2.4847.5371.82.4831.27　37%2207323.6*18.5*15.4(4)/8500选　27.924.514868005.4燕沙后2.53.711.30.7931.2　35%*13.7(3*30.6(6)918否)沿海2.642586.374.9830.70630%　　　6500是5.6赛洛城星园2.711.229.32.1220.7　33%150　46*26(6)13316800否0.1上元3.188.2534.171.5881.0330.01%190　5328000是4.428.85200160002.8棕榈泉3.47301.4　1.5　50%　*29.1(4)2330是观湖国际　29.43.59.343.91.81.0830%　172282814000是4.8（北区）*18(3)朗琴园3.810.94020.840%150　15307300是1.4　26.4澳洲康都3.986.1328.611.7111.01430.50%143*17.4(315287100是4.1)www.fdc01.com房地产智库项目基本数据比较图50容积率（*10)总用地（公顷）45地上总建面（万平米）总户数（百户）40车位比（车：户）*10绿化率（%）35三居户型最低层数最高层数30板楼进深均价25首期开盘时间2015现象：项目的档次10与容积率、层数关联小，与地段5、景观资源、自身品质关联大0南光筑景城东后城园元泉际园都江阳建峰易上沙洛星上榈国琴康府谷品江纺光燕赛棕湖朗洲乐慧诚珠华阳观澳www.fdc01.com房地产智库高容积率下的规划结构分类（按构成元素）纯点塔万科星园（2.7）www.fdc01.com房地产智库棕榈泉国际公寓（3.4）www.fdc01.com房地产智库高容积率下的规划结构分类纯点塔点塔+少量板www.fdc01.com房地产智库珠江峰景（2.44朗）琴园(3.8)www.fdc01.com房地产智库高容积率下的规划结构分类纯点塔点塔+少量板点+板www.fdc01.com房地产智库阳光上东(2.48)www.fdc01.com房地产智库高容积率下的规划结构分类纯点塔点塔+少量板点+板板+少量点诚品建筑（2.4）www.fdc01.com房地产智库乐府江南(2.07)www.fdc01.com房地产智库高容积率下的规划结构分类纯点塔点塔+少量板点+板板+少量点燕沙后(2.5)澳洲康都www.fdc01.com房地产智库(3.98)www.fdc01.com房地产智库高容积率下的规划结构分类纯点塔点塔+少量板点+板板+少量点纯板慧谷阳光(2.15)华纺易城(2.46)www.fdc01.com房地产智库www.fdc01.com房地产智库高容积率下的规划结构分类纯点塔点塔+少量板点+板板+少量点纯板观湖国际(3.5)www.fdc01.com沿海赛洛城房地产智库(2.64)www.fdc01.com房地产智库高容积率下的规划结构分类上元(3.18)纯点塔点塔+少量板点+板板+少量点纯板www.fdc01.com房地产智库高层高层+小高层高层+小高层+低多层高层+低多层www.fdc01.com房地产智库高容积率下的规划结构分类（按围合方式）强围合半围合弱围合开敞式www.fdc01.com房地产智库高容积率下的规划结构要点分类表序