1房地产智库www.fdc01.com2008年12月房地产开发投资与拓展实务房地产开发投资与拓展实务2在市场成熟，营销手段、设计水平、施工质量差别不大的情况下，地段仍旧是房地产开发的决定性因素房地产智库www.fdc01.com港资地产商把地段论奉为真经：房地产开发中起到关键作用的是拿到一块好地盘。由于建筑成本、专业费、税费等费用相对固定，房地产开发中有关技术如规划、监理、物业管理也相对规范，因此、地盘状况对项目起决定影响。因此要重新审视地段价值，并对地段价值做出选择判断，即择地之道“”“”“”地块判断概述3仅仅拿到优质地块并不能完全保证企业利润并最终获得项目成功房地产智库www.fdc01.com紫荆豪庭民源大厦百富中心铂宫银钻公寓建国公寓天鸿项目凯恒中心弘通大厦森豪公寓概括地讲，之所以有楼盘不幸半途搁浅，对于企业来讲，通常面临资金、司法、行政、市场四方面的问题。其中市场因素和营销策划有着直接的关系，资金断链很大原因上也和营销不力有关，行政上的违规如设计、建设违规也或多或少和营销中的产品设计有着联系。地块判断概述4房地产智库www.fdc01.com一、市场供求关系二、地块的自身条件1.地块与市中心的距离2.土地承载力3.地势影响4.地块大小影响5.地块形状影响6.其他:日照等三、地块的社会条件1.道路交通设施2.市政基础设施3.生活服务设施(商业文娱)4.附近房地产影响四、地块的环境条件1.自然环境2.休闲生活空间3.空气和噪音、辐射五、地块周围的经济条件1.经济发展状况2.工资水平3.投资水平六、人口因素1.人口数量2.人口素质3.家庭规模七、城市规划因素1.土地用途2.容积率、覆盖率、建筑高度八、心理因素影响1.地块风水2.风俗习惯地块选择的影响因素地块判断概述5房地产智库www.fdc01.com----土地所有权两种土地所有权：1、国家土地所有权（国务院代表国家行使）2、集体土地所有权（村集体经济组织或村民委员会作为所有者代表经营、管理）国有土地使用权取得方式（供地方式）1、划拨2、有偿使用:出让国有土地租赁国有土地使用权作价出资或入股授权经营公开市场与土地价值的判断力6房地产智库www.fdc01.com土地出让土地划拨短期租赁土地储备土地整理一级开发收购整理储备出让土地收回土地收购土地置换土地征用----土地收储流程公开市场与土地价值的判断力7房地产智库www.fdc01.com8房地产智库www.fdc01.com----获取土地的几种主要方式土地储备房地产企业的生命线招标专业技巧大智慧（避免陷入陪标、破坏潜规则的尴尬、识别瑕疵）挂牌同拍卖拍卖专业勇气非理性的执着（理性和授权额度的坚决贯彻）并购机遇土地质量铺满鲜花的陷阱（风险意识、充分的评估）合作看上去很美合作对象的选择、资源的优劣评判）公开市场与土地价值的判断力————++————++——++------(9议返回出让处发布招标公告投标人登记、索取标书和有关文件投标人缴纳履约保证金、投标返回土地整理储备中心土地整理储备中心与原土地使用者签订土地收益分配及搬迁协房地产智库www.fdc01.com开标成立评标小组出让底价审定小组确定招标底价主管局长、局长审批评标小组评标局长办公会地价审定土地出让处审查地价办公室地价初审》市国土房管局确定中标人，发出《中标通知书拟订土地收益分配及搬迁协议拟订招标工作方案拟订招标文件地价评估土地整理储备中心向土地利用中心移交文件市规委规划意见书无规划意见书有规划意见书土地利用中心拟订《土地出让合同》国有土地使用权招标出让流程图批转土地整理储备中心出让处初审市国土房管局与中标人签订《土地出让合同》储备土地市国土房管局受理----获取土地的几种主要方式公开市场与土地价值的判断力受让方缴纳合同定金需提交的文件、土地出让申请、《房屋所有权证》、《国有土地使用证》；无《国有土地使用证》的，提供土地权属来源文件、无法院查封、抵押的证明、营业执照或法人资格证明文件、有《规划意见书》及其它规划材料的，提交《规划意见书》、其它规划材料及份地价评估报告1234563申请人土地出让申请10挂牌出让处土地整理储备中心竞买人登记、索取挂牌文件和有关文件土地整理储备中心与原土地使用者签订土地收益分配及搬迁协议房地产智库www.fdc01.com竞买人提出竞买申请出让底价审定小组确定挂牌底价主管局长、局长审批竞买人提出竞买申请时应提交的文件：1、竞买申请书2、营业执照3、法人代表证明书4、法人代表身份证复印件5、不低于公告数额的履约保证金6、按公告须提交的其它文件检查竞买申请的有效性，发放标号的竞买标志牌局长办公会地价审定土地出让处审查竞买地价办公室地价初审拟订土地收益分配及搬迁协议拟订挂牌工作方案拟订挂牌文件地价评估签订《拍卖成交确认书》市国土房管局与竞得人市规委规划意见书土地整理储备中心向土地利用中心移交文件无规划意见书有规划意见书国有土地使用权挂牌出让流程图批转土地整理储备中心拟订《土地出让合同》土地利用中心》出让处初审同合让出土地《签订市国土房管局与中标人储备土地市国土房管局受理----获取土地的几种主要方式公开市场与土地价值的判断力受让方缴纳合同定金需提交的文件、土地出让申请、《房屋所有权证》、《国有土地使用证》；无《国有土地使用证》的，提供土地权属来源文件、无法院查封、抵押的证明、营业执照或法人资格证明文件、有《规划意见书》及其它规划材料的，提交《规划意见书》、其它规划材料及份地价评估报告1234563申请人土地出让申请11迁协议返回出让处土地整理储备中心发布拍卖公告竞买人登记、索取拍卖文件和有关文件土地整理储备中心与原土地使用者签订房屋土地收益分配及搬房地产智库www.fdc01.com竞买人提出竞买申请出让底价审定小组确定拍卖底价主管局长、局长审批竞买人提出竞买申请时应提交的文件：1、竞买申请书2、营业执照3、法人代表证明书4、法人代表身份证复印件5、不低于公告数额的履约保证金6、按公告须提交的其它文件检查竞买申请的有效性，发放标号的竞买标志牌局长办公会地价审定土地出让处审查公开拍卖地价办公室地价初审拟订房屋土地收益分配及搬迁协议拟订拍卖工作方案拟订拍卖文件地价评估签订《拍卖成交确认书》市国土房管局与竞得人市规委规划意见书土地整理储备中心向土地利用中心移交文件无规划意见书有规划意见书国有土地使用权拍卖出让流程图批转土地整理储备中心拟订《土地出让合同》土地利用中心》出让处初审同合让出土地《签订市国土房管局与中标人储备土地市国土房管局受理----获取土地的几种主要方式公开市场与土地价值的判断力受让方缴纳合同定金需提交的文件、土地出让申请、《房屋所有权证》、《国有土地使用证》；无《国有土地使用证》的，提供土地权属来源文件、无法院查封、抵押的证明、营业执照或法人资格证明文件、有《规划意见书》及其它规划材料的，提交《规划意见书》、其它规划材料及份地价评估报告1234563申请人土地出让申请12投标地价总额20.123.312527.535.9628房地产智库www.fdc01.com投标单位来广营2#地(招标底价14.328亿、规划建筑面积49.82万㎡)北京懋源置业有限公司、北京懋源房屋开发有限公司、北京麒麟房地产开发有限责任公司投标联合体北京春光房地产开发有限公司、四川大地房地产开发有限责任公司投标联合体北京城市开发股份有限公司、国奥投资发展有限公司投标联合体北京华润曙光房地产开发有限公司、华润置地（武汉）发展有限公司投标联合体北京合生北方房地产开发有限公司----案例公开市场与土地价值的判断力13房地产智库www.fdc01.com投标地价总额77.77.78.18.18.84899.710.4810.511.1112投标单位丰台区小井村新村住宅及配套用地（招标底价5.18亿）广州富力地产股份有限公司金融街控股股份有限公司北京华润曙光房地产开发有限公司重庆龙湖地产发展有限公司首创置业股份有限公司金地（集团）股份有限公司北京金泰房地产开发有限责任公司与北京金泰恒业有限责任公司投标联合体北京北辰实业股份有限公司保利房地产（集团）股份有限公司北京万科企业有限公司中海地产集团有限公司北京市华远地产股份有限公司----案例公开市场与土地价值的判断力14房地产智库www.fdc01.com15178.612.811.1115.81投标地价总额投标单位远洋地产有限公司北京名流未来置业有限公司和名流置业集团股份有限公司联合体北京合生北方房地产开发有限公司北京中蓝隆基房地产开发有限公司和重庆龙湖地产发展有限公司金融街控股股份有限公司北京万科企业有限公司朝阳区西大望路27号住宅及公建用地-万科金色成品（招标底价7.49亿）----案例公开市场与土地价值的判断力15房地产智库www.fdc01.com投标地价总额6.60198.5210.74投标单位丰台区王佐乡居住项目用地（招标底价5.5亿）北京中金安盛房地产开发有限公司北京新鸿基盛城置业集团有限公司与北京崇文新世界房地产发展有限公司投标联合体重庆市金科实业（集团）有限公司?----案例公开市场与土地价值的判断力16房地产智库www.fdc01.com投标地价总额中国水电建设集团房地产有限公司4.18北京中展投资发展有限公司和北京城市开发集团有限责任公司联合体4.6北京城建集团有限责任公司和北京城建房地产开发有限公司联合体5.189.2投标单位顺义区天竺空港展馆配套设施项目用地国有建设用地使用权（招标底价为4.1亿）北京世纪龙泉房地产开发有限公司----案例公开市场与土地价值的判断力17房地产智库www.fdc01.com投标地价总额5