1、调控压力持续温家宝：巩固房地产市场调控成果，促进房价合理回归1月31日，国务院总理温家宝在主持召开国务院第六次全体会议时，对当前重点工作作了部署，明确提出：巩固房地产市场调控成果；继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归；采取有效措施增加普通商品房供给；做好保障性住房建设和管理工作。两年五次明确提及“促进房价合理回归”?2010年02月27日：本届政府有信心使房价能够保持在一个合理的价位。?2010年12月26日：在我的任期内，一定要使房价能够保持在一个合理的水平。?2011年05月01日：使房价回归到合理水平的决心是坚定不移的。?2011年11月06日：我们的目标是要使房价回归到合理的价格。?2012年01月31日：巩固房地产市场调控成果，促进房价合理回归。1、调控压力持续1月10日，在“第十二届瑞银大中华研讨会”上指出：预计中国政府未来6个月将继续实施房地产调控政策，因此2012年中国房价将下跌5%-20%，其中一线城市房价跌幅最大。2012年一季度末与二季度初是房地产风险高危期，或出现风险集中爆发，中小房产商资金瑞银链断裂，房地产市场洗牌整合。近期，发布房地产专题报告指出：2012年预计房地产信托到期规模2234亿，总还款额约2500亿，主要集中在3季度，月均还款360亿，且其中6成布局在一二线城市、具备一二级资质的中大型开发商，意味着2季度开始，开发商将加快销售，回中金笼资金，一二线城市房价面临调整压力。1、调控压力持续1月17日，发布《2012年中国经济预测报告》认为：2012年房价下跌趋势已成共识，预计同比下跌5.3%。其中，一季度商品房销售均价同比将下降10.7%左右，第二季度同比下降8%左右，三季度同比下降3.6%，只有四季度会同比上升1%左右。1月30日，发布《2012年中国经济展望报告》预计：房地产市场调整是2012年中国经济增长面临的最大的国内风险。2012摩根大通年全国房价将平均下跌5%-10%，其中部分一线城市房价跌幅可能达到15%-20%。2、市场观望情绪浓厚，成交量下跌北京商品住宅月度成交走势（2011.1-2012.1）北京：量价齐跌12121010?2012年1月，北京全市商品住宅成交量创近三8866年首月新低，共成交3779套（日均122套），4422环比、同比分别下降39.5%、66.5%；成交均00价为17840元/㎡，环比去年12月下跌19.5%。?春节期间，北京商品住宅网签系统暂停服务，2012年1月北京商品住宅日度成交走势（套）因此市近三年场呈现来“零成交”。1月份北京商品住宅成交情况12成交套数成交均价时间10春节期间（套）（元/㎡）8网签系统日均暂停服务2010年1月10245191106122套42011年1月1129322955202012年1月377917840数据来源：CRIC系统、北京市房地产交易管理网站2、市场观望情绪浓厚，成交量下跌上海商品住宅月度成交走势（2011.1-2012.1）上海：量跌价稳12121010?882012年1月，上海全市共成交4686套（日均6644151套）。扣除保障房后，实际成交1783套22（日均58套），创近三年首月新低，环比、00同比分别下降61%、80%；成交均价为22541元/㎡，环比去年12月微涨1.1%。?春节期间，上海全市商品住宅共成交4套。2012年1月上海商品住宅日度成交走势（套）近三年来1月份上海商品住宅成交情况12成交套数成交均价时间10春节期间（套）（元/㎡）共成交48套日均2010年1月5455210836151套扣除保障房后42011年1月882223757日均258套02012年1月4686（1783）22541注：括号中数据为扣除保障房后实际成交套数数据来源：CRIC系统、搜房网数据监控中心2、市场观望情绪浓厚，成交量下跌杭州商品住宅月度成交走势（2011.1-2012.1）杭州：量跌价稳1515?2012年1月，杭州主城区商品住宅成交量创近1010三年首月新低，共成交445套（日均14套），55环比、同比分别下降72.2%、82.9%；成交均价0018578元/㎡（环比上涨10.3%，原因为去年12月滟澜山等项目低价放量成交拉低了当月均价）2012年1月杭州商品住宅日度成交走势（套）。近三年来1月份杭州商品住宅成交情况12成交套数成交均价?春节期时间间，杭州主城区商品住宅仅成交1套。10春节期间（套）（元/㎡）仅成交18套2010年1月1064161136日均414套2011年1月259723114202012年1月44518578数据来源：CRIC系统、透明售房网2、市场观望情绪浓厚，成交量下跌二三线城市：量跌价稳?从成交量来看，2012年1月各地商品住宅成交套数环比均出现了大幅回落，平均跌幅达到55%；各监测城市中，宁波跌幅最小（23.8%），大连跌幅最大（86.7%）。?从成交均价来看，2012年1月各地商品住宅成交平均环比微跌0.2%。2012年1月主要二三线城市商品住宅成交套数2012年1月主要二三线城市商品住宅成交均价120121210-0.21010888-0.4666-0.64442-0.8220-100数据来源：CRIC系统、中国指数研究院、各地房管网站及相关行业网站3、存量不断增加?城市库存叠创新高，不断增加，去化压力进一步加大。城市单位2009年2010年2011年面积（万㎡）124213041551北京商品住宅存量套数（万套）9.110.312.3面积（万㎡）480640973上海商品住宅存量套数（万套）3.44.26.73面积（万㎡）74.9178343杭州商品住宅存量套数（万套）0.521.362.77说明：以上数据均为对应年份的年末；截至2011年底，杭州主城区商品房存量为4.47万套。4、房地产商2012应对策略（战略）以不变应万变加码商业地产应对调控“三调节”加快刚需产品入市重点加大中小户型刚需类住宅的供应与推广计划稳健能够抗风险坚持高周转把握消费者惜购机会小步快跑4、房地产商2012应对策略（销售）2012年主要品牌房企销售策略一览房企主要销售策略万科2012年将实行冬天模式：现金为王；快速销售；更谨慎拿地；管理模式节流；冬天把身体练好。多元化战略，将提升商业推盘比重与租金收入作为新增长点；提升产品品质，精细化管理，科学定价，低开高走，狠抓计划销售万达。恒大稳健策略：谨慎拿地、提升管理、稳步增长、控制现金流；定位明确、薄利多销、满足刚需，销售策略随行就市。应对调控的“三调整”：一是调整房地产业产品结构，重点加大中小户型刚需类住宅、商业办公项目的供应和推广力度；二是调整绿地区域结构，加大受调控影响较小城市的营销力度，同时积极关注和布局三、四线城市，择优进行项目储备；三是调整产业结构，加大能源、金融等综合产业的布局和拓展。根据销售速度和利润率进行自我调价，去库存为上半年主要任务；保持资金高周转；多元化发展，完善产品结构；提升商业比重保利。中海全线布局商业地产；灵活的价格机制，保证中间价位的成交，高端产品一直保持在稳定的价位，提高资金回笼水平。碧桂园提升抗风险能力，推出符合刚性置业需求的高性价比房源，以合理定价满足刚性需求。2012年将继续坚持“高周转”销售策略，进一步提升抵御市场风险的能力；深化“多业态发展”，加速发展商业综合体、度假地产等龙湖物业；调整推盘区域结构，增加二三线城市产品供给。华润逆周期发展，继续扩张拿地；布局全国，加大二、三线城市发展力度；加快商业地产开发步伐。信息来源：摘自各房企高层对外发言、信息披露等资料，整合汇集而成。