谨呈：湖南东润房地产开发有限责任公司长长沙置沙置业业通投通投资资咨咨询询有限公司有限公司2010-022010-02项目提报针对以下问题进行整体策划■大势研究及走势观点■项目整体认识和定位■项目整体规划建议■开发步骤和启动区研判■首开项目认识和定位■首开项目规划建议■营销策划总策略和执行方案Contents一项目面对一个什么样的市场2009年宏观调控政策A、1月，积极财政政策、宽松货币政策。B、3月，温总理政府工作报告——力促市场健康稳定。C、7月，中央房价基调定为“维持回暖态势,防止涨价蔓延”。D、12月，温总理提出“增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设”等四大举措，简称“国四条”。说明：数据来源于国家统计局由年初“力促市场健康稳定”到年末“国四条”——前松后紧，有保有压后“国四条”时代“国四条”基调——鼓励自住，控制投机，增加供给，遏制房价，维稳楼市健康。部委政策：1、央行上调准备金率遏制信贷冲锋剑指楼市2、银监会再次收紧房地产信托禁止流向土地储备各地楼市反映：3、银监会严控贷款个人贷款须说明用途且面谈4、二套房贷首付比不得低于40%一线城市政策调控“压价格”为主5、各商业银行陆续收紧房贷停止或调整优惠政策广州：价格初现调整货币政策走向成关键6、住建部严格二套住房信贷等管理，抑制投资投机性购房。上海：开发商、购房者看谁熬得过谁国7、国土部将会严打开发商囤地收地细节及政策即将出台。杭州：春节楼市成交萎缩节后博弈加剧四深圳：楼市极度寒冷节后成交量是关键条北京：业内人士均关注信贷政策走向出二、三线城市政策调控以“保增长”为主地方政策成渝：燃起“冬天里的一把火”台1、北京出台“京版十一条”预售三日内公布全部房源海口、三亚逆市上扬2、南京出台楼市调控新政公积金可贷额直降10万武汉环比上涨15%3、上海严格二套房优惠门槛长沙、合肥、东莞环比小幅下跌调整。4、青岛购房新政优惠继续为楼市松绑5、芜湖房产新政出台重保障续优惠促发展6、广州闲置地一次性征两成闲置费7、海南抛出史上最严厉手段捂盘惜售3天可踢出市场8、各地实施细则陆续出台中……后“国四条”时代核心目的——调整房价、稳定市场；效果显现。房地产市场供销走势2009年长沙房地产市场供销走势：说明：数据来源于长沙市房产局VIP研究中心长沙市纯商品房供应量887.83万㎡，销售1097.8万㎡。供销比为0.81；供小于求；市场回暖。房地产市场供销走势2009年雨花区供销走势：说明：数据来源于长沙市房产局VIP研究中心雨花区纯商品房供应量294.53万㎡，销售333.53万㎡，供需两旺。全年供销比为0.88；9月起供销比均大于1.3。市场竞争激烈。纯商品住宅价格走势2009年长沙市纯商品住宅价格走势图：43021价格波动幅价格波动幅度大度小雨花区、岳麓区价格上涨明显，长沙市价格平稳上升，增幅为15%。全年价格波动幅度由广而大到小而集中。雨花区纯商品住宅均价达到4300元/平米，位列各区之首。商品房存量销售周期分析2009年长沙市商品房（含经济适用房等）存量去化周期分析表：项目全市开福区天心区雨花区岳麓区芙蓉区商品房640.9—————存量（万㎡）其中：住宅489.1108.838.6186.5133.921.3全年销售量商品房1276.0—————（万㎡）其中：住宅1195.0270.6206.2391.3210.7116.3全年销售速度商品房106.3—————（万㎡/月）其中：住宅99.622.517.232.617.69.7存量去化周期商品房6.0—————（月）其中：住宅4.94.82.25.77.62.2说明：数据来源于长沙市房产局VIP研究中心按全年销售速度计算：长沙市商品房存量销售周期为6个月。雨花区商品住宅存量销售周期为5.7个月。低密度物业分布图序号项目名称序号项目名称1绿城·青竹园20御邦2湘江壹号21橘郡3沙河·世纪城22保利·阆峰云墅4长泰豪园23五矿龙湾国际社区5西山汇景24卓越·蔚蓝海岸6碧桂园威尼斯城25中天山语林居7藏珑26星语林·汀香十里8鹏基·诺亚山林27香格里·麓山别墅9水印山城28麓山恋迪亚溪谷10幸福里29岳麓山公馆11早安星城30卓越·麓山别墅12山水湾31广晟西海岸13好望谷32金科东方大院14水云间33双盈·卧龙湾15融科·檀香山34南山·苏迪亚诺17托斯卡纳35盈峰翠邸18美洲故事36中新森林海19比华利山37山水英伦山庄多数分布于城郊，以景观为主城市中心亲河性低密度物业稀缺长沙低密度物业一览表项目总占地面开发进度容积率广告语绿城.青竹园2460亩0.25唯楚有墅于斯为尊保利.阆峰云墅600亩分三期0.35别墅中的世界名著美洲故事800亩分三期0.55原创北美，家族别墅纯御邦450亩分三期0.835岁的别墅/450亩省府中央臻墅别迪亚溪谷300多亩分二期0.64南西班牙，山地别墅墅群岳麓山公馆1000亩分二期0.3岳麓山中的别墅卓越.麓山别墅581亩分二期0.36原生岳麓，世界名墅水印山城550亩一期0.3东城低密度林湖别墅湘江壹号956亩分四期0.45高处相逢江山墅境，所见非常丁香十里800余亩2期0.55中式水岸生活威尼斯城2860亩分三期0.4给你一个五星级的家诺亚山林2500亩分五期0.96走过世界后的漫坡生活含别早安星城1300亩分四期1.26生活就是生活墅山水湾622亩分三期1.39万家丽路北55万平米高尚人文社区群托斯卡纳280亩分三期1.03意大利手工别墅群万科西街庭院53亩三期1.76庭院让生活更有想象山水英伦800亩分二期0.79纯粹为你而来苏迪亚诺502亩分二期1.05一城别墅伴城湖低密度物业供应分析1、近三年长沙市低密度物业批售走势图：批准预售面积批准预售套数万平米3918套20040001803500160268130001402252120250010081.920008067.215006052.510004020500002007年2008年2009年说明：数据来源于长沙市建委预警预报系统，数据采集37个项目（含长望浏宁）长沙市低密度物业（含洋房）供应量：逐年下降。低密度物业供应分析2、近三年长沙市独栋、双拼批售走势图：批准预售面积批准预售套数套万平米22020.017520016.016012913612.0119120827.98.07.17.4独栋批售相对稳定。5.7803.44.02.840双拼批售波动较大。0.002007年2008年2009年2007年2008年2009年独栋双拼3、近三年长沙市联排（含洋房）批售走势图：批准预售面积批准预售套数套万平米3707150.03500120.030002286250090.0199772.0200060.052.0150043.4联排（含洋房）批售100030.0逐年减少。5000.002007年2008年2009年联排（含洋房）低密度物业价格分析目前、长沙市在售主流低密度物业价格情况：价格走势楼盘名称独栋双拼联排洋房湘江壹号18000110万/套　6000数据显示长沙市场低密度物业主150～250万/东方大院25000　　流价格区间为：套美洲故事200万/套　　郡原美村360万/套起　　6800青竹园650万/套起　　　独立别墅：12000-25000元/平托斯卡纳　　80006800融科檀香山　　　8380米阆峰云墅12000　　　格兰小镇　95008000　双拼别墅：8000-12000元/平米麓山别墅300～600万/套　　　橘郡129万/套起80006000　联排别墅：8000-10000元/平米迪亚溪谷120004000盈峰翠邸110万元/套起　花园洋房：4000-8000元/平米碧桂园200万/套　7000　200万～400万/水印山城　　　套苏迪亚诺二期二批待上市好望谷12000　　　御邦　80万/套（叠拼）　5500汀湘十里10000　5500　龙湾国际社区　　74万/套　金色溪泉湾　　　　西山汇景9000　未特别注明；均指均价（元/㎡）低密度物业竞争分析主流低密度物业竞争分析表：说明：数据来源于长沙市建委预警预报系统，序号项目名称获批建面积已批售面积未来竞争量数据采集长沙市场23个主流项目1岳麓山公馆8.85.73.12湘江壹号11.96.65.3获批建面积是指取得【施工建设许可证】3水映加州10.05.74.3已批售面积是指取得【批准预售许可证】4盛世东方大院13.62.611.05美洲故事7.65.12.56郡原美村15.32.213.17青竹园10.77.92.8未来竞争量（不含存量）8托斯卡纳16.26.210.09融科檀香山11.68.13.5=获批建面积－已批售面10保利·阆峰云墅10.34.95.411格兰小镇15.05.49.6积12麓山别墅5.81.34.413橘郡9.82.17.7市场主流低密度物业竞争量：14麓山恋.迪亚溪谷14.07.36.715盈峰翠邸18.83.315.516苏迪亚诺10.18.91.2168.7万㎡17好望谷29.02.526.518御邦13.88.75.119比华利山4.32.61.620汀湘十里10.58.02.521五矿龙湾国际社区10.28.12.122国会山官邸16.70.016.723水岸新都8.00.08.0合计281.9113.3168.7小结：“以圭塘河景观区为轴心，以万家丽路和圭塘路两厢为依托，强力推进雨花腹地开发。”——雨花区副区长邱继兴1.区域竞争：雨花区作为中南第一区，在区政府提出的雨花区腹地开花的政策指引下，将会形成以圭塘河为主的城市名片；2.板块竞争：武广高速的开通和武广新城