遥望苏州金鸡湖苏州园区市调情况汇总︱2010年11月原创作者：@真叫卢俊；新浪微博分享平台@地产人图片日志；QQ交流群：上海地产交流中心（262278377）个案分析逻辑架构一、项目属性二、项目概况三、产品亮点四、营销亮点五、市场表现六、导致项目成功的核心驱动因素七、启示与借鉴八、类似成功案例原创作者：@真叫卢俊；新浪微博分享平台@地产人图片日志；QQ交流群：上海地产交流中心（262278377）苏州园区案例分析重点?万科中粮北岸——创新型联排别墅+公寓别墅化做法?万科玲珑湾——大盘产品线随着区域的成熟而变化?九龙仓国宾一号——类独栋的一种做法?朗诗绿色街区——高科技技术对住宅的影响?中海世家——赖特风格别墅产品表现?荣域——现代简约风格住宅产品表现?李公堤——强势景观资源打造特色高端商业街原创作者：@真叫卢俊；新浪微博分享平台@地产人图片日志；QQ交流群：上海地产交流中心（262278377）万科中粮本案原创作者：@真叫卢俊；新浪微博分享平台@地产人图片日志；QQ交流群：上海地产交流中心（262278377）项项目目属属性性?成熟区域低密度产品：0.8容积率，低密度高档社区?中式别墅产品：万科第四代中式别墅产品?独特产品创新：多层与别墅产品设计均包含大量的创新元素原创作者：@真叫卢俊；新浪微博分享平台@地产人图片日志；QQ交流群：上海地产交流中心（262278377）项目概况?占地面积：15万平米?建筑面积：12万平米?容积率：0.8，其中联排部分容积率0.6?物业形态：联排＋多层?总户数：300?绿化率：45%?投资商:万科集团，中粮地产原创作者：@真叫卢俊；新浪微博分享平台@地产人图片日志；QQ交流群：上海地产交流中心（262278377）整体规划基于户型内部中庭设计，使得整体容积率可平衡至0.8售售楼处楼处多多层层公寓公寓区区21米居住示范区?建筑整体排布相建筑整体排布相当紧凑当紧凑，且，且进进深深达达到到2121米，且米，且东东向分布少量多向分布少量多层产层产品，常品，常规规划规规划容容积积率基本率基本达达到到11左右左右?由于由于户户型特殊中庭型特殊中庭设计设计，，赠赠送送6060平米面平米面积积，，偷偷出大量容出大量容积积率，使得率，使得规划规划方方案案达达到到0.80.8规划创新点：划分一独立位置设计居住示范区，作为样板独特展示区域原创作者：@真叫卢俊；新浪微博分享平台@地产人图片日志；QQ交流群：上海地产交流中心（262278377）联排别墅部分原创作者：@真叫卢俊；新浪微博分享平台@地产人图片日志；QQ交流群：上海地产交流中心（262278377）户型设计米一层示意图7.8米后院216米6.深中庭米进32前院C2户型五室两厅五卫总建面：约338平米地上建面：约271平米地下室建面：约67平米中庭中庭概概念念设计设计，保，保证长进证长进深深项项目室目室内内采光采光对外主打两进三院的概念，内部中庭面积达到60平米短开间大进深是传统经济性别墅的做法，为了克服采光问题，万科惯常采用两种做法：中粮本案是一种，另一种为万科白马花园的二层退台设计原创作者：@真叫卢俊；新浪微博分享平台@地产人图片日志；QQ交流群：上海地产交流中心（262278377）户型设计南向卧室主卧餐厅阳光中庭起居室创新式北向三层，南向两层的做法起居室错层设计，起居室保证足够层高；由于中庭的设计，保证室内每户均有一定采光；南向两层北向三层，使得南向留有大面积露台，便于中庭的采光；地下独立车库设计；原创作者：@真叫卢俊；新浪微博分享平台@地产人图片日志；QQ交流群：上海地产交流中心（262278377）户型设计顶顶部由于部由于属属于附于附赠赠空空间间，，顶顶部不能封部不能封顶顶，以此，以此对对建筑排水功能提出更大要求建筑排水功能提出更大要求中庭中庭内内部部设设置下水管道，置下水管道，并与并与市政管市政管网联网联通通下水管道分布位置下水管道分布位置原创作者：@真叫卢俊；新浪微博分享平台@地产人图片日志；QQ交流群：上海地产交流中心（262278377）户型设计边套总建338平米餐厅空间较大7.8将主卧空间设置与北向，虽地下室无自然采光，使有中庭采光，但整体私密性用性较差与采光性均较弱?大户型设计，7.8米开间，尺度较为宽松顶层北向有一定?北向入户，对外主打三程度退台，保证进庭院的概念，整体氛围营二层主卧的采光造浓郁?主卧套房打造不够奢华，难以体现300平米该有的价值南向大面积露台由于距离卧室较为，实际利用南北区域均通过庭院过道联接，客厅层高达4.2率低整体动线较为冗长米原创作者：@真叫卢俊；新浪微博分享平台@地产人图片日志；QQ交流群：上海地产交流中心（262278377）户型亮点露台露台设计设计中庭顶部设计南向南向卧卧室的北向采光口室的北向采光口内部走廊过道设计南向客南向客厅厅中庭位置中庭顶部并未安装玻璃，对建筑内部防水设计要求较高原创作者：@真叫卢俊；新浪微博分享平台@地产人图片日志；QQ交流群：上海地产交流中心（262278377）户型亮点组团组团式停式停车车方式方式?采用地下集中组团式停车方式?每户保证一辆以上车位，且独立入户设计?竖向交通通过两种方式解决：公共出入口（楼梯）直接进入组团内部；与地下室之间通过铁门连接原创作者：@真叫卢俊；新浪微博分享平台@地产人图片日志；QQ交流群：上海地产交流中心（262278377）车库设置公共出入口公共出入口每每个车个车位位旁都旁都设计竖设计竖向采光向采光天井和植天井和植物花物花地下室直接入地下室直接入户户坛坛，，与与自然直接接自然直接接触触，打造，打造生生态车库概态车库概念念原创作者：@真叫卢俊；新浪微博分享平台@地产人图片日志；QQ交流群：上海地产交流中心（262278377）建筑特点?典型的现代中式建筑特征，属于中式中徽派建筑的一种?形式较第五园产品更加简洁，不挑檐，不画栋?线条直线设计，极少运用弧线，棱角分明?色调依然走黑白灰三色，配以些许木质点缀原创作者：@真叫卢俊；新浪微博分享平台@地产人图片日志；QQ交流群：上海地产交流中心（262278377）产品细节?通过转角、内外墙高度差的设计实现局部内外部视觉通透性?线条较少弧线设计，线条感强烈原创作者：@真叫卢俊；新浪微博分享平台@地产人图片日志；QQ交流群：上海地产交流中心（262278377）景观亮点少少树树少少草草多多小小品品原创作者：@真叫卢俊；新浪微博分享平台@地产人图片日志；QQ交流群：上海地产交流中心（262278377）样板房样板房整体体现现代中式简约风格，与建筑整体气质相符原创作者：@真叫卢俊；新浪微博分享平台@地产人图片日志；QQ交流群：上海地产交流中心（262278377）多层复式部分原创作者：@真叫卢俊；新浪微博分享平台@地产人图片日志；QQ交流群：上海地产交流中心（262278377）产品亮点普普通公寓通公寓设设置置顶层普通公寓底底层层大大堂堂?实际一梯两户的户型设计，通过交错入户的方式，形成独梯独户的概念好处：极大的提高容积率，但此做法品质上不完全等同于叠加别墅?通过二层退台的方式形成一层露台设计好处：丰富外立面、提升居住品质PS：同样的做法在高层中也可以得到运用，上海的墅外亦是这样做法原创作者：@真叫卢俊；新浪微博分享平台@地产人图片日志；QQ交流群：上海地产交流中心（262278377）产品亮点公寓别墅化处理，将若干别墅原素融入住宅当中整体三房设计，突出顶层套房北向退台，保证采光的同设计，强化多层公寓的别墅概时，丰富了外立面念北向空北向空间间重新排布，整重新排布，整体分布更体分布更为紧凑为紧凑楼梯主仆分梯设置，保普普通公寓部分通公寓部分姆单独入户楼道处挑高层级，使得整体空间感较强，该做法在上海万科晶源中同样得到运用一梯一户设计二层通过退台设计，使得户型留意大面积阳台，提升居住舒适性250250平米平米复复式式户户型型公寓中公寓中富富含的含的别别墅元素：大面墅元素：大面积积套房套房设计设计、大面、大面积积花花园园露台、露台、独独提提独户独户、大、大开间开间、主、主仆仆分离入分离入户户…………原创作者：@真叫卢俊；新浪微博分享平台@地产人图片日志；QQ交流群：上海地产交流中心（262278377）外立面亮点五五层层大大转转角角露露台台设计设计顶顶部部设设置采光置采光天井天井内内部部楼楼梯梯设设置置退台交退台交错设计错设计大堂大堂核心筒南向开间被利用为室内阳台，扩二二层层小小阳阳台台搭配搭配使用使用核心筒南向开间被利用为室内阳台，扩大大户户型型阳阳台面台面积积，提，提升舒适升舒适性性由于交由于交错设计错设计，整体外立面，整体外立面线条较为线条较为丰富。如丰富。如此此设计设计适合适合于多于多层层建筑建筑当当中，高中，高层层建筑建筑线条线条以以挺拔挺拔简洁为简洁为宜宜原创作者：@真叫卢俊；新浪微博分享平台@地产人图片日志；QQ交流群：上海地产交流中心（262278377）物业亮点对外强调的5重安防系统第三道防线：保安电子巡更；　　第一道防线：周界围墙防范，小区出入口管理第二道防线：公共区域监控；第四道防线：公寓单元门防护；第五道防线：室内居家防盗。原创作者：@真叫卢俊；新浪微博分享平台@地产人图片日志；QQ交流群：上海地产交流中心（262278377）景观亮点景观设置较为人性化，整体排铺较为工整绿绿化排布化排布较为较为工工整，整，内内嵌若干嵌若干水水系系软软化化紧贴墙紧贴墙体体种种植植大量大量灌木植被灌木植被，有，有效效的的软软化建筑化建筑过过于分于分明明的的线条线条外，外，也也座椅朝座椅朝内内，，视线视线可以享可以享受受到景到景观观通通过过自然自然