谨呈：精城地产目标下的战略精城国际营销策略总纲成都大麦地产顾问有限公司2011年03月11闷骚—市场大势housingmarkets宏观形势经济整体向好，2011经济稳步上升可期，为国家调控房地产预留了充分余地?中国经济正逐渐摆脱经济危机的影响，2009年GDP逐步恢复增长，2010年均保持在10%以上的GDP增速，可以预期2011年GDP将继续保持2010年势头，达到9%以上的增幅宏观形势政府出台楼市调控政策频次提高，步步递进日期政策2010.02.20银监会发布流动资金贷款管理暂行办法打击炒房者2010.03.10国土部强调房地产用地监管将开展突击检查2010.04.11银监会：银行不得对投机投资购房贷款2010.04.13住建部：加快保障房建设遏制房价过快上涨2010.04.01国务院常务会：贷款买二套房首付不得低于50%2010.04.17国务院：房价过高地区可暂停发放第三套房贷2010.04.19国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知2010.04.20住建部：未获预售许可项目开发商不得收取定金2010.05.05三部委发通知加强廉租房管理2010.06.06三部委联合规范二套房认定标准2010.06.19六部委部署保障房规划2010.08.02国土部出炉1457宗闲置土地“黑名单”2010.09.27国土部住建部重拳调控楼市企业闲置土地超一年禁拿地2010.09.29央行银监会要求商业银行暂停发放第三套房贷2010.11.3四部委全面叫停三套住房公积金贷款，二套房公积金贷款首付至五成2010.2.18“限购令”成都版出台：成都户籍可购买第二套住房，外地户口凭纳税或社保购买第一套住房，暂停购买二套房宏观形势尤其在限购令出台后，全国一二线城市住宅成交量陡然陷入谷底各地限购令出台前后一周销售量比较?各地出台限购令时间不一，但政策出台销售量更是出现急刹北京：53.73万㎡跌至21.49万?北京、重庆、成都㎡上海：成交量跌幅都在439.6万㎡上升至50.78万㎡，但成交价下降3.95%重庆：成以上84万㎡跌至39万㎡成都：?上海成交量虽有所7万㎡跌至2万㎡上升，但成交价格下降幅度较大宏观形势可以预见，楼市近两年将持续打压势头，直至保障房大量投放市场，住宅类商品房价格压至低位为止“十二五”期间，要建设3600万套保障性住房,使得保障房占比达到20%”温家宝十一届全国人大四次会议：控制房价，我们将三管齐下：第一，还是要控制货币的流动性。我想补充一点，对于物价这一点也是重要的，也就是说消除房价物价上涨的货币基础。“第二，运用财政、税收和金融手段来调节市场需求；第三，加强地方政府的责任，无论是物价和房价，地方都要切实负起责。任来。也就是说要坚持“米袋子”省长负责制、“菜篮子”市长负责制，房价也由地方来负主要责任宏观形势“通货膨胀就像一只老虎，如果放出来就很难再关进去。”?进入2010年下半年，通胀基本保持在3%以上的增长率，尤其在2010年11月以后，通胀率基本保持在4.5%以上的惊人高位，2011年通胀管理压力巨大通胀压力下，市场货币贬值预期加大，市宏观形势场资金不断寻找房产以外的保值投资产品钻石热、黄金投资热“姜你军”“蒜你狠”“豆你玩”22斗妍—酒店式公寓市场Residencemarkets商业地产市场2010年商业物业供不应求成功佐证投资目光正逐步转向商业地产?2010年，市区商业供应80.83万㎡，销售103.54㎡；市区商业销售均价15556元/㎡?2010年商业物业物业呈现明显供不应求的特征，可以预见在供需充足的情况下成交量又将进一步放大，商业物业具备较强市场潜力2010年成都市区商业用房月度供销量商业地产市场受宏观政策影响，商业地产不但热销空前，销售均价也大幅增长?2010年，成都市区商业物业销售均价15556元/㎡，同比大幅上涨52%?由于目前市场无纯粹的大体量商业项目在售，90%以上均为住宅或写字楼项目的地步商业，可售量较小，因此销售周期较短，月度成交价受个案影响明显。从2010年全年看，对均价起到拉升作用的项目有弘邦领邸、龙湖三千城、摩根中心、国嘉新视界酒店式公寓酒店式公寓类办公物业在2010年成市场交增长幅度也大幅攀升?从2010年1-11月办公类物业构成看，写字楼仍是市场主力，销售占据近五成比重，而酒店式公寓类物业成交上升近3倍，销售占比升至近三成水平2011年1-11月与2009年成都市区各类办公物业成交量以及比例对比成交量比例2010年1-2009年1-成交量同比11月成交11月成交2010年1-1109年1-11增长比例变化量（万㎡）量（万㎡）月月写字楼用途41430.5336%46%52%-6%酒店式公24.066.47279%27%11%16%寓用途住宅用途17.9621.03-15%20%36%-16%其他用途6.130.65843%7%1%6%成都酒店式公寓供应区域分散，供应量供应特征偏少?公园西?正黄·金域国际?红城?天紫界?格外?保利中心?万科金库清水房?复地·雍湖湾?海洋中心?美年广场市场供应项目装修标准市场半数酒店式公寓供应精装修产品，市区项目精装标准普通?金域国际装修标准1500-1800元/㎡?天紫界装修标准1000元/㎡?武城红城装修标准1000元/㎡精装修细表?海洋中心装修标准3000-5000元/㎡正黄金域国际基础信息项目名称正黄金域国际项目地址成都西大街新城市广场旁开发商四川正黄置业发展有限公司占地面积5亩建筑面积32194㎡建筑类别27F高层1-2F为商铺、3-15F住宅、16-27F商楼层状况务容积率7.76车位数152酒店式公寓总户数184梯户比2梯20户面积区间38㎡-91㎡物业费2.8元物业公司汇德物业开盘时间2010.7.18价格清水9000产权期限商务公寓40年、精装住宅70年通气与否不通气天紫界基础信息项目名称天紫界项目地址锦江一环路东五段46号开发商四川永竟实业集团。永竟地产占地面积13.8亩建筑面积148690㎡建筑类别55F楼层状况1-7F配套商业，8-34F商务，住宅55F绿化率20.49%容积率12.41车位数地下756梯户比4梯28户面积区间酒店式公寓34㎡-54㎡总户数酒店式公寓756物业费5.5元/㎡物业公司戴德梁行开盘时间2009.12.19价格清水10000产权期限商务40年，住宅70年通气与否商务不通气海洋中心基础信息项目名称海洋中心项目地址高新区天府大道中段（新会展对面，新希望大厦旁）开发商香港海洋集团占地面积22.7亩总建筑面积202193㎡建筑类别31F，38F，42F高层楼层状况商务公寓31F，住宅38F，写字楼42F容积率10.8绿地率12%车位数1090总户数845（公寓488）梯户比6梯18户面积区间50㎡-100㎡物业费3.8元/㎡.月物业顾问仲量联行物业管理有限公司开盘时间2010.12.18价格清水9000产权期限70年保利中心基础信息项目名称保利中心项目地址武侯区人民南路领事馆路7号开发商成都市保蓉房地产开发有限公司占地面积65.5亩建筑面积约7万㎡建筑类别21F，38F高层楼层状况LOFT、高层电梯、甲级写字楼容积率4.0绿化率35%车位数1730总户数LOFT：1122户梯户比4梯18户面积区间50㎡-80㎡物业费住宅3元/㎡/月，商业4元/㎡/月物业公司保利物业开盘时间LOFT2010.6.20价格15000产权期限住宅70年，商务40年层高5.2m万科金库基础信息项目名称万科金库项目地址东三环驿都大道成渝立交旁开发商成都万科置业有限公司占地面积150亩建筑面积约3万㎡建筑类别5-10F小高层楼层状况LOFT、商铺、写字楼容积率3.5绿化率30%车位数420总户数540梯户比3梯30户面积区间30㎡-80㎡物业费3.8元/㎡/月物业公司万科物业开盘时间2011.1.1价格9000产权期限40年层高5.4m美年广场美库基础情况项目名称美年广场高新区天府大道中段1388号，天项目地址府大道和桂环路交界处开发商四川西美投资发展有限公司占地面积整体255亩建筑面积LOFT约7万㎡建筑类别LOFT12F中高层容积率整体3.9绿化率48%车位数787户数LOFT929梯户比3梯28户，2梯22户面积区间47—109㎡LOFT创意空间物业费5元/平米·月物业公司深圳花样年物业管理有限公司开盘时间2009.9价格9500产权期限40年层高5.0m特征1——规划：项目多为高容积率、多物供应特征业形态组合，利用区位优势做成小型综合体项目格外金域国际天紫界公园西占地23.8亩5亩13.8亩25亩建筑面积79747㎡32194㎡148690㎡121263.3共6F，1-2层1-7F为配套商业，8-1-2F为商铺、3-15F4栋住宅，1栋酒产品构成为商业，2-6F34F为商务，住宅35-住宅、16-27F商务店式公寓酒店式公寓55F容积率4.27.7612.414.0绿化率25%15%20.49%30%区位优势：地区位优势：项目位于区位优势：位于锦江区位优势：项目位处成都极具发成都市内环西大街，一环路东五段，交通于金沙片区较为成展潜力的红牌紧邻市中心盐市口，便利，配套齐全。熟区域规划卖点楼区域，临近春熙路两大商业圈。配套优势：8米挑高价格：相较周边写南2.5环内侧精装修：1800元/㎡酒店式大堂，3m/s的字楼超过10000元。的精装修标准，厨房国际知名极速电梯，/㎡写字楼价格偏卫生间全装全配。超甲写字楼标准。低，投资门槛低供应特征特征2——建筑及景观：项目规模均较小，建筑景观并未过多打造，仅在入户大堂品质感上有所提升项目格外金域国际天紫界公园西建筑