淇县项目全案营销推广开发商：河南省朝歌房地产开发有限公司提案公司：红与黑房地产营销代理有限公司日期：二零一一年六月二十二日宏观市场分析和谁竞争（供应市场）市场如何？有哪些市场空白（需求市场)版块分析与宗地思考我们提供何种产品(市场定位)目标怎样？我们的客户在哪里（客户定位）我们产品怎么包装（产品建议）我们的策略我们的推广如何实现？我们的视觉表现红与黑机构运营实力[[宏观市场研究宏观市场研究]]淇县城市概况及经济分析城市概况方位及四至淇县位于豫北，西依太行与林州市相连，：东临淇河与浚县共水，北与鹤壁市比邻，南与卫辉市接壤。面积及人口576.43平方公里，人口为28万人：淇县亦称殷国，是商朝末四代帝都，古城沿革：朝歌。元朝置淇州，明朝洪武元年改淇州为淇县后沿用至今。名胜古迹：摘星台游览区、云梦山游览区、古灵山游览区历史名人：被孔子誉为“三子”的箕子、微子，国神比干，军事及教育家鬼谷子、荆轲等风味小吃：淇河鲫鱼、缠丝鸭蛋、无核枣被誉为“淇河三珍”，曾为历代宫廷贡品。支柱产业：纺织服装、电力化工、造纸卫材、机械制造、食品加工等支柱产业。城市化率：21.1%[[宏观市场研究宏观市场研究]]淇县城市概况及经济分析工业生产增速趋缓?20101——1059233410.7%经济状况年月，全县规模以上工业企业完成增加值万元，同比增长分经济类型看，集体企业完成增加值28489万元，同比下降19.6％，股份制企业完成增加值450777万元，同比增长15.9%，外商和港澳台商投资企业完成增加值8729万元，同比增长23.9%。???企业利润快速增长??2010年1——10月，全县规模工业企业实现利润23.6亿，同比增长25.5%，其中大中型企业实现5.5亿，同比增长21.4%。???固定资产投资较快增长2010年1——10月，城镇以上固定资产投资完成50.9亿元，比上年同期增长24.2%，增速比1-9月高出1.5个百分点。???消费品市场持续繁荣???2010年1——10月，全县社会消费品零售额完成161255万元，比上年同期增长18％。分地区看，城镇零售额完成140847万元，比上年同期增长18.2%；乡村零售额完成20408万元，比上年同期增长16.8%。??财政收入稳步增长??2010年1——10月，全县财政一般预算收入21215万元，比上年同期增长14.4%，分税种看，增值税完成1681万元，比上年同期增长2.6%，营业税完成4485万元，比上年同期增长42%，企业所得税449万元，比上年同期增长2.7%。全县地方一般预算支出64474万元，比上年同期增长22.5%。???[[宏观市场宏观市场研究研究]]产业结构与消费力分析人口结构与消费水平2010年，全县城镇居民人均可支配收入13486元，比上年增长15%，与河南省城镇居民人均可支配收入基本持平。农村居民人均纯收入6925，远远高于河南省农村居民纯收入。淇县劳务经济发达，已成为全市的一大支柱产业。2010年，全市外出务工人员达5万人，劳务收入达8.36亿元，大大强化了城乡居民的购买力。消费需求持续旺盛。2010年全年社会消费品零售总额比上年增长18.9%，进度总体在18.5%～19.5%的窄幅区间运行。[[宏观市场宏观市场研究研究]]淇县城市规划分析淇县城市规划鹤壁市朝歌新区核心区位于淇县县城北与鹤淇产业集聚区交会处，鹤淇大道南北穿越，泰山路东西穿越。核心区占地2.16平方公里，规划为商业居住、行政办公、文化休闲为一体的综合功能服务区，该区域内汇集了“6+3”建筑群体（六个地标性建筑，一个商业综合体、一个市民文化中心、一个行政办公中心），将形成鹤壁市的城市副中心。[[宏观市场宏观市场研究研究]]淇县房地产投资分析投资现状分析淇县固定资产投资额与房地产投资所占比例房地产投资占GDP的比例较低，发展空间巨大年份2007200820092010。固定资产投资额12172533.5房地产投资所占比例3.43%4.38%6.20%10.23%从2006年后淇县房地产投资量不断加大，特别是10年增长率达到165%，淇县房地产市场淇县房地产淇县房地产投资额投资额增长速增长速度较快度较快，房地产，房地产投资占固投资占固定定资资产产投资总额投资总额比比进入高速发展阶段。例偏低例偏低，房地产行业发，房地产行业发展展空空间较大间较大虽然淇县房地产投资增长幅度较大，但投房地产市场预警预报指标体系资的比例仍低于正常水平，表明淇县房地产投资规比较项目异常基本正常正常运行基本正常异常2010模还需进一步扩大，房地房地产开发5%5%—10%10%—14%14%—20%20%11.3产发展仍有很大空间。投资/GDP反应房地产投资规模的基本指标，合理指标为0.1—0.15.[[宏观市场宏观市场研究研究]]淇县房地产投资分析投资分析结论人均GDP与房地产发展关系淇县县2010年人0-800US$800-4,000US$4000-8,000US$8000-20,000US$均可支配收入为213.56美元。启动期快速发展期平稳发展期减缓发展期房地产预警系统判断——GDP增速与房地产发展关系淇县GDP总量近5年来增速保持在小于4%4%-5%5%-8%大于8%10%以上。萎缩停滞稳定发展高速发展红与黑观红与黑观点点：：根据根据以上模型以上模型判断判断，淇县房地产市场，淇县房地产市场已进入高已进入高速发速发展阶段展阶段。。[[宏观市场宏观市场研究研究]]房地产政策分析2000—20072000—2007阶段——阶段——增长期增长期01—07全国商品房建筑面积变化01—07全国商品房销售面积变化商品房销售面积(万平方米)房屋建筑面积施工面积商品房屋销售情况增幅增幅600000.025.00%90000.0050.00%80000.0045.10%77354.7245.00%500000.0482005.520.30%20.00%19.80%70000.0040.00%410154.461857.0717.60%17.50%35.00%400000.060000.0055486.22352744.716.20%15.00%30.00%14.40%310985.750000.0013.40%25.70%25%25.00%300000.0259377.138231.6440000.0033717.63215608.710.00%20.20%19.60%20.00%188328.730000.0026808.29200000.022411.9015.00%13.30%11.40%20000.0010.00%5.00%100000.010000.005.00%0.000.00%0.00.00%200120022003200420052006200720012002200320042005200620072000年以来我国的房地产市场经历了一段高速增长的黄金发展期。从2000年到2007年房地产市场年投放量和销售量成正比稳步增长。[[宏观市场宏观市场研究研究]]房地产政策分析2007—20082007—2008阶段——过度阶段——过度期期2007年下半年，由美国次贷危机引起的金融危机在2008年集中爆发，并迅速席卷全球，世界各国经济均受到不同程度的影响。进入2008年受国际金融危机的影响，中国房地产市场明显遭受重创，价格一路下跌，成交量大幅下滑。面对危机，国家发改委等各市政府职能部门纷纷出台系列措施，以达到市场的稳定发展。其中最显著的就是以扩大内需和大力发展基础设施建设的相关政策。同时，积极的信贷政策使国家经济得到缓慢复苏，房地产市场由此迎来了“小阳春”。三线以上城市表现活跃尤为突出。受全球性金融危机影响，中国经济一路下滑，2008年，一系列金融及经济政策救市措施积极出台，我国09年度增长保8任务完成，全球的经济基本面已经全面恢复，依赖房地产振兴的中国经济，复苏后以“构建和谐社会”为名对房地产行业循序打压已是不争的事实。2009—20102009—2010阶段——火爆阶段——火爆期期整个市场经过08年的冷却和积压，在09年初得到释放，并迅速增长。销售量，销售价格屡创新高，各地地王不断涌现。中国地产在09年走进巅峰！[[宏观市场宏观市场研究研究]]房地产政策分析2010年主要房产政策回顾[[宏观市场宏观市场研究研究]]房地产政策分析调控效果：2010年全国房价依然呈快速上涨之势一线城市：北京、上海、广州、深圳、杭州二线城市：南京、天津、重庆、武汉、青岛2010年部分城市可谓冰火两重天：一边是迅速萎靡的成交量，一边是越调越涨的房价。以杭州为例，在国十一条的打压下，成交结构的变动导致其5月商品房成交均价上涨20%，重庆、天津的房价从2010年下半年起一路走高，多次说新其历史最高纪录，并在12月达到当年最高点。成交量一、二线城市分别跌40%、20%，成交价多数城市上涨接近或超过20%。[[宏观市场宏观市场研究研究]]房地产政策分析2010年多次调控结果未达预期直接导致国八条的产生2010年多次调控没有达到预期目标，成交量虽有所下滑，成交价多数城市上涨接近或超过20%政策上没有任何放松成交物业类型以自住型需求的爆发性入市下的价格上涨中小户型为主全国城市回暖特点[[宏观市场宏观市场研究研究]]房地产政策分析当前调控政府面临的是经济预期下滑，通胀预期上涨和房价的持续走高，政府将在多重目标下进行平衡和排序2010年度经济数据一、2010年GDP同比增长10.3%，二、CPI同比增长3.3%，2011年目前已达到5%。三、2010年GDP增速超出了预期。截至2010年12月份，中国