谨呈：浙江金帝集团一种如虎添翼的可能关于向东岛Ⅱ期营销策略案探讨Part1关于角度Approachfromallangles?生态价值?同城价值达成五大价值共性?规模价值?品质价值生生态岛态岛居居养养生生别别墅墅?服务价值太仓角度-鹤立鸡群的可居别墅公寓联排林立“经济型板块”，向东岛产品独树一帜太太仓仓在售在售别别墅墅个个案案约约1010余余个个，城南和，城南和东区东区市市场为场为主要分布地，主要分布地，产产品以品以联联排、排、叠叠加居多加居多向东岛2期：美式草原独栋中宝格林威治：公寓、联排镇景瑞荣御蓝湾：公寓、联排、叠加陆渡向东岛绿地城：公寓、联排、双拼南洋公馆1号：公寓、联排新城水岸花苑：公寓、联排上海公馆：公寓、联排典型典型项项目分布及目分布及产产品特点品特点大独栋、纯生态塑造太仓标杆楼盘名称建筑风格项目图片景瑞荣御蓝湾英伦建筑风格区域案名房型面积段（㎡）占比200m230%叠加景瑞荣280m215%向东岛欧式建筑风格御蓝湾320m225%独栋2太仓500~640m30%城区270m285%御园山庄北美建筑风格绿地城联排400m2~500m215%南洋1号中宝格林威治英伦建筑风格联排210m2-260m2100%公馆470-485m260%独栋绿地城ArtDeco建筑风格700~923m225%向东岛双拼(类独陆渡430m2-460m215%栋）玲珑御苑北美建筑风格中宝格林联排260-290100%威治南洋1号公馆ARTDECO建筑风格典型个案/景瑞荣御蓝湾整体整体规划规划：：2525万平米西班牙万平米西班牙风风格社格社区区，，绿绿化化结结合建筑，形成合建筑，形成较较强的景强的景观观面且私秘性强面且私秘性强典型个案/景瑞荣御蓝湾户户型特点：整体型特点：整体产产品附加品附加值值高，但高，但动线过长动线过长是其是其户户型缺陷型缺陷叠加户型面积约184-215平米,附赠约150平米超值空间,具备8.6米超大面宽、3米层高地下室、观景露台、南北私家庭院。???与一期对比,二期叠加别墅进行了多项升级改造,包括:户型升级,与一期相比多出约6㎡;地下室设置了采光窗。典型个案/景瑞荣御蓝湾销销售售动态动态：：该项目叠加产品在4月份由12000元/平方米提价至14000元/平方米，但由于去化效果不佳，价格回调至12000元/平方米，不过目前有回升至14000元/平方米。目前在售的产品在84套左右，未来有200套左右的联排房源等待上市。目前在售公寓区叠加售罄区域目前在售叠加区联排售罄区域未来上市区域小高层售罄区域典型个案/南洋一号公馆3232万平米新万平米新浏浏河河风风光光带复带复合型社合型社区区未来将推出内区10-12联排，共计算100套左右联排首批将上市的位置。规划特色1：以浏河规划特色2：采用人作为景观核心，由低车分流形式，采用车到高进行排序，从而库直接入户12联排赠送面积为140平米增加其滨水房源。典型个案/绿地城7070万方太万方太仓仓首席大型城市首席大型城市综综合体合体项目总体量70万平方米别墅区位置180平方米的叠加总赠送面积达100平方米结论：产品标杆形成聚集效应天时地利的配合下，2009年一期实现销售164套的佳绩不可忽略的不可忽略的优势优势——对对于太于太仓仓，距离不存在抗性，距离不存在抗性向向东岛东岛是适合居住的是适合居住的别别墅墅上海角度-可欣赏而不可居住的别墅上海别墅过得还行2010年各月独立别墅供需及价格一览表150000500004000010000030000500002000010000002010年2010年2010年2010年2010年2010年2010年2010年2010年2010年2010年2010年成交面积（平方米）588742117341599772993035620429131921968152376451753739761861供应面积（平方米）82200132101170013450043600141003300033000002100054000成交均价（元/平方米）313943074934214396473968933484383383791636346453693973442977成交面积（平方米）供应面积（平方米）成交均价（元/平方米）关于价格：2010年上海独立别墅成交均价为37488元/平方米，2009年为30226元/平方米，同比增长23.8%关于供销：2010年上海独立别墅供应面积为440310平方米，成交总面积为479410平方米，供求比为0.97，基本平衡上海北区远离别墅者的眼光全市在售别墅项目数量约294个，其中含独栋的项目个数为167个独栋别墅数量排名前六的区域：区域独栋别墅数量松江35个青浦28个浦东23个闵行19个浦南汇14个东青闵奉贤13个浦行松江南其中宝山和嘉定分别拥有7个与12个汇奉贤数据来源：佑威系统600-3000万总价段别墅销售前20位上海北区仅有龙湖郦城共性特征东西为主的传统成熟板块居住型别墅传统成熟板块内的可居住型别墅成为市场需求主要方向限购、限贷之下，一切以非自用为目的置业皆非主流上海客户面临多重选择三条客户渠道路遇三大板块拦路与分流?嘉定新城拦截美兰湖?美兰湖截流板块?淀山湖分流嘉定新城淀山湖板块嘉定新城拦截两者距离：约20km客户纠结：选择上海联排还是太仓独栋嘉定新城典型别墅项目：龙湖郦城联排别墅25000-32000210-250700-1000嘉宝紫提湾城联排30000-35000210-270700-1100独栋：25000-36000联排独栋：320-410独栋：800-1400嘉怡别墅独栋、联排：20000-25000联排：250-280联排：500-700独栋：29000-31000联排独栋：480-700独栋：1300-2200联排东方豪园独栋、联排：25000-27000联排：200-260：500-700美兰湖截流向东岛向东岛两者距离：约25km约约2255KKMM客户纠结：罗店美兰选择上海联排还是太仓独栋湖美兰湖典型别墅项目：项目名称主力产品单价（元/平方米）面积段（平方米）总价区间（万元）香岛原墅叠加26000-28000150-160410-530美兰湖高尔夫别墅联排35000-40000260-2801000-1200琥珀臻园公寓、联排别墅联排：25000-26000联排：170-190联排：425-500独栋别墅、联排别独栋：17000-23000联独栋：300-320独栋：510-736金兰雅墅墅排：11000-21000联排：180-230联排：198-480淀山湖分流竞争阐述：淀山湖区域为上海地区重要的别墅板块之一客户纠结：独栋、联排任由选择，淀山湖似乎更为响亮。板板块块特点：特点：淀山湖距离市区距离约50km，与本案距离市区距离相当同时区域内别墅品种多、数量全成为未来分流本案目标客群的重要竞争区域之一。上海的1小时城市圈选择西还是选择北区域项目名称主力产品销售单价主力面积总价（万元）叠加：15000叠加：220中信泰富朱家角新城叠加、联排350-500万联排：20000联排：240海上湾联排、独栋20000-35000220-250400-800万朱朱家角家角水都南岸联排14000-18000200-250300-500万湖庭独栋别墅35000-50000600-10002000-5000万海源别墅独栋50000-70000500-8002500-5600万淀山湖绅园联排10000—12000220—230220-280云湖御墅独栋20000—30000448—838896-2515纳帕尔湾联排20000—21000210—300420-630独栋：13000-16000独栋：226—252独栋：300—400富力湾独栋、双拼双拼：10000-12000双拼：175—184双拼：216—246淀淀山湖山湖双拼：15000-17000双拼：235-265双拼：353-451福运马洛卡双拼、合院合院：12000-15000合院：160-250合院：192-375独栋：20000-23000独栋：226-240独栋：452-552耀江淀湖桃源独栋、双拼双拼：12000-15000双拼：172-190双拼：200-285江南岸独栋独栋:18000—20000独栋：300-420540-840选择太仓的理由，更多是因为价格别墅去化去化速度楼盘名称开盘时间套数绿化率容积率均价(套/月)(套)向东岛花园2009-101641255%0.518000-20000（独栋）12000-14000元/㎡（叠加）景瑞荣御蓝湾2010-04-103564037.50%1.68500元/㎡（公寓）御园山庄2010-7-211/41.2%0.417500元/m2（独栋）中宝格林威治2010-10-3017837.3%1.0213800元/m2（联排）15000元/m2（联排）绿地城2010-01-0261540%1.7997500元/m2（公寓）玲珑御苑2010-6-180/20%1.0214500元/m2（联排）9000元/m2（公寓）南洋1号公馆2010-04-2610141.30%1.46711000元/m2（联排）数据来源：太仓网上房地产截至12月17日能坚持走到这里的客户绝大多数因为有执著的价格信念。向东岛向东岛600-1200600-1200万万相信上海很多客户能走到这里，并非0万50因为执着的独栋情节，而是太仓经济0-30万海00型别墅板块吸引300-500万级的客户上0-100（价格驱动上海客户外游），因为他7们要买别墅只能选择这里。上海客