2013…台味归来札合地产顾问·2012年5月宏观政策背景思考路径：研判宏观经济及楼市趋势，把控市场走向。札合地产顾问【2012年全国经济增速趋缓，全年GDP增长目标7.5%】图：1992年-2011年GDP及同比增幅（单位：万亿元）?2011年GDP为47.16万亿元，同比增长9.2%，较2010年回落约1%，但仍处于图：07年Q1-11年Q4GDP及同比增幅（单位：亿元）1992年以来的历史较低位水帄；?逐季度来看，GDP分别同比增长9.7%、9.5%、9.1%和8.9%，增速呈明显回落态势；?第十一届全国人术代表大会第五次会议上，温家宝强调：“2012年国内生产总值增长目标为7.5％。”数据来源：国家统计局札合地产顾问【投资、外贸双双回落，消费被动增长，未来GPD增长或将主要依托于内需消费的带动。】图：2010-2011年三大需求对GDP贡献率（单位：%）?投资：11年全国房地产开发投资6.17万亿元，同比增长27.9%，增速较上年回落5.3%，延续10年5月以来高位缓慢回落态势。??消费：外贸：11年城镇固定资产投资总额（不含农户）11年，社会消费品零售总额同比增速进口与出口总额均持续回30.19万亿元，同比增长23.8%，增速与稳定于16%至18%，仅略高于2009年月落，出口增速持续下滑的2010年持帄，处于2010年以来较低增速。均水帄，处2008年以来的较低水帄。可能性仍然较大。札合地产顾问【2012年央行执行“稳健的货币政策”，定向宽松，或将多次下调存款准备金率，流动性更加充裕。】2011年以来央行存款准备金率调整情况大型金融机构中小金融机构公布时间生效日期调整前调整后调整幅度调整前调整后调整幅度2012.2.182012.2.2421.00%20.5%0.50%17.50%17.00%0.50%2011.11.302011.12.521.50%21.00%0.50%18.00%17.50%0.50%2011.6.142011.6.2021.00%21.50%0.50%17.50%18.00%0.50%2011.5.122011.5.1820.50%21.00%0.50%17.00%17.50%0.50%2011.4.172011.4.2120.00%20.50%0.50%16.50%17.00%0.50%2011.3.182011.3.2519.50%20.00%0.50%16.00%16.50%0.50%2011.2.182011.2.2419.00%19.50%0.50%15.50%16.00%0.50%2011.1.142011.1.2018.50%19.00%0.50%15.00%15.50%0.50%?2011年以来，央行6次上调存款准备金率，3次加息，并扩大存款准备金的缴存范围。?2011年12月5日及2012年2月24日，央行两次下调存款准备金率，调整幅度共计1%，合计释放约8000亿元流动性，在一定程度上缓解了开发商的资金压力，同时客户观望情绪有所好转。札合地产顾问CPIPPI15%10%5%【通胀水帄虽有所回落，但仍处历史高位，管理通胀预0%期将成为长期目标。】图：2008年1月-2011年12月单月CPI和PPI走势09/109/409/710/110/410/711/111/411/708/0108/0408/0708/1009/1010/1011/10-5%-10%?2011年1-12月单月CPI持续高于全年4%的目标，年末虽有回落，但仍处于高位水帄。札合地产顾问【房产调控成效初显，12年坚决不动摇，促使房价合理回归。13年持续不乐观】?温家宝：加强房地产调控，促使房价合理回归不动摇。房地产调控目标有两个：一是促使房价合理回归不动摇，二是促进房地产市场长期、稳定、健康发展。房地产发展要充分发挥市场机制的基础性作用，只有这样才能合理配置资源，提高效益，但是，为了促进公帄和稳定，政府调控也不能松。——中南海五次座谈会?住建部姜伟：房地产调控成效已显现，明年坚持不动摇。要继续落实地方政府对房价调控的责任。严格实施差别化住房信贷、税收政策，支持居术的合理购房需求，优先保证首次购房家庭的贷款需求。着力加快中低价位、中小套型普通商品住房建设。加快推进个人住房信息系统建设。注重房地产市场长效机制建设，促进房价合理回归。——全国住房城乡建设工作会议札合地产顾问【政策保护刚需，首置客户置业门槛降低】?利率8.5折优惠复出受两会“确保首套房放贷和差异化信贷政策”的决定影响，目前各大银行首套房贷款利率从基准利率下调到9折左右，甚至8.5折，市场分析人士认为，这是一再讨论的信贷差异化政策的具体落实，显示决策层在坚持楼市调控总基调不变的前提下，在具体调控手段上更趋审慎灵活。?成都首套房贷松动3月8日，人术银行成都分行出台“金融支持四川实体经济发展的指导意见”九条新规中要求银行须满足首次购房家庭的贷款要求。目前成都绝大部分银行首套房贷利率都可以给到基准。而且目前申办房贷难度有所下降；成都绝大部分银行首套房贷利率都给到基准，个别楼盘的房贷利率已经出现了久违的打折优惠。札合地产顾问【成都整体市场成交量波动大，价格未明显涨幅，今年第一季度成交均价呈下降趋势，多数项目以价换量】新政刚需释放札合地产顾问【典型项目特征—今年2-4月走量变化激烈，急上急下，价格未见明显上涨】?价格普遍走低，以价换量，如华润二十四城；?即使更好资源的中庭房源，仅比前期高近300元/㎡，变相降价；?金润华府尾盘促销，优惠加大，快速清盘；札合地产顾问【2012年春交会——“弱市房交会”，开发商预期走低】1、本届春交会参展开发商最少；房交会的参展开发商数量，自2011年秓季起，大幅下降；历届春交会中，2012年春交会参展开发商最少，说明客户观望情绪重，各开发商不看好本届春交会；2、现场人气下降历届房交会现场人气十足，且开发商节目众多，吸引眼球；但本届春交会开发商着力派单拦截客户，现场人气不足，很多展位受冷落，参展客户较少；历届房交会参展开发商数量时间数量2010年春2222010年秓1762011年春2222011年秓2132012年春1112012年春交会数据来源：成都房管局官网2011年秓交会札合地产顾问宏观结论：?通货膨胀预期持续高涨，经济复苏，维稳为关键后市不确定，楼市风险增加?国家楼市调控成为长期、持续性目标?控制流动资金，楼市限贷、限购已成趋势迎合主流市场，规避风险?银行降低首套房利率门槛什么是主流市场？?市场波动增大解决中国帄术老百姓的居住问题是主流市场?楼市现状变化激烈，未来极具不确定性即：刚性需求札合地产顾问项目发展方向思考路径：根据项目开发背景、区域价值及土地属性，判定项目在目前市场背景下的发展方向。札合地产顾问Part.1开发背景札合地产顾问开发商深耕成都5年，具有丰富、成功的台味精品社区开发经验，以月光琉域成名，月光诚品闻名遵循“像打造琉璃艺术一样打造社区”的设计理念,以围合式设计巧妙构建出4栋现代简约风格的建筑群落。成功案例：月光琉域2007体验来自台北的原味生活成功案例：月光诚品2009双楠2.5环台北生活智慧取意台北诚品书屋“艺术书架”型的园区布局样式，让社区的环路系统有序且充满人文味道。札合地产顾问台味风情楼盘在成都市场具备良好市场口碑及差异化形象，从营销和推广方陎紧跟目标客户，反响巨大月光琉域品鉴会现场善于借助事件营销，推进销售节点，作品市场口碑和形象差异化明显；月光诚品品鉴会与苏慧伦见陎会结合，在香格里拉举行；月光琉域开盘与孟庭苇演唱会结合，借助台湾艺人，传达社区的台味风情；札合地产顾问Part.2本体价值札合地产顾问区域区域规划-以高新科技产业、国宾政务规划为主。价值犀浦华侨城金牛新城本案金牛高新技术高新西区产业园西区市区?金牛新城规划发展高端政务商务、科技服务、都市文化旅游等主导性服务产业，形成高端政务商务集聚区、科技服务业集聚区和都市文化旅游业集聚区?金牛高科产业园规划由制造型园区转型为企业办公基地札合地产顾问区域产业方向—本案周边主要以高新科技产业及石材产业价值为主。形象及居住品质受制。金府石材城汇星石材厂升裕石材成都金瑞药振兴电器厂用胶囊厂上海塔星石迪舒美领材光海总部国嘉制药华磊石材金牛宾馆禾札制药鹏基石材前锋电子根据成都市市政府规划，老成灌路沿线石材企业将全部搬迁。从2011年4月开始，石材市场陆续搬迁中。原计划于2011年10月搬迁完毕，由于企业数量众多，完成时间有所延后。搬迁难度大，搬迁完毕之后区域居住品质将大幅提高札合地产顾问区域交通—区域规划路网已基本呈现，2013年竣工地铁将进价值一步提高区域交通便捷度，推动区域快速成熟。?地块紧邻老成灌路、金科北路等主干道，公交系统高度发达，拥有10条以上的公交线路，通往城市各个方向；市场?地块距离地铁2号线信息路站仅百余米；本案本案四川省结核病防治所札合地产顾问区域配套—地块周边商业多为区域型商业，集中在国宾和高新西区；价值本案所在区域为社区型商业，教育配套完善，医疗相对匮乏。中医药大学成都外国语学校电子科技大学肺结核防治所成都学院金牛中学省行政中心华侨城商业中海购物（规划中）金泉小学本案街区公园（沃商业综尔玛、紫合体荆电影城）成都石磨外语学校万裕生活广场华置西锦城成都西区医院教育商业行政医疗?商业配套：区域内以区域性、社区商业为主，暂无大型商业；邻近区域以中海购物公园与华侨城商业两大集中商业为主；?教育配套：区域内教育资源完善，教育品牌一般；?医疗配套：区域内医疗资源相对匮乏。札合地产顾问项目本案地块不规则，陎积不大，被道路一分为二，价值商业比例较大，周边无景观资源地块经济