泰安新华商业广场前期策划如今，来到泰安一座美丽的旅游文化城市泰山“五岳之首”，数千年中国帝皇朝拜之地，泰安位于泰山脚下，“山城相依，山城一体”的格局，给这座城市带来无比的山城魅力。仅2011年，共接待海内外游客3727.9万人次。一座经济快速发展的城市泰安2008年至2011年GDP总值持续增长，从1513.3亿元到2304.3亿元，人均GDP,从27794元到41850元；旅游给泰安带来收入从08年143.5亿元到11年318.7亿元，经济的飞速增长，给多种产业带来的不同的机遇。一座能给未来所有人带来惊喜的城市旅游资源不断给城市带来发展的同时，政府对城市未来发展规划也做出了巨大的努力。中心城规划形成“一主一副”的空间布局结构，主城和副城之间以生态绿廊，并且以快速路和主干路相连。泰安规划“一个中心，两轴两带，六大组团”的空间结构。城市发展三要素城市发展三要素城市格局发展城市格局发展城市商业化发展城市商业化发展城市人的生活水平城市人的生活水平新华的目标泰安城市化进程中的战略先行者我们要解决的新华地产进驻泰安，如何扎根此地？如何解决项目区位给新华地产带来的挑战和机遇？面临泰安商业现状，如何突出重围，寻找出路？新华地产项目商业如何操作？怎样能够支撑其可持续发展？12壹泰安的商业发展现状贰业态分析及竞争对手分析36市场调查叁项目分析96肆消费者研究109市场定位伍市场定位133租户访谈陆租户访谈192租金参考柒租金参考210捌主要商户工程技术要求参考215玖百货公司要求开店参考230壹泰安的商业发展现状一泰安商业发展历程泰安商业发展概况市政府的建成，给周边商业带来了06-08年银座在泰安快速发展，陆续进入5.6家不小的机遇，卜蜂莲花的进入，带，给泰安的商业带来了新的动力，并带动周边商动周边商圈发展。业的发展。大大型超型超市市雏雏形形已已成成各各商商圈升级圈升级卜蜂莲花卜蜂莲花进驻泰安进驻泰安银座陆续进驻，银座陆续进驻，占领占领市场市场2003年2008年2001年2005年2012年传统百货落地泰安传统百货落地泰安新商新商圈兴起圈兴起商商圈再度升级圈再度升级银座商城银座商城（（中心店中心店））落成落成中百中百、、金金桥桥商商圈圈不断不断扩张扩张中心商中心商圈圈发展发展缓慢缓慢泰安旅游城市不断发展，银座落随着泰安城市发展不断壮大，火车站传统百货带动商圈的发展，中心商圈、财源户泰安，形成火车站商圈，给泰及周边商圈快速兴起，奠定在泰安地商圈尤其繁荣，商圈的发展弥补了业态的欠安的城市商业注入新鲜血液。位，以中百、金桥为中心形成了财源缺，但是没有真正意义上的大型购物中心的商圈。出现，众多开发商整装待发。二泰安城市消费力社会消费品总额泰安社会消费品总额自2006年起持续增长，截止到2011年底社会消费品零售总额达到806.7亿元，同上年增长了17.4%。图：图：泰安泰安社会社会消费消费品品总总额额构成构成（（20112011年年））图：图：泰安泰安社会社会消费消费品品总总额（额（20062006年年——20112011年年））类别销售额增长率亿元（亿元）（百分百）1000800社会商品零售总额806.717.4%600批发业165.631.5%400零售业540.611.2%2000住宿业15.729.3%200620072008200920102011餐饮业84.834.0%社会消费品总额318.2378.5466.8556.3619.7806.7数据来源：泰安统计局人均GDP泰安人均GDP，2008年到2011年，从27,794元到41,850元（美元6557.895元），真正的购物中心、生活时尚中心等现代零售形态已经具有健康发展的条件。商业业态的发展商业业态的发展与与人均人均GDPGDP的的关系关系人均GDP4400美元以上购物购物中心中心生活时生活时尚尚中心中心2000-4400美元百货商场百货商场1100-2000美元大大众众商业商业街街1100美元以下集贸集贸市场市场各零售业发展现状从泰安各零售业态发展形势来看，商业发展正处在同质守旧的传统商业模式及消极的街道式购物环境，由传统型百货、大卖场向综合购物中心开始发展，但迄今为止，泰安没有一家真正意义上并经营良好的商业购物中心。泰安现有泰安现有各零售各零售业态生业态生命周命周期期情况图情况图逐步为市场高速发展不增长缓慢市场萎缩所认识，开断城市泰安泰安最最重要的重要的始关注和接两种两种零售零售业态业态受传统连传统连锁锁百货公司百货公司大大卖卖场场百货百货主主题型题型购物购物小型/传统百货公司百货公司中心中心中中小型小型小型/传统百货公司百货公司电视超超市市大大卖卖场场电视购物购物连连锁锁便利便利商店商店网络网络市场占有率购物购物获利能力初始初始期期发展期发展期成成熟熟期期衰退衰退期期三泰安商业格局现状商圈类型区域商圈火车站商圈财源大街商圈中心商圈市政商圈城北商圈老城商圈泰安大街商圈南关商圈新型商圈温泉路商圈城城北北商商圈圈市政市政火车站火车站商商圈圈商商圈圈温温泉泉路路财财源大源大街街商商圈圈泰山大泰山大街街商商圈圈商商圈圈南关南关商商圈圈四泰安城市商业现状？火车站商圈名称火车站商圈概述泰安商业最繁荣的商圈之一，是泰安市的商业黄金地段和泰安零售服务网点的核心区域。位置北至岱宗大街，南到泰山大街-灵山大街一线，西到迎胜路，东至校场街。商业百货、大型超市、步行街、服装商场、沿街商铺、电器商场、家居商场、娱乐类型典型集合了众多主力店，如银座城市广场、大润发等大型百货商店；国美电器、神州数码、鲁科88手机等专业店；以及商务休闲娱乐为主的华泰广场；金街、财源时商业尚广场等商业主力店租金商圈租金水平较高，以银座为原点租金价值最高水平消费火车站商圈的成熟，针对的人群广泛，主力消费在25-40岁。一方面以财源时尚广场为主的商业街主要面向年轻消费者为主流的中低消费人群；另一方面以银座群体为代表的中高端群体为主的消费人群。小结每天不可计量的流动人口支撑起这一商圈的繁华。在行家眼中，火车站商圈是无法复制的：它始终伴随着泰安经济发展，是泰安经济发展的晴雨表。财源大街商圈名称财源大街商圈概述财源商圈是泰安城市中心地带，紧邻火车站商圈，可以视为火车站商圈延伸发展的商业带，与火车站商圈相比，这里档次相对较低，但具有时尚气息，消费群体年龄层次较低，是泰安最为主要的购物地。位置北至岱宗大街，南到灵山大街，西接校场街，东至虎山路。商业类型百货、超市、步行街、服装商场、沿街商铺、电器商场、娱乐典型大中型餐饮及酒店：威哥鲍鱼、鲁能烧鹅仔、江南食府灯酒店宾馆：华侨、东方假日、新大都酒店商业服饰休闲购物：财源街、青年路、通天街沿街，金桥、中百租金作为泰安最为核心、客流最大、消费力最强的商圈，商圈内整体街道的租金水平都处于泰安前列，主要街道的平均租金都在100元/㎡/月多一些。尤其是中百底铺最贵已达到了360-400元/㎡/月，金桥底商次之，其沿街商铺水平租金也都在200-300元/㎡/月。以两者为原点向四方辐射，租金逐步降低。消费针对的人群广泛，主力消费在18--30岁。一方面以金桥服装城和中百沿街商业街为主的主要面向年轻消费者为主流的中低消费群体；群体另一方面以中百为代表的中端群体为主消费群体。1.成熟商圈，品牌聚集（整体路面状况较好，但环境较差，商铺物业状况规划不够，但商业氛围浓厚，消费群体相对固定。在中百及金桥的人气吸引下，聚集了众多品牌商家）小结2.缺乏规划管理，自发自主经营（人车未分流，路面人流车流杂乱、都是自发自主经营，缺乏统一的业态规划、商品同质化严重，高额租金给商家经营很大压力）市政商圈名称市政商圈概述新兴的区域型商圈，市政单位、卜蜂莲花，泰山广场地下商业以及长城路CBD商务区，体现出市政府对该区域的重视及支持，这一切都带动了市政府商圈的发展，也促成了市政府商圈的形成。位置以泰山广场为核心，北到泰山，南到泰山大街，西至长城路CBD区，东到迎胜路。商业大型商超、商业步行街类型典型大型商超：卜蜂莲花商业步行街：金座旅游广场、正大步行街商业租金商业环境较好，但租金低廉，商圈的平均租金仅为30元/㎡/月左右水平消费面对的消费人群主要来自区域中的企事业单位和周边的居民，以及部分旅游人群，这部分消费者的收入水平相对较高。群体商业氛围淡薄，商家经营状况较差业态相对单一，商业氛围淡薄：主要由一家商超及一个地下旅游购物广场构成，加小结上该区域多为市府机关单位，沿街商铺数量较少，整体商业氛围淡薄。区域总体消费能力有限。城北商圈名称城北商圈概述城北商圈是位于泰安北部的核心居住区域，城北的整体市政状况最好，整体环境优美，道路整洁优雅，路面开阔，配套齐全，是泰安最适宜人居的地方。城北又是科教人文大区，拥有众多高等院校和丰富的教育资源，具有良好的人文环境和旺盛的人气。位置北到泰山，南到东岳-岱宗连线，东到虎山东路，西接市政府商业大中型餐饮、旅游购物类型典型大中型餐饮：主要集中在龙潭路、红门路、擂鼓石大街，以及由美食街之称的康复路。商业旅游购物：集中了大量的旅游工艺品业态租金由于整体商圈的商业氛围较弱，没有形成规模人流及商业效应，因此，整个商圈的平均水平较低。水平消费面对的消费人群主要来自旅游人群，这部分消费者的收入水平相对较高，以及周边学校学生群体。群体1.缺乏主力店聚集效应，零散经营2.不具规模，没有成型的核心商业带3.商业氛围较弱，店铺租金较低，由于整体商圈的商业氛围较弱，没有形成规模人小结流及商业效应，整个商圈的平均水平较低。泰山大街商圈名称泰安大街商圈概述以零售批发专业市场为主的商圈，其前身是青山商区的老批发市场，在原有的老批发市场上逐渐引入了水果、机电、鞋类