康文2004-8-24*成都成本控制要点应用指南(试用本)编者按我们将公司成本控制专题的讨论成果汇集起来，编纂成这本《公司成本控制要点应用指南》。其中有三点需要说明：第一：控制要点是大家总结公司历史经验，按权重筛选出来的，不可能涵盖所有的成本控制内容。第二：成本控制的详细方法已体现在相应的规范里，我们以〈控制什么——What〉、〈怎样控制——How〉和〈谁来控制——Who〉的编写形式，仅提供一本应用指南。第三：由于相应的规范仍在编制中，本指南的内容将在实践中不断完善。希望它能在工作中为大家带来便利。总部人事部培训基地、2000、6康文2004-8-24*成都目录目第一项………….立项成本控制要点应用指南录第二项………….规划环节成本控制要点应用指南第三项………….招投标环节成本控制要点应用指南第四项………….施工环节成本控制要点应用指南第五项………….材料及设备采购环节成本控制要点应用指南第六项………….销售环节成本控制要点应用指南第七项………….工程预决算环节成本控制要点应用指南第八项………….期间费用的成本控制要点应用指南第九项………….物业管理成本控制要点应用指南附件………….北京公司规范化管理系列文件康文2004-8-24*成都第立项成本控制要点应用指南一项立项环节的成本控制根据项目开发方式的不同而有所区别。该环节由于有国家多项法规政策的限制，运作时灵活度较小，基本原则是在国家规定范围内最大限度地控制企业的费用。项目部在项目开发前期起主要作用，因此，这一环节成本控制的主要任务由项目部来承担。控制要点控制什么怎么控制谁来控制备查文件?少交或晚交，力争减?征地费用?项目部负责免?拆迁安置费用?房产确权后办理拆迁?项目部负责安置费用详见项目立项成本控制1、新要点说明中项目开发成征?自建部分按照公司工?工程部、设计部和审算本构成表、附表一、附程体系走；交政府部分部负责自建部分；工程土?大市政费用表二。地按有关规定办理部负责交政府部分。?满足公司利益最大化，?规划条件合理提高容积率，降低?项目部、设计部负责土地成本?买断内容?明确买断内容明细?项目部负责详见项目立项成本控制开?付款总额?为公司争取最大利益?项目部负责2、买要点说明中项目开发成发?付款时间?周期长、次数多?项目部负责断本构成表、附表一、附形?三通或七通一平?明确验收标准明细?工程部、项目部负责项表二及买断方式的成本式的标准构成目?与项目付款时间直接?手续风险?项目部负责挂钩。?合作方式?符合集团要求，有利?项目部负责于北京公司；7、合?分成比例?双赢原则；?项目部负责详见项目立项成本控制要点说明中项目开发成作?交房时间?尽可能地延后交房，?工程部负责本构成表、附表一、附开?交房标准?不低于合同中交房标?项目部负责表二及合作开发的成本发准构成?付款总额??选择有利于公司利?项目部负责?付款时间益的方式?项目部负责康文2004-8-24*成都第规划环节成本控制要点应用指南二项规划环节的成本控制所占权重最大，具有“一锤定音”的地位和作用：在规划环节进行成本控制是实现事前控制的关键，可以最大限度的减少事后变动带来的成本。所以该环节控制要点和控制内容相当复杂，基本原则是，周密规划，科学讨论，严格审批。设计部和各类评审委员会在该环节承担主要的职能。控制要点控制什么怎么控制谁来控制备查文件?市场信息搜集和分析?市政状况信息分析设计部负责，项目、暂缺相应可操作参（1）可行性规划设计?规划要点确立审算、销售部配合考文件，以下同?可行性研究设计任务书?可行性设计变更?组成可行性规划评审委由项目、设计、工员会，对方案进行评审、程、审算、财务、确定。1、规划方案（2）方案评审销售等各部门组成?未通过的方案进入可行评审委员会，总经性设计变更环节，再重新理负责评审。?对可行性规划设计根据设计部负责，工程实际情况进行细节调整部配合（3）设计成果?设备选型方案提前确定?根据提交的设计成果进审算部负责，设计行投资估算部配合?根据项目前期运营的情设计部负责，项目况和市场分析制订设计任部、销售部协作务书（1）设计方案?方案设计招投标设计部2、报批设计?方案设计评审招投标评审委员会?注意市政设计项目部负责，设计（2）报批?注意相关法规，完善自部配合身报批规范性，材料完整控制要点控制什么怎么控制谁来控制备查文件康文2004-8-24*成都?对报批设计进一步调整设计部负责，知会（1）扩初设计要求?设计要求各部门?内部审核?根据扩初设计招投标方案和设备选型、实体研究、设计部与工程部负（2）成本概算环境方案等因素对总成本责3、扩初设计作出概算?制订经营指导书审算部负责?根据扩初设计要求招标?专家评审招投标评审委员会（3）扩初设计图?内部评审?设计调整设计部负责?搜集权威地质资料（1）地质勘察?自己专业人员勘察?桩基设计2种以上形式设计部负责，工程4、桩基设计（2）设计方案评审?由专家进行桩基形式和部协助桩基结构评审（3）桩基施工图?设计调整?根据销售包装设计、桩基设计、功能设计及配套设施等因素，在扩初图基础上确立施工图设计要求（1）施工图设计要设计部和工程部负?建安施工图中结构造价求责，其他部门协助建筑造价和环境设施费等约占总造价70%的部分属于5、施工图设设计方可控部分，应严格计审核。政府部门报批费，按政府（2）报建项目部有关政策交纳。（3）报施图（4）审图互审互签，明确修改意见，设计部负责，工程（5）施工配合设计洽商协助，知会销售部设计图纸测算与实际施工设计部负责，工程（6）面积测算时检验相结合部协助6、销售包装?结合营销费用控制设计?施工招投标根据扩初设计图、经营指设计部负责，销售（1）方案设计要求导书和实体研究的结果确部协助定方案设计要求?市场信息调研?根据设计要求确定装修7、装修方案（2）材料设备选型成材料和设备设计部负责设计本方案?制订装修设计目标成本计划明细表参见深圳公司文件?装饰综合价格拆分分析设计部负责，销售制订设计任务书（4）招投标部协助评审招投标评审委员会控制要点控制什么怎么控制谁来控制备查文件8、功能设计（1）小区建筑物功能?市场调研销售部负责康文2004-8-24*成都?有针对性扩充建筑物功设计部负责，销售、的经济评估能工程部协助?市政状况调研（2）市政配套方案项目部负责?争取政府有利条件?根据投资估算和报批标设计部负责，项目准确立环境设计方案目标（3）环境方案设计部协助成本总额?招投标招投标评审委员会?市场现状分析，智能化必要性分析销售部负责（4）智能化设计?智能化内容控制?招投标，寻找外部合作招投标小组组织，争取双赢总经理负责保持各部门与销售部的信设计部负责，工程（5）销售承诺息畅通，保障销售承诺与部协助实际功能的一致性（1）设计调整费用9、设计变更严格按照设计变更洽商流设计部负责，工程、详见《工程现场（2）设计变更洽商程进行销售部协助变更管理规范》在扩初图确定前确定材料（1）选型设计部负责，工程设备，使设计在图纸阶段（2）方案确定时间部协助10、材料设备就考虑了材料设备的安装详见《设备材料（3）采购招投标招投标评审委员会采购规范》其他费用物业管理完善费限额设计审算部康文2004-8-24*成都招投标环节成本控制要点应用指南第三项招投标环节的成本控制涉及到工程、设计、审算、销售等多个部门的实际运作，在程序上没有太多变数，但具体内容特别是招投标评审委员的选择则须有很强的针对性。这个环节成本控制的难点在于标书制订，重点在于评标。控制要点控制什么怎么控制谁来控制参考文件工程部负责工程监?建立承建商、工程监理、理招投标合同；材料及设备供货商名册及设计部负责设计、资料库。详见招投标管环境、装修招投标（1）资质?从公司认可名册中的承理规范第8条至合同。（2）管理水平建商、供货商、监理公司15条和招投标审算部负责材料设1、投标单（3）技术力量中选择投标单位。管理程序备招投标合同。（4）历史记录?主办部门推荐五家投标位的选择销售部负责营销、（5）资金实力单位报招投标工作组。包装招投标合同。（6）合作经历?招投标工作小组审核、详见招投标管招投标评审委员会考察、评估、筛选三家以理规范第8条至审核上投标单位报招投标评审15条和招投标主管领导批准。委员会及主管领导管理程序各类合同的招投标书内容应包含：1、工程部负责工程监理招投标合同；（1）工期；2、设计部负责设（2）工程造价或取费标准；详见招投标管计、环境、装修招（3）质量要求；理规范第6条、主办部门起草、制定招投投标合同。（4）付款方式；第16条至20条、标标准文本3、审算部负责材（5）招标范围；和招投标管理料设备招投标合同。（6）结算方式；程序4、销售部负责营2、招投标（7）验收标准；销、包装招投标合文件（8）投标注意事项；同。（9）废标条件（投标书必须加盖投标单位法人印章）；（10）接标时间；（11）开标时间；详见招投标管（12）定标方法；招投标评审委员会理规范第6条、（13）投标单位补充意见；招投标工作组审核审核；第16条至20条、（14）标准合同条文；主管领导批准；和招投标管理（15）图纸、其他要求等。程序控制要点控制什么怎么控制谁来控制参考文件康文2004-8-24*成都1、技术部门负责优先顺序技术评标详见招投标管1、技术评标2、审算部负责经理规范第21条2、经济评标济标书的评标至33条、和招3、评标和(1)技术性评标和定标3、合作经历3、财务部负责审投标管理程序定标(2)经济性评标定标核广告包装费详见招投标管招投标评审委员会综合审核投标单位；评定理规范第21条审核、评定。中标单位至33条、和招主管领导批准投标管理程序康文2004-8-24*成都施工环节成本控制要