主讲专家：苏志刚房地产产品标准化体系的建立与实施关于标准化标准化体系的建立标准化工作平台标准化体系的推广与实施标准化与设计管理中冶地产标准化工作建议引言第一章第二章第三章第四章第五章关于标准化标准化体系的建立标准化工作平台标准化体系的推广与实施标准化与设计管理中冶地产标准化工作建议引言第一章第二章第三章第四章第五章……基准平台的设备要求关于标准化1）定义物理指标引言行业产品部品性能功能组织空间尺度就是建立一个标准化的理解1标准化国家规范标准化住宅的…周期关于标准化自身因素2）基于客户行为产品引言成本的标准化产品…选择以客户维度作为产品决策第一重要因素竞争对手客户行为标准化的理解1市场因素客户形成基于标准化体系总图装置设计标准化建筑标准化景观标准化关于标准化引言3）设计标准化为先导技术标准标准化过程工程标准技术标准部品标准为主导的………标准化管理模式空间尺度功能组织部品性能物理指标设备要求居住要求标准化的理解1尊重归属安全自我实现生理需求客户行为设计标准化以关于标准化1）产生的背景引言标准化的需求分析21、人力资源不断摊薄2、决策时间长3、变更签证多4、品质缺乏保障5、规模经营优势未能体现6、规模扩张中的瓶颈：效率低下、品质问题、风格缺失7、行业快速发展8、发展由粗放向精细化的转型9、客户需求不断提升关于标准化2）不同的需求引言N成熟开发商要从流程角度，新公司要从细微的材料质量控制入手。。。设计需要产品库、工程需要采购标准化。。。领导需要管理标准化、职员需要操作标准化。。。豪宅与廉租房、首次购房与次置业，不同的产品需要不同的标准化标准户型与设计流程、栏杆标准图与施工图标准化，不同的需要有不同深度的标准化标准化的需求分析2不同开发商专业岗位产品深度关于标准化3）相同的需求引言从企业层面看，标准化是为了满足企业业务快速增长时，实现快速复制成熟产品的前提从专业层面看，标准化是避免由于不熟悉企业业务带来的设计失误、工程失误的重要保证从管理层面看，标准化是有效降低企业运营成本的重要手段标准化是以设计为先导，包含成本、采购、施工、验收、维护在内的全过程的产品实现过程标准化的目的都是为了终端使用者能方便快捷的使用，深度以满足使用者的使用习惯为基本要求标准化的需求分析2相同提升品质节约成本实施深度快速复制标准产品0%1%2%3%设计失误率2%1.56%集团平均标准化051015设计周期（月）11.12.86集团平均标准化051015人均设计面积（万平米）1.4712.9集团平均标准化关于标准化4）标准化的优势引言标准化项目开发周期（月）99121212.501020莞高尔夫津西青穗城花莞运河东渝新城提升设计及项目开发周期，解决资金压力提高产品设计质量，解决设计失误提高管理效率，解决人力摊薄标准化的需求分析2优势速度质量效率200421814109555512121220032200222001220002成立产业化/产品创新中心19991成立标准化/技术研发中心19981成立集团规划设计部997119961关于标准化成立建筑研究中心进入城市（个）99511994102468101214161820引言200424126101610141191819162003200321）案例：标准化产生的背景1352002200221322001200121102000200026119991999135199819981341997199712619961996126标准化的需求分析219951在建项目（个）995125年竣工面积（万平方米）19941994122051015202530354045020406080100120140160关于标准化数据库选择搭配策划菜单营销菜单设计菜单户型立面风格施工菜单模块化模块之间的搭配引言2）案例：关于标准化的观点标准化的需求分析2国内开发商的需求标准化是技术还是管理？标准化成果如何落实到项目？标准化成果如何更新？对企业做标准化工作一致认同，标准化需要致力于解决共同需求的客观满足；主要集中在标准化的部品层面希望标准化工作解决：产品品质的不确定性、提供部品选择的标准、从客户出发提升产品研究的深度和针对性。关于标准化标准化体系的建立标准化工作平台标准化体系的推广与实施标准化与设计管理中冶地产标准化工作建议引言第一章第二章第三章第四章第五章标准化体系的建立1）设计总结第一章从系统的产品分析开始1道路交通分析：主入口的位置对用地已有道路进行功能定位示意性的表达路网分级体现人行及车行流线核实产品建议书中停车方式及数量的可行性对集团典型设计问题、热点投诉问题进行分析、归纳、总结共性的问题明确规定及要求典型设计问题分析典型设计问题分析标准化体系的建立第一章1）标准化工作成果的标准化产品。2种基本产品户型技术标准化：万m种部品流程标准化：58项技术部品标准化：5483.4模式-12类15个版本类4424《流程》、《成果标准》个项目16总计设计标准化：应用规模标准化方式探索流程再造标准化体系的建立技术应用2）管理标准化第一章部品设计施工图概念设计实施方案施工图指导书模式-12单体设计规划设计总图装置的分类标准化体系的建立第一章3）设计标准化——总图装置车行路装置车行路附属装置人行装置城市混合入口小区主入口小区次入口组团入口主景观入口模式-12入口装置道路装置零星装置其它装置[总图装置的分类]城市混合入口标准化体系的建立第一章3）设计标准化——总图装置模式-12小区入口标准化体系的建立第一章3）设计标准化——总图装置模式-12组团入口标准化体系的建立第一章3）设计标准化——总图装置模式-12庭院入口标准化体系的建立第一章3）设计标准化——总图装置模式-12道路（减速带）标准化体系的建立第一章3）设计标准化——总图装置模式-12道路停车标准化体系的建立第一章3）设计标准化——总图装置模式-12院落停车标准化体系的建立第一章3）设计标准化——总图装置模式-12分区管理标准化体系的建立第一章3）设计标准化——总图装置模式-12情景花园洋房标准化体系的建立第一章3）设计标准化——单体模式-12深圳成都武汉B2-5华中03版天津?给客户私有室外空间，彻底改变住宅的封闭特性?为邻里提供交往的场所?改变多层住宅形象，提高品质感产品创新产品创新————情景花园洋房情景花园洋房情景花园洋房标准化体系的建立成都金色情景化小高层第一章3）设计标准化——单体广州南湖情景化高层情花华中版情景花园洋房专利产品模式-12深圳万科城情景化多层情花华南版(万科城)产品库天津西青武汉城花标准化体系的建立大连城花第一章3）设计标准化——单体鞍山城花长春上东沈阳四季模式-12中山城市风景从2003-2004年，集团共有标准化产品4个版本，58个基本产品户型产品库标准化体系的建立第一章3）设计标准化——单体模式-12产品库照明景观设计导则车行照明人行照明场地照明水景自然水景庭院水景泳池水景装饰水景景观用水庇护标准化体系的建立亭廊棚架膜结构硬质第一章景观构成挡土墙便民设施照明灯具种植容器//围墙栅栏坡道台阶构建物设施3）设计标准化——景观标准化场所游乐场休闲广场健身运动场道路模式-12设施停车位路面铺地绿化植物配置公共绿地道路绿化其他绿化景观标准化小结标准化体系的建立第一章3）设计标准化——景观标准化模式-12完整的部品设计完整的部品设计标准化体系的建立4）部品标准化第一章工厂生产施工图设计为施工提供指导为成本测算提供参考模式-12设计图纸工艺作法材料明细安装说明部品设计流程标准化体系的建立4）部品标准化第一章完成设计模式-12订单部品设计提出设计要求独立部品设计反提要求部品设计与单体设计的关系单体设计部品设计流程标准化体系的建立4）部品标准化第一章模式-12订单部品设计独立部品设计反提要求搜索部品提出设计要求寻找适合载体完成设计单体设计完整的部品设计为什么要推进产品标准化直跑楼梯栏杆楼梯间栏杆窗护栏雨蓬成品空调百页及穿孔铝板信奶箱厨卫铝扣板吊顶楼梯间地砖阳台地砖橱柜灯具4）部品标准化部品目录第一章塑钢门窗钢质入户门钢质私家院门木制门（户内门）铝合金单元门阳台栏杆晾衣架女儿墙栏杆花槽栏杆装配式花槽直跑楼梯栏杆模式-12部品战略采购集团统一采购区域统一采购集团统一采购情况标准化体系的建立4）部品标准化第一章材料或设备名称模式-12电梯发电机外墙涂料内墙涂料洁具水龙头彩色混凝土瓦给水管（PPR管）PVC管材（排水管、电线管）智能化（对讲机和门口机）钢质入户门橱柜铝合金门窗型材墙地砖木地板户式中央空调序号12345678910111213141516标准化项目技术应用标准化体系的建立5）技术标准化第一章标准化项目技术应用列表类别技术项目模式-12南昌四季花城四期武汉城市花园鞍山城市花园中山四季花城大连城市花园环境保护●人工湿地●●●生态人工湖雨水利用●●中水利用●复合式厨房●●●●●遮阳●●西向隔热渗水路面●●●●佛甲草●●●●新三级钢●●●冷轧钢网●变压止逆阀烟道●●●●●倒置式屋面●●●●太阳能热水系统●设备部品建筑单体景观规划设计万科集团绿色实践历程万科城四期、零能耗实验楼、万科中心天津、成都、南京。。。建研中心、成果汇编、标准化万科集团环境策略万科集团绿色建筑研发实践2005詹天佑金奖国际花园社区可持续发展金奖2006双优双节杯特别奖第1名LEED-ND银级（试评估）2006双优双节杯特别奖第1名LEED-ND银级（试评估）2006詹天佑金奖遮阳、复合式厨房、屋面种植、人工湿地等单技术应用深圳万科东海岸项目10余个标准化项目及非标准化项目多技术应用天津万科东丽湖项目上海万科朗润园项目天津假日风景项