“模块化产品&个性化选择”春季例会肖大对手的故事VS我们的故事……感悟只可惜，我们创新的成果不经打磨不经雕琢埋没沙砾之中没有改进的机制没有复制的平台创新终将失去生命力而枯萎集团目标“均好中提效”好：产品竞争力核心：“创新&持续改进”的机制快：提效关键：“模块化产品&个性化选择”的平台竞争力创新及持续改好进品质模块化产品效率决策效率+生产效快率前置产品选择+技术决策好：产品竞争力核心：“创新&持续改进”的机制●10-20%新品类业创新能力●10-20%主流非标准化务持续改进能力●70-80%主流标准化项目能复制能力力●快：提效关键：“模块化产品&个性化选择”的平台项目持续改进持续改进产品模块化个性化模块拼装产品选择原则原则一：模块化产品、个性化选择产品属性与市场属性分离市场属性产品属性个性化选择模块化产品一线总部/区域原则二：标准化做高层产品小高层、高层产品占销售金额总量近7成套数77%3%20%面积65%9%26%金额58%9%33%0%20%40%60%80%100%≤200平米高层集团07~09年高层项目销售产品类型统计＞200平米高层非高层资料来源：根据集团市场营销部提供数据分析标准化产品线原则三：模块化产品来自内外标杆，经市场检验内容外部标杆内部标杆客户需求（调研、投诉、销售）仁恒、星河湾、龙湖以多对多、原型可根据当万科传统优势户型库、地市场状况调整绿城、中海……深圳：金域华府、珠海宾馆古典：绿城上海：地杰现代：金地、华润、品质感风格北京：蓝山、沈阳万科城SOHO中国成都：武汉金色、武汉园方品质：绿城性能：仁恒深圳万科城、北京蓝山健康环保、功能完善精装修龙湖：气氛效果：星河湾上海U5、成都海蓉效果与功能均好仁恒河滨城深圳：四季花城活动场地、绿化配置仁恒河滨花园上海：春申景观客户关心：配置、便捷上海浦东绿地北京：天津水晶城朗诗、风尚、当代、御园深圳：万科城保温、通风、安全隔声性能上海：朗润园机制3年目标10年：30%高层体系建立；项目试点集团30%的高层项目推广标准化11年：60%扩大影响集团60%的高层项目推广标准化12年：80%集团80%的项目推广标准化项目产品要求：产品选自集团模块化产品库80%户型：选自区域户型库风格：选自集团四大风格系列定标标准化精装修：选自集团精装修ABC级标准性能：达到集团C级标准景观：达到集团数字化任务书要求定型标准化直接应用集团定型产品；原则上不允许修改准标准化项目管理要求：产品决策前置措施1：土地获取，项目分类A新品类B主流非标准化C标准化措施2：项目正式启动30天内确定“定位、产品选择”30天内定位、产品选择模块化产品定义定标模块产品针对主流项目，由区域提供“户型”方案库集团提供“立面、精装”方案库和“性能、景观”设计标准，一线根据地域、市场等项目因素选择组合使用定型模块产品针对快速开发项目，将成功产品施工图由集团和区域定型，供一线公司直接使用工作分工总部制订年度目标提供“立面、精装”方案库、“性能、景观”标准维护、管理标准化体系，定期组织区域修订区域制订并持续改进“户型”方案库项目推进：跟踪项目执行、检讨执行质量、监测执行周期一线模块选择、组合根据项目具体情况选择实施方案及标准，委托设计标准化项目职责集团审核标准化项目“产品定标4个指标”?成熟户型选配?风格选择?精装修标准选择?活动场地配置规划及单体方案由区域或一线控制，集团备案、抽查平台模块化产品库级别类别内容主要承担者户型库原型方案+楼型方案区域风格4种风格立面、节点、部品万创定标精装修ABCDT级万创/区域景观绿化、活动场地万创性能绿色、舒适、安全建研全套施工图定型产品平面/立面/精装修总部/区域定型材料部品/构造节点成本采购定标：主流产品体系平台定型：工业化基础模块化产品库整体内容及分工类别户型库风格精装修配套景观性能十字户型儿童活动场地0.25㎡/户首置首改G95满足C标老人活动场地G1150.25㎡/户地杰1T2运动场地1.1㎡/户一梯多户强化楼板中端再改十字型软硬景比例:隔音、通风TS系列硬：软=3：7都心塔系高端再改温湿改善杭州草庄？+TOP管道隔音柏翠园系列总部区域？户型库区域框架类别首置首改中端再改高端再改+TOP深圳区域十字户型十字户型都心塔系上海区域G95G115/地杰1T2杭州草庄北京区域TS系列TS系列柏翠园系列成都区域一梯多户/十字型成熟产品应用成熟产品应用户型库区域成果深圳区域产品线长，涵盖面积段广北京区域以首置首改为主，中端再改为辅上海区域户型面积段较其它区域偏大成都区域以首置首改为主，面积段较其它区域偏小高层风格体系框架吸收区域已有成果，整理集团优秀项目高端北京区域深圳区域上海区域柏翠园都心塔杭州草庄佛山登州中高端第二批L-古典上海地杰宁波集仕港中端初选第一批S-简约T-都市Y-年轻E-时尚5款风格STYLEIMPLICITYOWNFEELOUNGUXURYELEGANCE简约都市年轻古典时尚部品系统梳理:传承、固化、整合?标准化部品2种阳台栏杆2种空调百叶2种大堂雨篷规模采购降低成本颜色体系尝试：提升效率，增加适用性?标准化颜色体系确定外墙备选色库提出合理搭配原则?管理层面降低主观选色失误以保证品质“定型色库”对材料商稳定原料和工艺有战略意义（为不断改良配方；进一步议价提供可能性）来源：柯布色彩体系万科常用颜色精装修标准类别D级C级B级A级T级配套景观数字化任务书：4指标活动配套标准:?儿童活动场地0.25㎡/户?老人活动场地0.25㎡/户?运动场地1.1㎡/户软硬景比例:?硬景：软景=3：7性能标准:分品类；凸显客户感知首置首改:满足C标中端再改：可分品类选择提升，凸现客户感知高端再改:B级标准，高舒适低能耗技术体系绿色性节能节水可再生能源舒适性热舒适度空气质量隔音性能采光照明安全性居家安全水质安全垃圾处理中端再改：可分品类选择提升，凸显客户感知住宅性能标准提升项低能耗技术景观水处理技术空气质量隔音安防系统外保温体系微生物净化水生态系统新风系统热回收新风隔音屏隔音林家居智能化外窗隔音外墙隔音外遮阳系统管道隔音电梯隔音水质安全太阳能利用除尘除湿太阳能直流照明系统直饮水系统高性能外窗热水舒适度热水循环系统国标住宅性能标准控制项节能节水可再生空气隔音采光热舒居家水质垃圾能源质量性能照明适度安全安全处理高端再改：B级标准，高舒适低能耗技术体系气候区严寒、寒冷地区夏热冬冷地区夏热冬暖地区冬天温度低，需封闭采冬季温度低，需封闭采暖；夏季辐射强度大，需遮阳隔热气候特点暖夏季辐射强度大，需遮阳隔热；春季湿度大，需除湿过渡季节湿度大，需除湿高舒适低能耗技术体系：低能耗温湿可控洁净新风围护结构围护结构围护结构保温门窗保温遮阳门窗遮阳隔热舒适度舒适度舒适度地板采暖空调地板采暖空调系统空调新风系统技术体系热回收新风除尘新风系统除尘系统除湿系统除尘系统除湿系统目标目标1:快■设计周期缩短2.5个月正常项目阶段定标项目实现手段定位户型库45天概念设计30天规划方案户型库、风格库60天设计40天单体方案定标户型、定标立面、定标精装60天设计30天修、景观标准、性能标准施工图节点库60天设计50天7.5个总计5个月月目标2:好■严格控制失误率■材料部品标准做法，品质得到保证■形成产品系列，提升品牌价值目标3:省■集中采购降低成本2010年-2011年精装修C级2.6亿A、B级2.8亿■设计费用降低2010年设计费用7000万（按减少14元/平米计）■无效成本降低2010年土建成本3000万（按减少6元/平米计）■单位人员管理面积增加应用截止6月底集团标准化项目38个675万平米区域产品类型项目数（个）面积（万平米）十字型8141深圳都心塔系461.5首置首改462北京惠斯勒4131柏翠园384首置首改，中端上海9136再改成都首置首改659.6　总计　38675