房地产智库www.fdc01.com一、万科标准化发展历程与产品战略二、万科标准化体系平台三、其他品牌发展商标准化模式四、品牌发展商标准化启示及建议房地产智库www.fdc01.com1.发展历程2.体系平台3.研发框架与模式4.实施及应用模式5.战略目标万科标准化发展历程与产品战略一、房地产智库www.fdc01.com以少胜多百花齐放问鼎中原产品标准化定型标准化体系标准化区域，完善推广+万科集团标准化历程:不同目标不同对策第一阶段：年，集团为主，探索第二阶段：年，区域为主，发展第三阶段：-年，总部01-0405-0809101???房地产智库www.fdc01.com年一三阶段01-08~年开始第三阶段09年开始；第四阶段10成熟产品线整合标准化体系平台：三个层级，逐步完善2房地产智库www.fdc01.com产品聚焦产品聚焦普通住宅+高周转主流市场。定位标准基于客户需求、持续改进提升“”“”房地产智库www.fdc01.com管理模式：管理层面+技术层面。管理层面保证标准化产品实施应用房地产智库www.fdc01.com管控：项目分类；运营管理标准化项目运营指标：开工时间；现金流；销售率。。。房地产智库www.fdc01.com模块化产品体系：户型库风格精装修景观性能模块化产品个性化组合运营时间控制集团+区域一线标准化研发模式：发挥集团合力打造全方位模块化产品体系房地产智库www.fdc01.com市场属性一线模块化产品个性化选择产品属性总部/区域实施及应用：模块化产品个性化组合市场和产品分离，灵活应用、均好提效是关键?房地产智库www.fdc01.com一、万科标准化发展历程与产品战略二、万科标准化体系平台三、其他品牌发展商标准化模式四、品牌发展商标准化启示及建议房地产智库www.fdc01.com【Ⅰ】模块化产品体系【Ⅱ】成熟产品线整合【Ⅰ】审控要求【Ⅱ】成本对标产品体系管控体系实施应用分解???万科标准化体系平台二、房地产智库www.fdc01.com万科标准化体系平台之一：产品体系【Ⅰ】模块化产品体系【Ⅱ】成熟产品线整合房地产智库www.fdc01.com户型、风格、精装修、景观、性能五大模块化产品。总部和区域共同建立。“”模块化产品库：完善户型库/风格/精装修/景观/性能等模块化产品体系，尝试成熟产品线整合?“”房地产智库www.fdc01.com模块化户型库【Ⅰ】房地产智库www.fdc01.com四大区域模块化产品个性化组合适用性强灵活集团固化定型复制年年01-0405-10定型施工图方案模块产品聚焦发展阶段：深度由深到巧；主体从集团到区域；强调适用性阶段主体产品特点1房地产智库www.fdc01.com市场分析产品库框架确定产品策略标准化产品库标杆/竞品分析12345标准化产品库之一【模块化户型库】2户型库建立流程步骤（集团定原则；区域负责建立）房地产智库www.fdc01.com步骤一【确定产品策略】基于客户及市场细分确定目标客户结合发展战略确定主流产品???房地产智库www.fdc01.com案例分解聚焦主要产品成功及将要开发项目产品??步骤二【开发市场分析】数据来源：集团市场营销部房地产智库www.fdc01.com步骤三【标杆及竞品分析】房地产智库www.fdc01.com面积区间户型库框架不变产品面积段各区域自行制定不变产品类型二房一卫三房一卫三房二卫四房二卫四房三卫舒适型标准型经济型步骤四【确定产品库框架】遵循客户标准产品--产品档次22步骤五【模块化户型库】聚焦主流市场，整合成熟产品产品库整体框架产品与户型标准产品库（户型、楼型）模块化功能空间（厨卫餐玄及交通核）A.B.C.D.产品库基本组成；分区域4个核心：案例简介产品库四大组成部分深圳区域上海区域北京区域???案例简介各区域户型库特点核心：精准定位，加快决策效率产品的积累与聚焦举例简介：概念设计强排方案户型库应用模块化风格库【Ⅱ】无年年年01-0405-0809-10定型施工图方案模块产品聚焦发展阶段：深度由深到巧；主体从集团到区域；强调适用性集团四大区域模块化产品个性化组合适用性强灵活集团固化定型复制+1阶段主体产品特点标准化风格库产品力强，完整度高标杆/竞品分析集团项目立面梳理确定主要立面风格1234【风格库】建立流程步骤（集团为主）【确定标准化立面风格】（第一批）步骤一【集团项目立面梳理】结合产品战略案例分解个步骤步骤二【竞争对手立面风格剖析】与目标产品对应3步骤三.风格套图.成本配置.色彩体系.主材部品.细部节点.成本级配ABCDEF案例简介风格库组成：强调产品力，注重专业集成模块化精装修库】Ⅲ【TOPDICIBIAI【模块化精装修】定型研发精装修标准体系“+”台面加大，增加壁龛等收纳空间卫生间衣物存储加大，实现男女分区衣帽间高柜、台面和搁板的组合，使空间使用更便利家政空间增大橱柜容量，设置抽屉、拉篮等功能组件精装体系：产品核心基础需求魅力需求-+厨房1、基础需求的实现：增加成本投入和空间改善实现功能完善风格效果材料品质，风格倾向性明显的线条、背景墙、饰品、家具等元素，使欧式风格的表现更加明显风格元素丰富的细部处理，极大提升了客户的视觉感受细部丰富客餐厅、厨卫大量使用天然石材，提升材料品质和档次同时，依靠符号性设计元素来体现精装体系：产品核心基础需求魅力需求-+石材2、魅力需求的实现：选材的提升凸显橱柜细部橱柜细部橱柜细部橱柜细部厨房全景厨房全景厨房系统龙头龙头洁具洁具卫生间全景卫生间全景浴缸浴缸卫浴系统地板及门系统地板及门系统门把手门把手开关面板开关面板厅房系统餐厅实景餐厅实景镜箱镜箱衣帽间细部衣帽间细部走入式衣帽间走入式衣帽间收纳系统空调挂机空调挂机空调柜机空调柜机厨房三件套厨房三件套电器及智能化系统案例简介A标产品及升级案例简介C标产品及升级的特点简、快、好、省简快好采购动作效果举例说明精装修应用效果标准产品在试用期?模块化景观库】Ⅳ【龙湖景观分析集团景观梳理确定景观产品框架标准化景观产品库4123标准化产品库之四【景观产品平台】建立流程步骤以龙湖为标杆，学习学习再学习?.数字化任务书景观标准化构成.成熟景观风格集成.住宅公园景观示范区操作ABC成熟景观风格梳理：万科景观标准化案例：泰式风格模块模块化性能库】核心内容Ⅴ【性能强调客户感知：温湿舒适性、隔声、安全标准化产品库之五【模块化性能】成熟产品线标杆项目??万科标准化体系平台之一：产品体系【Ⅰ】模块化产品体系【Ⅱ】成熟产品线整合第五园湖心岛城市文脉现代中式城市核心顶级大宅上海第五园厦门湖心岛【产品线系列整合】（总部深圳区域）发挥品牌优势/蓝山柏翠园惠斯勒城市大宅北美风情小镇历史文脉，旧厂改造沈阳柏翠园鞍山惠斯勒长春蓝山【产品线系列整合】（总部深圳区域）发挥品牌优势/54案例说明柏翠园产品线整合依据每个品牌自身的内涵和基础，每个品牌项目形成一套特有的控制要素，并组建适合品牌发展的合作资源团队，策划每个项目的品牌执行方案：柏翠园：、、规划、立面、装修、景观、性能、会所SloganVI案例：城市别墅整合标杆项目：标准化产品竞争力、持续提升改进的保障.审控要求.成本对标AB产品体系管控体系实施应用分解???万科标准化体系平台二、施工图设计施工图4室内设计初步设计实施方案规划设计3景观设计设计前期2设计管控4大阶段。前期精细定位；后期质量控制拿地概念设计投资分析1至少审控一、二级评审节点；三级根据实际情况授权或给予技术支持项目类别，立项时确定项目分类；明确要求，充分授权集团充分授权区域管理一级评审二、三级授权一线、普通项目???2???、集团或区域重点项目1集团项目审控：三级管理，充分授权集团：控制前期拿地、运营指标管理，以及后期开工审批区域：概念设计及规划设计审批（重点项目及大项目首期）一线：项目实施???固化一些节点明确一些指标整合一些规范逐步建立并完善专业平台，奠定规划设计专业基础。案例简介管控体系及要点设计前期产品决策?—例赢利模式预测成本核心：精准定位,产品决策设计任务：概念设计设计前期之事：a.核心工作权衡客户/市场/产品，确定例概念设计！！！设计前期之事：流程及主要控制要点市场：定位设计：概念设计方案财务成本：财务指标及预测成本/例甲方甲方设计院设计院甲方为主客户分析+重要！！！设计院为主，甲方控制同步：市场设计前期之人：主要工作三步骤213基础分析强排方案例强排方案案例设想目标客户决策解决方案设计强排方案第一步第二步第三步强排方案三步法。目的精准定位。产品体系管控体系实施应用分解.审控要求.成本对标???AB万科标准化体系平台二、分城市、按类别控制高压线；事先沟通①标准层含钢量②标准层混凝土含量③窗地比④地下室层高⑤地下停车面积⑥地下室钢筋含量⑦景观软硬景比例扩初及施工图核心工作之一：成本对标成本对标实施控制要求技术审控前置，全过程控制:地下室范围、剖面、结构方案和上部结构可行性确定地下室实施方案（含基础形式）要确定，上部结构方案确定基础方案确定（地下室达到施工图深度）配筋估算、对标测算完成，不事后算账方案报建前：扩初完成前：基坑、桩/地下室施工前：施工图完成前：成本对标七部法确定地下室范围及剖面时间：方案报建前要点：范围、剖面、出入口、人防范围：停车数最少、轮廓方正紧凑层数最少、层高限制、覆土1.1-1.2米、结构找坡数量及宽度合理、位置便捷无影响面积最少、等级最小、位置合理：STEP1剖面：出入口：人防：各种产品车位配置比例地上地下比例架空？半地下？地下？?????/前提：在设计前期确定停车率、车库形式、地下室面积.营销定位停车方式.规划要点：数量测算.ACB---层数最少。最好能