万科金奥国际精装修调研报告2008年1月17日调研调研目的：目的：??了解精装修了解精装修项项目市目市场场，，对对本案精装修方案本案精装修方案研研究有所借究有所借鉴鉴；；??对对相同品相同品类类、相同、相同费费用用标标准下的建材准下的建材标标准、材准、材质质等等进进行行规规律性分析；律性分析；??对现对现行行营销营销推广手段及推广材料推广手段及推广材料进进行搜集行搜集统计统计；；??条条件允件允许许下下对对精装精装项项目目开发开发企企业业各部各部门运门运作流程作流程进进行了解；行了解；调研调研方法：方法：电话调研电话调研++实际实际采采盘盘++网络网络信息搜集信息搜集++楼书楼书信息信息调研项调研项目：目：天津天津项项目：目：包括富力城、富力津包括富力城、富力津门门湖、上城豪苑、水岸江南、吉利湖、上城豪苑、水岸江南、吉利经经典、典、阳阳光光100100、、时时代代奥奥城、金盛广城、金盛广场场、非常公、非常公馆馆、天津公、天津公馆馆、君隆广、君隆广场场、科、科贸贸时时代公寓代公寓北京北京项项目：目：包括波菲特公寓、包括波菲特公寓、MasterMaster领领域、域、乐乐成公成公馆馆、、华远华远裘裘马马都、茂都、茂华华景都景都会会、富力桃、富力桃园园、、设计师设计师广广场场、、荣荣京京丽丽都、金地名京都、金地名京注：由于调研时间、方法及信息甄别原因，部分精装信息可能与项目实际有所出入。目录CATALOG【一】天津在售主要精装修项目调研1.天津在售精装修项目概况2.天津在售精装修项目规律性分析3.精装修对不同环节影响【二】北京典型精装修项目调研1.北京典型精装修项目概况2.北京典型精装修项目规律分析【三】天津与北京精装修项目对比分析【四】万科金奥国际精装修建议【一】天津在售主要精装修项目调研1.天津在售精装修项目概况（包括住宅及公寓）2.天津在售精装修项目规律性分析?精装修费用标准分析?精装修室内部建筑材质及品牌分析?精装修公共部分及配套部分分析?精装修项目销售情况分析?精装修项目后期操作分析3.精装修对不同环节影响天津住宅主要在售精装修项目概况项目名称富力城富力津门湖城上城阳光100南开区天津第二中心医河西区紫金山路与珠江道南开区北马路、城南开区红旗南路延位置院对面交口西侧卫南洼风景区内厢东路交汇处长线与外环线交口居住总建筑面积151万，总建筑面积为75住宅总建面25万平方总建面17.2万平方整体规划在售二期建面约10万平方万平米，五期未售米米米10万平米一室70平米，5%；二一室63平１栋为70平米的室80-130平零室41平米，68%；一室米，15%；二室83-一室、90平米的户型比例米，40%；三室160-65-70平米，27%；五室96平米，70%；三两室，各占50%，180平米，50%；四室230-290平米，5%室125平米，15%其余2栋规划未定230平米，5%2005年7月、2006年开盘及时间2007年11月21日2007年6月2008年3月4月2009年5月（一入住时间2007年11月2008年10月期）、2010年4月2009年（二期）开盘均价6088（一期）1200010000（一期）未售，预计10000当前均价1300013000-1400013000-14000——天津公寓主要精装修项目概况项目名称非常公馆吉利经典君隆广场天津公馆时代奥城科贸时代公寓河东区新开河西区解放南路与华昌大和平区贵阳路与天津市和平区南京路南开宾水西路与水上东南开区鞍山西道项目地点路与绍兴道交街交口西南西宁道交口99号路交口时代广场口角占地面积：占6400平方米，0.36万平方占地6400平方米建筑面积6万总建面4.1平方米整体规划米；建筑面，建筑面积整体18万平米三期剩余约6万平米平米，公寓建面约3.2积：1.81万36000平方米万平方米一居60-88平米一居76-89平米一居40平米一居40-50平米70%，40%，二居96-一居50平米40%，二居123-16030%，一居60二居60-70平米15%，户型比例50-80平米120平米40%，84%，二居100平平米40%，三居平米40%，一三居110平米10%，跃三居120-160平米16%180-230平米20%居90平米30%层70-140平米5%米20%2007年12月22开盘时间2005年8月2007年11月2007年12月2007年5月二期2006年8月日入住时间2006年8月2008年8月2009年2008年10月2008年10月2008年12月开盘均价6000163001800018000950010800当前均价——1630025000-28000250001400010800天津主要在售精装修项目分布分析天津主要在售精装修项目分布554.543.532.52221.5110.50河西区和平区河东区南开区分析分析??天津天津当当前在售精装修前在售精装修项项目主要集中在市目主要集中在市内内主要主要区区域，如南域，如南开开、河西、和平、河、河西、和平、河东东等等，此，此区区域精装修市域精装修市场开场开始始较较早且早且较为较为集中，集中，区区域客域客户对户对精装修接收程度精装修接收程度较较高。高。??本案地本案地处处河西南河西南开开交接交接处处，借助，借助区区域域发发展展趋势趋势，，为为精装修精装修营营造良好的造良好的发发展氛展氛围围。。天津主要在售精装修项目特点分析特色特色11：：??城市核心城市核心区区域域选择选择精装修比例高：如老城精装修比例高：如老城厢区厢区域、南京路域、南京路区区域等，域等，说说明明这这些些开发热开发热点点区区域，因域，因区区域域优势优势突出，突出，项项目目开发开发普遍普遍档档次偏高，次偏高，选选做精装修能充分提升做精装修能充分提升项项目品目品质质，提升，提升项项目目档档次，次，进进而拉高而拉高项项目价格；目价格；特色特色22：：??城市城市发发展潜力明展潜力明显显的的区区域域选选做精装修比例高：如梅江做精装修比例高：如梅江区区域、域、奥运奥运板板块区块区域，因此域，因此类类区区域的域的现状决现状决定，必定，必须须通通过过引入引入较为较为先先进进的的开发开发理念及操作手段，理念及操作手段，来来有效吸引更多有效吸引更多购买购买客客户户的的进进入；入；特色特色33：：??实实力型力型开发开发商商选选做精装修做精装修项项目比例高：如富力集目比例高：如富力集团团、融、融创创集集团团、、阳阳光光100100等。等。说说明明实实力型力型开发开发商更商更关关注市注市场发场发展的展的动态动态（精装修是市（精装修是市场发场发展的必然方向），引展的必然方向），引导导市市场场发发展方向，体展方向，体现开发现开发商的商的综综合合实实力。力。天津主要在售精装修项目产品特色分析特色特色11：：??面面积积分布：分布：60-12060-120平米平米户户型，相型，相对对集中，主要集中，主要为为了有效了有效规规避因精装修避因精装修单单价价过过高，高，导导致致总总房款超出客房款超出客户户接受能力；接受能力；特色特色22：：??选选做精装修做精装修项项目目户户型型数数量普遍量普遍较较少，避免因少，避免因户户型型过过多加大施工成本，增加施工多加大施工成本，增加施工难难度度；；特色特色33：：??小小户户型型产产品、酒店式公寓品、酒店式公寓产产品形式品形式选选做精装修做精装修较较多，其中酒店式公寓多，其中酒店式公寓选择选择做大堂或做大堂或共享共享区区域精装修比例高，小域精装修比例高，小户户型住宅（公寓）做全部精装修比例高。型住宅（公寓）做全部精装修比例高。【一】天津在售主要精装修项目调研1.天津在售精装修项目概况（包括住宅及公寓）2.天津在售精装修项目规律性分析?精装修费用标准分析?精装修室内部建筑材质及品牌分析?精装修公共部分及配套部分分析?精装修项目销售情况分析?精装修项目后期操作分析3.精装修对不同环节影响精装修费用及风格分析——各项目精装费用标准及分布比例天津主要在售精装修项目费用标准天津在售精装修项目费用标准分布比例4500400040003000-5000350010%300025001000-150025002000200040%200015001500150012001000100010002000-3000100030%5000城湖城0馆典场馆城1500-2000力上1公经广公奥寓富门城光公津阳常利隆津代代20%力非吉君天时时富贸科分析：分析：??天津天津1010个个在售的精装修在售的精装修项项目中，精装修目中，精装修标标准准区间区间主要集中主要集中1000-20001000-2000元之元之间间，占，占整体的整体的6060％，其中％，其中1000-15001000-1500元的比例占整体的元的比例占整体的4040％，此％，此类项类项目主要集中在城市目主要集中在城市发发展潜力地段。展潜力地段。【一】天津在售主要精装修项目调研1.天津在售精装修项目概况（包括住宅及公寓）2.天津在售精装修项目规律性分析?精装修费用标准分析?精装修室内部建筑材质及品牌分析?精装修公共部分及配套部分分析?精装修项目销售情况分析?精装修项目后期操作分析3.精装修对不同环节影响室内部分——入户门、分户门、窗户以各项目精装修费用标准进行划分，进行对比分析：室内部分——入户门、分户门、窗户各项目精装修入户门、分户门、窗户材质及品牌规律总结：费费用用标标准准1000-15001000-1500元元//平米平米规规律性分析：律性分析：??材材质质：：入入户门户门：高：高档档木木质质三三防防门门分分户门户门：：此此标