中中国铁国铁建建..国际国际城精装城精装研研究方案究方案第一部分：宏观精装房市场特征对比研究目第四部分：1号楼分析解读1、成都市精装房市场特征分析1、基础信息2、户型配比2、成都市精装房标准个案分析3、分析解读3、成都市精装房客群特征分析第五部分：成都精装小户型特征第二部分：多层产品精装预演分析录1、市场供应特征分析1、精装价值分析2、产品分布特征分析3、产品基本类型特点2、区域精装产品供应分析4、1号楼对比分析3、多层精装定位分析5、精装利弊分析4、多层精装价格分析第六部分：1号楼小户型精装定位建议5、多层精装客群分析1、SWOT分析6、多层精装竞争分析2、发展策略3、精装标准定位第三部分：多层产品精装分析总结4、目标客群定位1、多层产品利弊总结5、精装风格建议2、多层精装风险提示6、精装配置建议前言对于本项目产品的精装课题，在此我们将首先对多层类产品进行精装研究，同时对其精装所带来的利弊进行立体化分析，最终提出适合项目精装产品发展的相关建议方案，以求为开发商提供科学严谨的决策依据。第一部分：宏观精装房市场特征对比研究1、成都市精装房市场特征分析2、成都市精装房标准个案分析3、成都市精装房客群特征分析分布发展状况www.fdc01.com房市金碟　主城区占据主导，效区化扩展加速。目前，成都精装房主要分布的中心城区，约占总量的七成。随着具有丰富的精装房开发经验的珠江、恒大等外来品牌开发商进入近郊区县，精装房在郊县的发展有井喷之势。据统计，郊县目前共有约10个项目采取精装修方式销售，约占精装房项目总量的三成。这些精装项目主要分布于成都近郊的第二圈层，如温江、双流、龙泉、郫县和新都等区县。物业形态现状　初级产品占据主体，终级产品相继涌现，两级发展明显。现阶段成都市场除雅居乐花园、?麓山国际社区供应精装别墅外，市场上其它产品均为高层电梯住宅，电梯住宅是精装房市场的主要产品类型。户型面积分布　小面积绝对主力，大面积成明星。主城区精装房项目的供应和需求面积都主要集中在70-110平米的套二或套二变套三的户型、50-70平米的套一以及130-150平米的套三。其中70-90平米的套二和90-110平米的套二变套三是绝对主力户型，约占市场六成的比例。此外，170平米以上的精装大户型比例因为誉峰等精装豪宅项目推出，比例也有显著提升。供需比分布　小面积供销两旺，大面积供需失衡。从供需比看，150平米以下的精装房各户型面积段的供需基本保持平衡，基本集中在1.2左右。300平米以上的精装豪宅由于多个项目的集中面市，供应量大幅提升，加之相对于客群的局限，因此现阶段存在较大的供需矛盾。装修标准分析　档次标准多元化，中档标准成主流从对外公布的装修标准报价看，目前成都市场上1000-2000元/平方米中档标准是装修主力，其次是2000-3000元/平方米的中高档标准，而3000元/平方米以上的豪华装修项目比例也较大。装修配置　硬装是基础，厨卫乃必备，家电、设施全配少有。在装修配置方面，约七成的项目是以硬装+厨卫装修的形式交房；仅有8%的项目可以实现“拎包入住”的理想，装修配置为硬装+厨卫+家电+家私，这类项目如鹭岛国际社区?原石滩SPA公寓和叠翠峰等。开发商背景　外来户过半，品牌商领衔。外来开发商约占六成　　近年来，北京、上海和广州等地精装房市场得到了快速的发展，市场份额约占到50-60%的比重，开发商也积累也丰富的精装房开发经验，开发流程也日渐成熟。随着这些地区开发商不断进入成都市场，成都楼市的精装之风也日渐盛行。　　据调研的数据，精装房的开发商约61.8%来自于省外，且以广州、深圳等区域为主。本土开发商仅约4成，如新希望、交大、天合房屋等。其中品牌开发商约占七成。如万科、恒大、珠江、雅居乐、富力等；普通开发商仅占到三成的比例。外来的品牌开发商在精装房开发上拥有较为丰富的经验，到成都开发精装房具有先天的优势。分析小结　没有硬性区域要求符合区位要求物业形态两级发展成为市场空白面积设定集于两端非主流面积段本案多层洋房装修标准多元化以中档为参照设施设备基本化针对性配置品牌开发商背景具备品牌实力第一个吃螃蟹的人，是机会，更有不确定的高市场风险。1、成都市精装房市场特征分析2、成都市精装房标准个案分析3、成都市精装房客群特征分析装修标准:700-1500元/㎡代表个案:恒大绿洲、恒大城产品特征：此类标准精装房主要是指强调装修的品牌配置，满屋名牌，但是项目定价水平却是中低端，基本以平价快销为主，表现出突出的两个方面：一是优惠特价、二是豪华装修。装修配置：装修基本没有特别设计，品牌泛滥，更多集中于品牌旗下的低端产品。功能布局装修配置品牌公共空间无/收纳系统配送衣柜或是衣帽间柜子/厨房系统配送高级实木面板组合橱柜、天然石拼花地摩恩、亚细亚、多乐士、西门子、林内、面、高级墙面砖AOPO（奥珀）高级门锁及五金件卫浴系统品牌洁具、天然石拼花墙地面TOTO、摩恩、华亿达厅房系统乳胶漆、墙纸墙面、地面为地砖和复合地板多乐士、欧雅（墙纸）、家俊（地砖）、、配石膏线造型欧普照明设备系统独立电表、电线暗装、可视对讲、客厅设红西门子、西蒙外线控头一个、入户门设门磁一个，主卧设紧急按键一个、配送名牌家庭小型中央空调销售情况：此标准精装房项目对比周边清水房项目，房价要比周边清水房高出15%-30%，但销售速度略逊于周边清水房项目，速度相差不到5%。整体均价(元/平均去化率(套周边清水均价(元周边清水平均去化率项目㎡)/月)/㎡)(套/月)恒大城480894420098恒大绿洲4933993800102（数据来源：房管局备案，采集时间：开盘-2010年5月）装修标准:1000-1500元/㎡代表个案:万科金润华府、金域西岭产品特征：此类标准精装房充分结合目标业主的生活细节考量，注重装修的功能布局科学，而并非简单的以用材品牌为首要卖点的精装房项目，无论推广还是样板间的设计都突出后期功能使用上的人性化设计。装修配置：装修配置主要突出的是人性化、细节化的科学设计，品牌不多，但都是集中在中高端具有较好口碑的品牌建材。功能布局装修配置品牌公共空间星级酒店大堂，设有沙发、茶几/收纳系统玄关系统从人性化的居家的实用性出发，设计鞋柜、置物台、挂衣史丹利服的独立空间等，可以满足家庭各位成员的不同需求。衣帽间和储物柜两部分，设计采用了创新的衣帽间男女分区收纳布局和个性化活动层板。厨房系统玻璃门、条形窗设计、智能DV系统、根据人体工程学与功能流线打摩恩、方太、西蒙造的厨房操作功能分区、结合成都人生活习惯的橱柜功能设计以及电路设计卫浴系统安装了T4暖光灯的储物镜柜、强大收纳功能的盆下柜、采用R5圆角乐家、摩恩设计洗面台、品牌洁具、设有毛巾架、浴品架、浴霸的淋浴房、条形地漏厅房系统乳胶漆、强化地板、地砖处理、对电源插座、电视管线、自由备餐北美风情、东鹏、柜的都做了人性化设计、为后期使用提供了相当的便利、户内门框马可波罗装上了防撞橡胶条销售情况：此标准精装房项目对比周边清水房项目的成交均价和销售速度来看，房价要比周边清水房高出20%-40%，销售速度基本与周边普通住宅物业的销售速度基本持平。整体均价(元平均去化率(套周边清水均价周边清水平均去化率项目/㎡)/月)(元/㎡)(套/月)金润华府95001016800108金域西岭780056630080（数据来源：房管局备案，采集时间：开盘-2010年5月）装修标准:1500元/㎡代表个案:三千城、北城天街产品特征：此类标准精装比较注重细节的考究，突出装修的设计感，选用建材品牌都有较高的口碑，并赠送定制家具和品牌家电，具有良好的市场口碑。装修配置：基础装修采用品牌建材，配送全套的品牌家具、家电。功能布局装修配置品牌公共空间无特点/收纳系统家具（餐桌、沙发、茶几、书桌、床、衣柜、电视柜等）/厨房系统基础配置，三件套的炉灶、电器配置、燃气探测器摩恩、倍特、方太、欧派卫浴系统卫浴三件套摩恩、科勒厅房系统皱面乳胶漆、实木地板、液晶电视、定制壁纸、地砖多乐士、TCL、圣象、东鹏设备系统空调（一个柜机，3个挂机）格力销售情况：此标准精装房项目对比周边清水房项目，销售速度慢20%以上，但房价要比周边清水房高出12%-40%。整体均价(元平均去化率(套周边清水均价周边清水平均去化率项目/㎡)/月)(元/㎡)(套/月)三千城846940750066北城天街8875986200123（数据来源：房管局备案，采集时间：开盘-2010年5月）装修标准:2500元/㎡代表个案:叠翠峰、趣园产品特征：此类标准精装房标榜五星级酒店式的装修标准，大多配送家具家电，并配有完善的酒店式服务，便于满足投资和自住客群的不同需求。装修配置：装修设计时尚，配置品牌以国际知名品牌为主。功能布局装修配置品牌公共空间石材、灰镜装饰、水晶吊灯、设大堂服务台、/黑镜钢豪华信箱收纳系统衣柜/厨房系统组合橱柜、厨房家电全套西门子、惠而浦、环威、摩恩卫浴系统浴室柜、石材地面、墙面马赛克、洁具、挂件TOTO、奥普、西门子、淋浴间厅房系统乳胶漆、局部灰镜造型、石材、实木复合地板多乐士、海浪金云石、三星、美的、40寸液晶电视、空调设备系统采用变频式供水系统，每户均设独立水电表、施内德、奇胜室内管线安装，设独立空调、照明专用线路、销售情况：此标准精装房项目对比周边清水房项目，房价高出30%左右，销售速度略慢5%左右。整体均价(元/平均去化率(套周边清水均价周边清水平均去化率项目㎡)/月)(元/㎡)(套/月)叠翠峰980046750050趣园970052730053（数据来源：房管局备案，采集时间：开盘-2010年5月）装修标准:3000-6000元/㎡代表个案:誉