www.fdc01.com房地产智库住宅实用率研究13／12／1713／12／17本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。www.fdc01.com房地产智库住宅实用率研究背景及目的?研究目的：探寻不同建筑形式产品的实用率特征；挖掘市场中高实用率，高品质的典形案例，并研究其设计特征；基于物业排布、建筑特征、采光通风、户型实用性等因素，综合考虑如何提高住宅的实用率，达到集约化。研究背景：?需求方面的关注：消费者购房决策越来越趋于理性，在对住宅品质、配套、园林等要求提升的同时，对一些实实在在指标的关注也在提升。(本质是关注空间感）?供给市场中的关注：越来越多的楼盘营销中，把实用率高作为营销亮点。开发商也越来越关注成本与实用率的平衡。本报告是严格保密的。2www.fdc01.com房地产智库研究思路影响住宅实解决用率的因素方案针对性案例规律整合研究分析本报告是严格保密的。3www.fdc01.com房地产智库实用率影响因素分析定义回顾?实用率的大小取决于公摊面积。??套内建筑面积＝套内公摊面积由两部分组成：使用面积＋套内墙体（1）大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电梯前厅、楼梯间、面积＋阳台建筑面积电梯井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变电室?销售面积=套内建筑、煤气调压室、调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、面积+分摊公用建筑物业管理用房、垃圾道、通风井、配电间、屋顶水箱间、地下室、技面积术设备层等为本幢服务的公共用房和管理用房等。使用率＝套内使用面（2）套（单元）与共用建筑空间之间的分隔墙，外墙（包括山墙）墙积÷商品房销售面积体水平投影。幢与幢之间连结的通廊按相连两幢的建筑面积成比例分×１００％摊通廊面积。?实用率＝套内建筑面?不计入共有建筑面积的范围积÷商品房销售面积1、独立使用的地下室、车棚、车库。×１００％2、为多幢服务的警卫室、管理用房、设备用房。3、作为人防工程的地下室。?国家现行的政策对住房使用率有一个4、作为路面或街道使用的穿过楼内的通道。指导性规定，即要求高层建筑使用率不低于70%，多层建筑使用率不得低于75%。本报告是严格保密的。4www.fdc01.com房地产智库建筑形式对比?通风,采光较建筑物南北方好，南北通透向比较薄,东?管理维护成本低?居住舒适度板西方向比较宽较高板楼楼,外形类似一?天际线设计难以创新块巨大的板。?建筑密度低分为长走廊式、单元拼合式?户型格局不宜改造?节约土地资源，房价从外形上看，有点像古较低建筑的塔，一梯多户，?空间结构灵活，宜于改造，结构强度高，抗住户较密集，多为高层?居住舒适震性好结构。?冬季保暖性好度相对较按楼的横切面分成低蝶形、T形、工形塔楼、品字形、器形、?均好性差，居住密度椭圆形等。高，通风采光不好本报告是严格保密的。5www.fdc01.com房地产智库板楼分类拼合板楼（2单元以上）短板楼（2单元以下）短板楼（2单元以下）长板楼本报告是严格保密的。6www.fdc01.com房地产智库塔楼分类十字形塔楼T形塔楼蝶形塔楼(平面图）蝶形塔楼创新形塔楼创新形塔楼本报告是严格保密的。7www.fdc01.com房地产智库塔楼分类品字形塔楼平面图创新型塔楼平面图圆形塔楼本报告是严格保密的。8www.fdc01.com房地产智库各类形塔楼特点方形塔楼?多数户型朝向、采光较差，多有无采光室，通风不好，各房间存在遮挡。?用地节约，容积率高；?共摊面积在塔楼中最大，由于通风结构，消防楼梯，电梯间等相对占用面积较大。蝶形塔楼?朝向、采光、通风上有突破，避免遮挡；?户型不方正，存在斜角；?建筑结构的复杂性，使得结构层较多，外墙面积较大，共摊面积相对较大。T形塔楼?户数相对方形、圆形、蝶形较少；?避免北向房，朝向、通风、采光较好，部分户型和实现南北通透，遮挡较少；户型方正；?共摊面积在塔楼中相对较小，外墙面相对蝶形较少。本报告是严格保密的。9www.fdc01.com房地产智库各类形塔楼特点十字形?户数较T形多，无遮挡，通风性，通透性好；?部分户型朝向、采光较差；品形?分为单体式和2-3单元拼合式；?多为1梯3户，采光、通风性较好；?因外墙墙体面积较碟形少，较T形多。圆形?多为单体结构，近年来也出现与版式楼相结合的创新型建筑形式；?由于平面户型不利于分隔的特点，多为大户型，1梯2-4户；?同体量相比，在塔楼中基地面积最小，即可达到最高的容积率，最大化节约用地。?视野宽扩，无遮挡，部分户型采光、通风较差；?因结构特征，消防楼梯等公摊面积较多。本报告是严格保密的。10www.fdc01.com房地产智库板楼实用率调研实用率变化建筑形式总层电梯数户数实用率设计特征影响因素分析数泰然广场拼合板楼6无94%香域中央花园短板楼111282.55%2单元拼接，有架空层形式变化慢城拼合板楼111284.28%（2、3单元）错位平行排布金地·梅陇短板楼111283.83%增加层数镇澳城花园短板楼181284.67%增加电梯澳城花园拼合板楼181485.25%香蜜湖·唯拼合板楼182480.77%18层以上，随层数增加增加层数珍府，实用率下降。航天晴山月拼合板楼232473.75%航天晴山月短板楼302472.5%赠送比例27.34%花样年花港短板楼331478.54%减少电梯本报告是严格保密的。11www.fdc01.com房地产智库建筑形式总层数电梯数户数实用率设计特征城市山林拼合板楼221482.38%增加层数香山美树苑拼合板楼241478%西城品阁长板楼736086%旭飞花园长板楼1834077%增加层数旭飞花天苑长板楼3133276.9%3333275%结论：?拼合板楼的实用率高于短板楼?层数：11-18层，随层数增高实用率提升，但幅度不大；18层以上，随层数增高实用率下降，幅度较大；?电梯数量对实用率的影响较大。本报告是严格保密的。12www.fdc01.com房地产智库各类塔楼公摊面积对比该面积在可比的各类形塔楼中的相对大小外墙面积结构层电梯间消防楼梯?较小方形?中圆形?较大?大蝶形对公摊面积中占比较高的外墙面积、结构层、T形电梯间、消防楼梯在体量相同的各类塔楼中的面积进行比较，为下一步分析各类塔楼的实用品形率差异至关重要。十字形本报告是严格保密的。13www.fdc01.com房地产智库塔楼实用率调研实用率变化影响因素分析建筑形式总层数电梯数户数实用率城市天地方形3531578%锦绣花园十字形241479.32%实用率较高幸福海岸十字形182481.7%的塔楼产品东方盛世T形181487%花园增加电梯幸福海岸T形182485%增加层数金地·梅T形242479.3%陇镇蝶形181483%锦明花园蝶形111482.91%增加层数蝶形231482.74%电梯增加蝶形232481.15%本报告是严格保密的。14www.fdc01.com房地产智库建筑形式总层数电梯数户数实用率信义蝶形181282%锦绣花园蝶形262481%增加层数实天鹅湾蝶形282480.6%用率降低蝶形302480.7%荔和馆拼合蝶形281483.13%澳城花园品字形181383%-84.56%花和小城品字形181384.86%慢城品形181384.18%相对蝶形实圆形111282.4%用率较低圆形181280%本报告是严格保密的。15www.fdc01.com房地产智库创新形塔楼建筑形式总层数电梯数户数实用率中熙香缇变化品形242378.59%湾信义锦绣不规则111382.82%花园不规则111584.10%平层建筑面积增加，实用率不规则111684.42%增加?结论各种形式的塔楼实用率不同，从大到小依次是：T形、品形、十字形、碟形、圆形、方形本报告是严格保密的。16www.fdc01.com房地产智库典形案例研究（同楼盘板楼、塔楼实用率对比）航天晴山月BC板楼（2房拼合成4房）T形塔楼（2单元拼合）本报告是严格保密的。17www.fdc01.com房地产智库航天晴山月板楼与塔楼对比总层高套内面积建筑面积实用率赠送面积合并后（㎡）（㎡）（㎡）板楼3065.9589.3773.79%约50平米减少墙体面积，增加了分摊基数，实用率大大提高T形塔3064.6889.7175.74%约53平米减少墙体面积，实楼用率大大提高?总层高为30层的板楼相比T形塔楼的实用率低。?原因：板楼18层以上交通面积要大于塔楼，如消防楼梯，走廊等。?建筑朝向为南偏东10°，增加采?二房变四房的拼本楼盘建筑设计和户型光，确保人居建筑朝向为最佳；合灵活式设计，应设计方面的可借鉴点对70/90政策，提?采用错位平行方式排布，景观资源升实用率。最优化；?采用大面宽小进深的户型设计，增加采光和通透性。本报告是严格保密的。18www.fdc01.com房地产智库澳城花园序号建筑形式总层数电梯户数比实用率1板楼（2单元）181：284.67%2板楼（4单元）181：285.25%3品字形塔楼与板181：387.79%2楼拼合154品字形塔楼181：383%4（1单元）35品字形塔楼181：384.56%（2单元拼合）板楼：拼合单元数越多实用率越高品字形塔楼：多单元拼合的形式实用率偏高。板楼与品字形塔楼相比：除去电梯分摊面积的因素，总层高18层，板楼相对塔楼实用率高本报告是严格保密的。19www.fdc01.com房地产智库实用率规律探寻（板楼）?多层板楼的实用率最高，一般可达到90%以上；小高层板楼（11-18层）的实用率一般可达到80%-84%，高层板楼的实用率一般在75%-78%；?板楼实用率最主要的影响因素有：走廊面积、平层面积（长板楼、短板楼）、电梯间面积、