Codeofthisreport|1?CopyrightCentalineGroup,2010本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。ShenZhen.10.2010集团二发中心中原培训课程_中级类产品研究房地产智库www.fdc01.com37677页码Codeofthisreport|2?CopyrightCentalineGroup,2010引言住宅产品价值分析小结A.B.C.报告内容目录房地产智库www.fdc01.comCodeofthisreport|3?CopyrightCentalineGroup,2010在展开对住宅产品的研究之前我们首先需要确立研究的视角以及贯穿研究过程的一些基本观点房地产智库www.fdc01.com全产品方案Codeofthisreport|4实操性产品方案竞争性产品方案基于目标客户需求和特质的让目标客户感受产品价值的——产品策基于开发能力和开发效率的基于竞争环境的、策略化的?CopyrightCentalineGroup,2010我们的工作，就是要提供——在开发主体的能力范形成产品策略的“三个筛子”:围之内、更有效率的、比竞争对手更容易略或方案客户竞争成本相对于“市场”，住宅才由“建筑”而获得了“产品”属性，从市场出发，是中原为客户提供产品建议的基本视角房地产智库www.fdc01.com，资源可以表现：或者在功能层，资源可以表现：或者在功能层””””强势聚焦强势聚焦““““更为更加更为更加Codeofthisreport|5””””外延内涵外延内涵““““居住的面积的增加、空间高度的增加。例如部分豪宅中采用夸张放大的起居空间来实现对身份感的表达空间的内在结构与目标客户的生活方式更为吻合。例如采用干湿分离卫生间、步入式衣橱，以及主卧区在住宅中的出现住宅中的空间类型和变化更为多样，包容生活多义性、弹性和趣味性。例如共享空间、流动空间、灰空间在住宅中的出现居住空间的为自然美景、园林景观、视野开阔度、甚至是声音、气味等居住空间的面更加契合个体客户特征，或者在审美层面更好的表现客户的文化趣味。极致化的个案如量体裁衣的定制化住宅居住的面积的增加、空间高度的增加。例如部分豪宅中采用夸张放大的起居空间来实现对身份感的表达空间的内在结构与目标客户的生活方式更为吻合。例如采用干湿分离卫生间、步入式衣橱，以及主卧区在住宅中的出现住宅中的空间类型和变化更为多样，包容生活多义性、弹性和趣味性。例如共享空间、流动空间、灰空间在住宅中的出现居住空间的为自然美景、园林景观、视野开阔度、甚至是声音、气味等居住空间的面更加契合个体客户特征，或者在审美层面更好的表现客户的文化趣味。极致化的个案如量体裁衣的定制化住宅空间结构的优化；空间尺度的放大空间形式的丰富；外部资源的占有；空间个性的体现；?CopyrightCentalineGroup,2010安全感舒适度归属感个性化……住宅就是居住的容器，是容纳人们居住行为的空间。住宅产品的根本价值在于对人们居住需求的满足，这种需求可以分解为人们日常生活在安全度、舒适性、归属感、自我认同感等方面的需求?住宅产品价值提升的“五个途径”房地产智库www.fdc01.com高层城市化意向集约的、共享的Codeofthisreport|6ywords高、大、阔eKywords小高层ywords多元化、时代感的eeKK城市尺度——城市精神——城市效率——多层关系：通过某一个或某几个途径发力，任何花园洋房化”两个价值端的倾向性是不同的?CopyrightCentalineGroup,2010式的“等级”而实现较高的产品价值叠拼联排双拼ywords亲切的、丰富的、细节的ywords闲逸的、自然融合的ywords领属的、传承的eeeKKK独栋住宅的建筑形式与产品价值的高低并不存在简单的对位一种形式的住宅产品都有可能超越形不同的建筑形式，其对于“私家化”和“城市99住宅产品“两个价值倾向”私家尺度——私家气质——私家感受——私家化意向房地产智库www.fdc01.comyCit……城市尺度、城市效率Codeofthisreport|7多层、小高层、高层花园洋房?CopyrightCentalineGroup,2010住宅产品价值提升·更鲜明的个性色彩——居住空间“内涵”的深化·更强势的资源占有——居住空间“外延”的扩展·更优化的结构、更丰富的空间——居住空间“质”的提升·更大的面积——居住空间“量”的增加联排（双拼）独栋居住需求LowHigh自然倾向、领地倾向……SingleHouse住宅产品的价值提升模型……个性化归属感舒适性安全度……房地产智库www.fdc01.comCodeofthisreport|8?CopyrightCentalineGroup,2010引言住宅产品基本价值规律分析案例：如何写好产品建议住宅产品基本价值规律分析房地产智库www.fdc01.comCodeofthisreport|9?CopyrightCentalineGroup,2010在这一部分我们分类别研究不同的产品形式——它们有哪些基本特征在不同的项目中通常扮演什么角色以及市场表现中有哪些规律和要点可循房地产智库www.fdc01.comCodeofthisreport|10集合住宅产品?CopyrightCentalineGroup,2010Part1房地产智库www.fdc01.comCodeofthisreport|11高层2.2以上12层以上小高层7~12层1.6~2.2?CopyrightCentalineGroup,20106层多层1.2~1.6：由大量住宅复合成居住社区，多套住宅通常在水平方向上单元式聚集，在垂直方向重复性叠加；：住宅的户型通常以单元的方式规律性的重复与组合，其立面造型也因此相应地表现出韵律化的特：住宅的公共空间、社区中的公共资源，成为集合住宅价值体系中的重要组成部分。层数范围产品形式社区容积率聚集性秩序性共享性999集合住宅的特征：集合住宅是在近现代城市化和工业化进程的产物，它的出现既体现了现代建筑对于技术实现性的突破，也体现了城市发展对于效率和集约的需求我们可以总结出集合住宅在建筑形式上的几个基本特征：征；社区内部为实现资源的有效配置也必须对空间进行合理的组织。我们通常用层数的差别将集合住宅划分为多层（4~6层）、中高层（通常7-9层）、高层（10层以上），市场中又习惯把7-12层称为小高层产品。集合住宅的分类集合住宅的特征与技术要点房地产智库www.fdc01.comCodeofthisreport|12作为升级类产品，彰显城市中的身份感在大盘中后期进一步挖掘利润空间以限定社区边界感、围合社区空间市场认知，作为城市居住升级的先导?CopyrightCentalineGroup,20101）在较低市场发展阶段，高层可以2）提高开发强度，特别是3）混合物业的社区中，用4）用以突出强烈的城市意向1）往往先于高层产品获得2）社区中用以平衡开发成本与开发强度3）高层社区中的高端产品色高层产品在解决方案中的常见角色小高层产品在解决方案中的常见角集合住宅产品的市场适用性房地产智库www.fdc01.comCodeofthisreport|13外”、“私”与“公”被严格的居住使用空间”和“在社区中分所以目前主流的集合住宅其价值有、个性化、身份感等其他居住源对于居住价值进行补充和放大?CopyrightCentalineGroup,2010住宅“集合”的结果是居住空间的“内”与“区分开来。客户购买的产品由“以户型决定的享的公共空间与公共资源”两部分价值组成。体系也明确的表现为两元性：——户型内，以“舒适度”为核心的功能价值;——大社区，以公共、集合的方式提供资源占附加价值。1、以“舒适度”为核心的功能导向户型设计2、利用公共空间和公共资3、对城市价值的充分表达值素集合住宅产品的核心价集合住宅产品的价值要集合住宅的产品价值分析房地产智库www.fdc01.com也同样个相对增减是间、优出现、升，在一积的型空西厨层面的问题”适度的提关键。面积分布度对于面、消除异……）出现、中Codeofthisreport|14对舒户均价的舒适方正通透卧区舒适度“则不仅是集合住宅为户型评效措施。围之内，用（空间景观面、出现、主成体化流的此的有。此范型适向和空间因。主空间的立数量适度提升重要标志复式………）、户分使用朝者说，在房等工作户型结构现舒升的求；楼、，，或道…、充、书居住空间的与，也是体舒适度提的生活需挑空、阁非常重要关键指标消除长过面积得当花园……间专门化是，大小性化层、显得创新度的积、空间入户物空宅产品基本上解决的还是居住足住户个组合、错用效率就善与分区、改良和衡量舒适增加……无感知面理（主次步阳台、分区、储…户型面积的?CopyrightCentalineGroup,2010的满性。拆分在的利、完雕琢成为居室压缩配合、移动静离…可以更好空间的个间预留、裕度体现制，空间上的细分细节进行内，面积积增加，型紧凑（…）、分窗、角窗湿分区、厅起居分居住：空的充的限功能间的弹性围之的。：面：户式…：凸：干、客可以体现价值提升居住空间由于面积户型空间对居住空户型保持有限的范极为敏感价值提升价值提升化开门方价值提升价值提升主仆分道空间的充裕度空间利用效率空间功能分化空间的细节化空间弹性和变化除了少数的城市豪宅产品，目前主流的集合住集合住宅价值分析一：以舒适度为核心的功能导向户型设计房地产智库www.fdc01.com产品轴Codeofthisreport|15性价比提升挑空入户花园普通