www.fdc01.com房市金碟样板展示区策划报告（多案例汇总）13／12／17用心构筑美好生活11www.fdc01.com房市金碟目录一、样板展示区的实施前提二、样板区与总图和工程节点的关系三、通达项目的关键路径包装四、客户体验及样板区交通组织流线五、样板展示区功能定位六、样板展示区客户接触点策划七、样板房的客户描述及风格建议八、样板展示区物业服务要求13／12／17用心构筑美好生活22www.fdc01.com房市金碟一、一、样样板展示板展示区区的的实实施前提施前提13／12／17用心构筑美好生活33www.fdc01.com房市金碟工作要点1、样板展示区涉及到营销、设计、工程、成本、配套部五大模块，并需要由总经理牵头进行系统资源整合的工作2、样板展示区作为产品力的重要体现，在产品定位阶段必须前置考虑3、在概念方案阶段，各部门需从可实施角度对方案进行评估，也可借助施工图、景观设计单位共同论证，保证方案的可执行性（尤其是配套的可实施性）13／12／17用心构筑美好生活44www.fdc01.com房市金碟条条件件工程节点配套节点销售节点?施工单位确定?报建、报批?售楼处、工法样板房、工地外?施工动线组织及专项方案?配套施工队伍组织围导视系统等尽量提前2—3个月完成，用以蓄客接待?技术交底?政府相关部门协调?样板房、样板区提前1—2个?进场施工?地块红线内管线走向月?过程监督、进度控制?预埋管线、市政管线迁移完成，用以客户转化开盘前锁定?竣工验收?管线保护措施客户?样板区验收?会所、商业配套等按实际交付时间完成，用以不断的塑造卖点拓展新的客户13／12／17用心构筑美好生活55www.fdc01.com房市金碟职职能能分分工工设计方案营销需求?样板区范围大小及位置?样板区与总图的关系分析（场?开盘时间地标高、车库开挖、综合管?样板展示要求（展示区面积；线）样板房套数；装修风格；景观；?样板区景观概念设计会所；售楼处；看房动线等）?样板区交通流线组织配套、工程进度成本预算?项目主要里程碑节?样板展示区成本预算?样板区计划?配套建设、项目施工安排样板展示区必须是“以总经理牵头、落实的一把手工程”13／12／17用心构筑美好生活66www.fdc01.com房市金碟二二、、样样板板区与总图区与总图和工程和工程节节点的点的关关系系?以新江湾项目为例进行分析13／12／17用心构筑美好生活77www.fdc01.com房市金碟地块现状示意2211根据目前的道路情况，主要人流方向只根据目前的道路情况，主要人流方向只利用目前新江湾城已经形成的生利用目前新江湾城已经形成的生能从国权北路进入项目基地，但是该道能从国权北路进入项目基地，但是该道态居住区景观，从青石路延伸段态居住区景观，从青石路延伸段路路副较小，且沿线的环境比较杂乱，路路副较小，且沿线的环境比较杂乱，进入项目，有利于营造项目大新进入项目，有利于营造项目大新以此作为人流的导入对项目的定位有很以此作为人流的导入对项目的定位有很江湾城的概念，但实施的最大关江湾城的概念，但实施的最大关大的影响，不建议该方案大的影响，不建议该方案键是民府路的建设进度是否可以键是民府路的建设进度是否可以达成达成13／12／17用心构筑美好生活88www.fdc01.com房市金碟总图示意人流导入动线13／12／17用心构筑美好生活99www.fdc01.com房市金碟车库示意多层区79辆（39辆为子母车位，40辆为普通车位），1.2辆/户联排区142辆（含访客），2辆/户13／12／17用心构筑美好生活1010www.fdc01.com房市金碟营销需求1、开盘销售：联排与多层分期销售2、样板展示要求?售楼处：利用三套别墅打通，整体作为售楼处（通过市场调研，如在大宁商圈附件设置临时售楼处，月租金10万，成本耗费较大）?样板房：联排2套，“传统户型”与“创新户型”各一套多层2套，“1-2层复式”与“3层平层”各一套?看房动线：联排销售开盘时仅存在“售楼处-联排样板房”一条动线，当联排销售进入尾声，公寓开始主推时会出现“售楼处-公寓样板房”与“售楼处-联排样板房”两条动线，建议考虑空间的区隔、防止干扰备注：按照规划要求需考虑450平米左右的配套用房面积13／12／17用心构筑美好生活1111www.fdc01.com房市金碟设计与工程存在的联动关系1、本项目受用地布局和物业形态的约束，设计中需要设置大量的地下停车位，存在近乎于满铺基地的地下车库2、如果样板区设计于地下车库之上，则样板区建设必须开始于地下车库整体完成之后，整体交付时间均需后移.如果将样板区建设脱离与小区工程建设关键线路之外，则要求样板区的设计必须与地形集中车库脱开，存在独立性3、有3套联排被售楼处占用，当项目进度接近尾盘销售时，可将售楼处迁至配套用房处（公寓位置）13／12／17用心构筑美好生活1212www.fdc01.com房市金碟总图与样板展示区范围：方案一13／12／17用心构筑美好生活1313www.fdc01.com房市金碟1、样板区面积6500㎡左右，展示完整性强，表现效果好，从入口—中心景观—售楼处—样板房（联排+公寓）可以形成完整的动线，同时在各个节点都可以有独立成形的展示效果，现场感染力对销售有很大促进2、工程交付时间需要延迟到2011年9月初，销售开盘时间顺延至2011年9月中，且销售标准几乎达到准现房销售,对于前期资金的投入要求较高3、地库、中央景观无需分期，一次成型完成交房标准，利于进行成本控制，对于道路、管线方面实施也相对有利4、针对目前总平面的户型设计，需要进行局部调整，在样板区内（标志处）设置一组特殊户型，以便在中央景观处呈现更出色的表现，同时13／12／17有利于样板区面积的合理控制用心构筑美好生活1414www.fdc01.com房市金碟方案二总图设计13／12／17用心构筑美好生活1515www.fdc01.com房市金碟1、样板区面积3000㎡左右，其中包括售楼处、样板房（联排+公寓），依照目前的总图布局，联排和公寓各成一块，缺乏系统性和规模性，但是由于联排与公寓的销售周期有一定间隔，因此只是在展示效果上存在一定缺陷，周边为施工工地，对于展示联排效果不利2、按照工程交付时间为2010年3月中旬，因此销售时间可以较方案一提前半年，预计在2010年4月中旬，且采取与地库脱开建设的方式，工期方面可控性强13／12／17用心构筑美好生活1616www.fdc01.com房市金碟三、通达项目的关键路径包装?以廊坊项目为例进行分析13／12／17用心构筑美好生活1717www.fdc01.com房市金碟大大学学城周城周边边项项目目说明：?图中蓝色箭头代表东门至项目路线?图中红色箭头代表南门至项目路线?绿色箭头为交汇后的至项目路线?图中1代表张衡路与体育场路口交通412指示牌、2代表张衡路与雪芹路交通3指示牌、3代表张衡路与毕昇路交叉口路牌、4代表毕昇路岔道口交通指示牌（岔道通往河畔公寓）13／12／17用心构筑美好生活1818www.fdc01.com房市金碟市市区区项项目目说明：?路线一：红色箭头，和平路至云鹏道?路线二：蓝色箭头，和平路、艺术大道至四海路或华祥路13／12／17用心构筑美好生活1919www.fdc01.com房市金碟北京北京项项目目说明：?两个红旗为高速两条出口?红色箭头为抵达路线5?图中1为广告牌、2为云鹏4道与1号楼交口交通指示牌33为1号路与华创天元公司1指示牌、4为大学城东门2广告牌，5为毕昇路广告牌13／12／17用心构筑美好生活2020www.fdc01.com房市金碟四、客户体验及样板区交通组织流线?以廊坊等项目为例进行分析13／12／17用心构筑美好生活2121www.fdc01.com房市金碟客客户户体体验验描描述述一期别墅客户：?廊坊市区及下属区县客户为主，北京客户作为辅助导入?向往低密度别墅规模化社区生活，对生活具有一定梦想?有一定经济实力，但并非富豪?小资情调，以自然田园、精致格调取代奢华的豪宅及其尊贵感?喜欢地中海小镇的自由、闲适风情?高素质的居住群体及高尔夫球场的自然景观13／12／17用心构筑美好生活2222www.fdc01.com房市金碟客客户户敏敏感点感点一期别墅客户：?南北花园面积?地下室利用及采光、通风?别墅外立面风格及材质?花园停车?宅间道路的绿化处理?智能化设施及保安系统?物业服务能力13／12／17用心构筑美好生活2323www.fdc01.com房市金碟客客户户体体验验的的情情感、感、氛氛围营围营造造外部导示售楼处样板房人员质素项目确定生活服务客户感知情境营造可达基调场景体验完整系统的对项目核心价值点的感知及提升13／12／17用心构筑美好生活2424www.fdc01.com房市金碟龙湖睿城交通组织流线停车场回路一　　考虑客户在整个体验区内参观流线的舒适感和韵律感。针对客户在体验过程中售楼眼、耳、鼻的感官效果进行有预见的、样板楼处有主题的、有情趣的、有想象的装饰景观实施。回路二13／12／17用心构筑美好生活2525www.fdc01.com房市金碟五、样板展示区功能定位?以廊坊项目为例进行分析13／12／17用心构筑美好生活2626www.fdc01.com房市金碟原则一：抓住主题，无限放大原则二：展示形象吻合项目定位原则三：展示形象高于项目定位原则四：突出展示中的细节品质13／12／17用心构筑美好生活2727www.fdc01.com房市金碟户外广告楼体灯光字/条幅外部展示形象墙报版、LED（电子显示屏）……售楼处样板区功能标示系统现场展示构成要素看楼通道、大堂、