房地产智库www.fdc01.com2009.10城市评价的指标体系版权声明:本文仅供客户内部使用，版权归江苏新景祥股份有限公司所有，未经江苏新景祥股份有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。前期顾问培训课程系列LOGOwww.themegallery.com房地产智库www.fdc01.com城市宏观经济背景房地产市场整体研究本报告是严格保密的。城市评价的目的是什么？城市评价的目的是什么？通常我们会选取哪些指标？通常我们会选取哪些指标？为什么？为什么？课程讨论对象界定：课程讨论对象界定：讨论：讨论：对象的界定房地产智库www.fdc01.com本报告是严格保密的。城市评价的目的房地产智库www.fdc01.com??…………应该分析哪些指标？指标越全越好吗？角度？深入度？各项指标有什么意义？与项目有何联系？是否所有的项目都需要做城市评价应该分析哪些指标？指标越全越好吗？角度？深入度？各项指标有什么意义？与项目有何联系？是否所有的项目都需要做城市评价本报告是严格保密的。城市评价指标库城市评价指标库问题的提出房地产智库www.fdc01.com案例分析城市评价的指标体系城市评价的方法和角度231课程内容课程内容————————本报告是严格保密的。???课程的目的课程的目的了解城市评价的完整体系；掌握城市评价的方法；有目的、抓关键点的进行城市评价；本课程的目的及课程内容房地产智库www.fdc01.com城市评价的指标体系1本报告是严格保密的。房地产智库www.fdc01.com本报告是严格保密的。对指标可以从几个维度进行分类，但内在关系是一致贯通的房地产智库www.fdc01.com本报告是严格保密的。系统方式1：总体看城市评价在整个报告中是对宏观数据的判断，但仍可进一步划分为宏观—中观—微观指标房地产智库www.fdc01.com本报告是严格保密的。系统方式2——城市，即人在一定的空间内生产、生活、并消费这样一个基本的价值模型房地产智库www.fdc01.com本报告是严格保密的。房地产智库www.fdc01.com本报告是严格保密的。系统方式3——影响城市地产的4类指标综合起来，取较重要的15点房地产智库www.fdc01.com本报告是严格保密的。系统方式4——基于对城市地产五个方向的判断房地产智库www.fdc01.com本报告是严格保密的。一、城市影响力指标房地产智库www.fdc01.com本报告是严格保密的。二、地产发展阶段指标房地产智库www.fdc01.com本报告是严格保密的。阶段综合指数1—GDP三项房地产智库www.fdc01.com本报告是严格保密的。阶段综合指数2—地产周期模型房地产智库www.fdc01.com本报告是严格保密的。阶段和空间判断单项指标之1、2——城市化率、纳瑟姆曲线房地产智库www.fdc01.com本报告是严格保密的。阶段和空间判断单项指标之3——一、二手房比例房地产智库www.fdc01.com本报告是严格保密的。三、城市地产发展潜力指标房地产智库www.fdc01.com本报告是严格保密的。1、经济基础宏观指标七项房地产智库www.fdc01.com本报告是严格保密的。2、产业格局和拉动——立足于对城市经济升级和人口结构的改变房地产智库www.fdc01.com本报告是严格保密的。2、产业格局和拉动——城市产业发展所处阶段房地产智库www.fdc01.com本报告是严格保密的。3、城市规划拉动、城市基建投资房地产智库www.fdc01.com本报告是严格保密的。续：直接需求拉动房地产智库www.fdc01.com本报告是严格保密的。4、人口增长需求4.1人口总量及增长率4.2人口密度——城市增长压力和动力房地产智库www.fdc01.com本报告是严格保密的。4、人口增长需求4.3就业人口结构房地产智库www.fdc01.com本报告是严格保密的。5、拆迁需求房地产智库www.fdc01.com本报告是严格保密的。6、改善需求——收入增长支持四项房地产智库www.fdc01.com本报告是严格保密的。6、改善需求——收入增长支持四项房地产智库www.fdc01.com本报告是严格保密的。四、城市地产发展趋势指标房地产智库www.fdc01.com本报告是严格保密的。1、整体趋势指标1.1开发量、销售量、价格变化平稳度房地产智库www.fdc01.com本报告是严格保密的。1、整体趋势指标1.2品质发展阶段房地产智库www.fdc01.com本报告是严格保密的。1、整体趋势指标1.2品质提升的重点房地产智库www.fdc01.com“国六条”后政策演变历程本报告是严格保密的。2、政策影响指标2.1宏观政策解析房地产智库www.fdc01.com本报告是严格保密的。2、政策影响指标2.2城市特别政策解析房地产智库www.fdc01.com本报告是严格保密的。2、政策影响指标2.3政策面下的市场反馈房地产智库www.fdc01.com本报告是严格保密的。3、竞争压力指标3.1土地供需压力房地产智库www.fdc01.com本报告是严格保密的。3、竞争压力指标3.2发展商水平压力房地产智库www.fdc01.com本报告是严格保密的。五、地产发展风险指标房地产智库www.fdc01.com本报告是严格保密的。综合指数：房地产综合预警体系房地产智库www.fdc01.com本报告是严格保密的。供需比、房价增长比率房地产智库www.fdc01.com本报告是严格保密的。房价收入比房地产智库www.fdc01.com本报告是严格保密的。建设量预警、空置率预警房地产智库www.fdc01.com不是所有的项目都必须做城市评价不是所有的项目都必须做城市评价,,一切围绕解决问题一切围绕解决问题不同项目特性有不同的评价方法和角度不同项目特性有不同的评价方法和角度城市评价的方法和角度2本报告是严格保密的。房地产智库www.fdc01.com不同城市、不同发展阶段本报告是严格保密的。角度角度房地产智库www.fdc01.com不同发展商、阶段和目的——有针对性的研究本报告是严格保密的。原弘产湘潭项目角度角度房地产智库www.fdc01.com沈北新区对于不同项目，不同阶段本报告是严格保密的。角度角度房地产智库www.fdc01.com数据采集的本质目的——确定城市地产需求潜力经济、人口和地产内在关系本报告是严格保密的。方法方法房地产智库www.fdc01.com从“信息点、碎片”到信息串指标纳入模型本报告是严格保密的。方法方法房地产智库www.fdc01.com海尔地产制定快速扩张、全国布局，两年内达到100亿销售额的企业发展战略。在进入城市选择中，以能够战略性进入、根植性强，满足长远发展为优选。海尔地产以住宅开发为主。海尔地产确定进入西安市场，并在5个区域有意向地块；希望根据市场情况，确定意向区域选择进入策略。????本报告是严格保密的。客户目标客户目标目标提出的背景目标提出的背景案例一：海尔地产西安城市进入性研究——房地产智库www.fdc01.com本报告是严格保密的。大发展商是如何评价、选择城市，判断标准是什么——金地房地产智库www.fdc01.com本报告是严格保密的。大商家是如何评价、选择城市，判断标准是什么——沃尔玛、肯德基青山湖项目房地产智库www.fdc01.com本报告是严格保密的。案例二：杭州天明/青山湖（中盘大城市）项目成败与城市的关系不同房地产智库www.fdc01.com优势区域中的边缘地块基于园区良好的制造业基础，本项目的产业如何向高附加值产业升级，使其差异化的产业选择能够成为园区产业新的亮点和经济增长点？本报告是严格保密的。案例三：产业园项目——苏州工业园中新科技城房地产智库www.fdc01.com目标产业选择如何实现产业中心化？如何实现产业中心化？本报告是严格保密的。案例三：产业园项目——苏州工业园中新科技城从宏观经济分析潜在的产业机会房地产智库www.fdc01.com?????酒店和餐馆超市商场、柜台本地城市自豪感外地的发展商本报告是严格保密的。1、肯德基和沃尔玛的分店店数。决定了资本对城市发展前景和购买能力的判断。2、FDI（外商直接投资）数额，代表了资本对城市投资环境和产出能力的判断。同时也反映了白领为代表的中产阶级的规模。3、人口迁移（流入和流出，暂住人口规模）的趋势和规模。4、全国性房地产公司进入城市的数量和时间表。5、奥迪A6和A4轿车年销售量，以及一次性现金付款的比例。决定高端人口的规模和消费能力。6、高速公路的里程。代表城市的开放程度和当地政府的财政收支水平。7、旧城改造的规模。作为城市建设发展速度和未来房地产投资规模的参考。8、出租车司机的人均收入。基本代表城市居民平均收入水平。你如何快速判断一个城市？（阶段、特色、机会等）房地产智库www.fdc01.com?城市评价指标总表进行房地产市场分析时常犯的错误本报告是严格保密的。回顾房地产智库www.fdc01.com案例分析3本报告是严格保密的。房地产智库www.fdc01.com本报告是严格保密的。某开发商为一家一线城市起家的中型开发商，具有一定开发经验，擅做品质项目，项目定位通常为区域高端。该开发商现欲进入三、四线城市开发高端住宅，希望能与咨询公司做一次沟通。请根据客户需求选择你所熟悉的城市进行城市评价模拟，并给出建议。时间20分钟。案例分析房地产智库www.fdc01.comTheend!Theend!本报告是严格保密的。