行行业业研研究究研究报告行业专题报告中性维持房地产行业2010年12月7日高的不会只是楼层市场表现—北京市写字楼市场分析?写字楼与住宅不同：写字楼是商业地产产品，它从基本属性、需求定位以及开发建设投资等方面都与住宅产品有很大不同。尤其是在开发投资方面对地产公司提出了较高要求，相对于住宅而言属于房地产公司的高端产品。?北京市写字楼市场存在两个倒挂：北京市是中国的经济、政治、文化中心，同时北京市也是中国最重要的写字楼市场之一。在目前的北京市写字楼市场上，存在着开资料来源：海通证券研究所发投资以及价格的两个倒挂。一方面写字楼开发投资额与住宅地产相比体量很小，同时从2005年开始北京市写字楼开发投资量占整个北京市房地产开发投资量的比重也逐渐下降；另一方面在一些重要的商务区域，出现了住宅产品售价高于写字楼产品售价。相关研究?第三产业发展为写字楼带来机会：北京市目前人均GDP已经超过10000美元，按照钱纳里的工业化阶段理论已经进入了发达经济阶段，将会带动第三产业的蓬勃发展。第三产业作为写字楼的主力需求方将会直接带动写字楼需求。?地产公司模式转换为写字楼发展提供契机：目前国内地产公司多数采用单纯住宅开发的经营模式。在国内政策对住宅地产维持调控的局面下，各地产公司开始谋求经营模式转变。合理配备部分优质物业，尤其是写字楼将成为地产公司未来战略转换的选择。?中国国贸与金融街将受益于写字楼发展：CBD区域是北京市写字楼体量最大的区域。中国国贸在区域已占据一定的市场份额，同时形成了其自身的品牌影响CBD力和写字楼经营开发的经验。我们预计公司将会在未来享受到写字楼市场回升所带来的机会。同时金融街区域作为北京市租金最高的区域同样也将会有进一步的表现，这将会带动金融街有进一步的发展。?估值和投资。截至12月6日，A股市场动态PE在20.1倍，而房地产板块动态PE房地产行业分析师在22.62倍。我们认为北京市的写字楼市场存在低估。未来随着商业地产整体价值涂力磊重估的到来，写字楼市场将有进一步上行的空间。预计中国国贸（600007）2010SAC执业证书编号：年，2011年，2012年EPS分别为0.20元，0.35元和0.47元，金融街（000402）S0740210020003电话：021-232197472010年，2011年，2012年EPS分别为0.58元，0.69元和0.92元，维持对中国Email：tll5535@htsec.com国贸（600007）和金融街（000402）的增持评级。EPS（元）投资评级联系人代码股票名称上期本期贾亚童2010E2011E2012E电话：021-23219421600007中国国贸0.200.350.47-增持Email：jiayt@htsec.com000402金融街0.580.690.92-增持请务必阅读正文之后的免责条款行业跟踪报告·房地产行业2目录1.写字楼综述...................................................................................................................51.1写字楼的核心属性..............................................................................................51.2写字楼的需求定位..............................................................................................51.3写字楼的开发供应..............................................................................................62.北京市写字楼市场的现状与投资机会分析....................................................................72.1北京市写字楼市场简要回顾.................................................................................72.2北京市写字楼市场的现实状况分析：两大倒挂....................................................72.3北京市写字楼市场的投资机会分析：两大机会....................................................92.4商业地产：价值重估正在来临..........................................................................112.5小结..................................................................................................................113.北京市写字楼市场的区域及相关公司.........................................................................122.1CBD区域与中国国贸.........................................................................................132.2金融街区域与金融街.........................................................................................154.风险提示......................................................................................................................18行业跟踪报告·房地产行业3图目录图1写字楼的核心功能.....................................................................................................5图2CBD区域2010年入住客户行业分类..........................................................................6图3写字楼的开发对地产公司提出了更多的要求..............................................................6图4北京市写字楼发展历程...............................................................................................7图5写字楼相比住宅的开发建设量很小（万平方米）.......................................................8图6写字楼开发投资在2005年开始逐渐下降..................................................................8图72005年以后写字楼涨价幅度落后于住宅....................................................................8图8北京市第三产业稳步向前发展.................................................................................10图9持有并出租模式为项目型地产公司带来向持续性地产公司转型的机会....................11图10国内M1和M2保持高位........................................................................................11图11人民币升值压力加大...............................................................................................11图12北京市写字楼分布区域图.......................................................................................12图13北京市甲级写字楼存量情况...................................................................................12图14北京市各商办区域租金价格和空置率情况..............................................................12图15CBD东扩示意图......................................