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2010年典型住宅户型分析
2010年典型住宅户型分析
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page12010年8月典型住宅户型分析房市金碟www.fdc01.compage2。购房经验————设计经验销售经验————;————;行不行,看户型定不定,看价格去不去,看位置。好户型=好布局+好功能设计得最好的户型,就是最好卖的户型房市金碟www.fdc01.compage3概论四明设计功能分区合理布局风水忌讳房市金碟www.fdc01.compage4概论住宅户型既具有唯一性,又与住宅区内或周边的其它建筑环境不无关系。——房市金碟www.fdc01.compage5CA户型与小区布局的关系????相同的户型,位置不同,楼层不同,拥有资源的不尽相同;(景观资源、空间资源、朝向资源)相同的户型,位置不同,楼层不同,其价值亦不同。案例中,A栋与C栋户型相同,但A栋面对中心园林,视野开阔,C栋视野受到前排住宅楼阻挡,C栋价值显然没有A栋高。住宅价值的唯一性房市金碟www.fdc01.compage6红树西岸中信红树湾瑞河耶纳户型与容积率的关系?—???红树西岸容积率3.32(大体量高层板楼)瑞河耶纳容积率1.41(联排别墅、洋房、小高层)中信红树湾容积率3.18(高密度板楼、高层塔楼)容积率越高,意味着建筑密度大,楼间距小,对视情况多。(100米高的单体楼容积率可以达到67;住宅小区容积率大于3,则环境不宜做得理想)反之亦然。容积率低,每平方米建筑占有资源多,其价值自然高。例:2004年红树湾楼盘:房市金碟www.fdc01.compage7户型与楼层的关系楼层可以享受内院景观;?小区住宅,楼层越高,视野增加,楼间的压抑感越少。?高层住宅价格制定时,有时最低价为4层;1层有私家花园;2、3层看小区景观;因此,1、2、3层的价格可以高于4层;4层以上,逐层增加楼层差价。注:多层(7层)住宅:3层=最高单价2层=4层=5层=次高单价1层=6层=7层=最低单价(1层无花园)?低房市金碟www.fdc01.compage8户型与自然朝向的关系南向东南向西南向东向东北向北向西向西北向?广东以北民居:北向房终年无阳光,选择南向房是购房前提。?广东民居(北回归线以南):向南房冬日有阳光,夏日无阳光;向北房冬日无阳光,夏日有阳光。选择南向房可以冬暖夏凉。?香港民居:寸土寸金、空调调温、港岛景观。朝向不讲究。客户购楼朝向选择:房市金碟www.fdc01.compage9户型与景观朝向的关系自然景观自然朝向小区景观海景、湖景、山景、高尔夫景中心花园、组团绿化?案例:?1.国都高尔夫花园北向深圳高尔夫俱乐部球场北向房好售?2.洪湖大厦西向洪湖公园西向房没有销售压力房市金碟www.fdc01.compage10型户典经板式楼(一梯两户)户户南北通板式楼(一梯四户)前两户不能实现南北通?户型平面的通透性,取决于建筑平面。户型与建筑平面的关系点式楼(一梯四户)后排南北通但视线受阻前排不能实现南北通:,:房市金碟www.fdc01.compage11型户典经户型的建筑形式?????平面复式跃式错层夹层房市金碟www.fdc01.compage12型户典经上层下层?????平面复式跃式错层夹层房市金碟www.fdc01.compage13型户典经—“”由踏步(一般23级)将空间分割(风水有单数之说)。?????平面复式跃式错层夹层房市金碟www.fdc01.compage14由楼梯(一般为半层)将空间分割。?????平面复式跃式错层夹层跃式与错层的区别:影响结构与否(建筑的结构体系不同)房市金碟www.fdc01.compage152.8米2.8米2.15米赠送)整层小于2.2米的夹层空间(,但此空间相对压抑,常见于中小户型中(深圳.丽景城)。AB3.9米3.9米?????平面复式跃式错层夹层房市金碟www.fdc01.compage16通风采光,是中式住宅必须讲究的关键点。只有四明设计的户型,才能保证居住的舒适性。“”——四明设计房市金碟www.fdc01.compage17新加坡住宅尤为讲究公共场所的自然通风采光(架空层、楼梯、电梯厅、公共走廊)。公共空间“三明设计”住宅楼公共空间“三明设计”,有利于通风采光:?电梯厅?楼梯/消防楼梯?公共走道房市金碟www.fdc01.compage18?一梯八户的住宅平面,其公共空间难以保证通风采光。“黑电梯厅”“黑公共走道”“黑消防楼梯”公共空间通风采光不良案例房市金碟www.fdc01.compage19明电梯厅?一梯二户的小高层,电梯厅、公共楼梯作到通风采光,应不是难题。公共空间通风采光案例(1)明消防楼梯房市金碟www.fdc01.compage20型户典经?一梯18户的深圳.丽阳天下也能够做到公共空间的通风采光,显示出建筑师的苦心。消防楼梯通风采光公共通道通风采光公共空间通风采光案例(2)电梯厅通风采光房市金碟www.fdc01.compage21电梯厅通风采光公共通道通风采光?公共走廊与电梯厅都实现了通风采光;?但消防楼梯不能自然通风采光。公共空间通风采光案例(3)消防楼梯不能通风采光房市金碟www.fdc01.compage22型户典经公共通道不能通风采光消防楼梯通风采光?消防楼梯与电梯厅都实现了通风采光;?但公共走廊不能自然通风采光。电梯厅通风采光公共空间通风采光案例(4)房市金碟www.fdc01.compage23深圳住宅建筑单体较薄,讲究户型内的自然通风采光(熙龙湾)。明厨型户典经明厅明厅明卫住宅“四明设计”户型?住宅户型的“四明设计”,有利于室内的通风采光:?明厅、明房、明厨、明卫(四大光明,无暗房)。明卫明房明房房市金碟www.fdc01.compage242007年北京金牌户型评选——和平大道.2007年北京金牌户型评选——华业.玫瑰郡.北京等北方城市住宅建筑单体较厚,有时候出现卫生间、饭厅等黑房子,不能保证所有厅房的自然通风采光“”黑卫暗餐厅户型通风采光不良案例房市金碟www.fdc01.compage25黑卫?“”?典型的三段式布局,北方建筑体量大,进深深,尤其是小户型多见此格局;由于进深大,客厅的采光就难以顾及;甚至出现黑卫生间。户型通风采光不良案例暗客厅房市金碟www.fdc01.compage26住宅适宜居住,首先要布局合理,在今天,讲究功能分区是住宅合理布局、分区明晰的关键。“”功能分区——房市金碟www.fdc01.compage27市场对住宅户型的关注点过去客户在购房时,考虑居室各部分的优先顺序:?客厅:方正实用(面积、家私布置、布局等)?主卧室:方正实用,私密性(面积、主卫、衣帽间等)?餐厅:相对独立,通风采光?厨房:宽敞实用,有生活阳台?卫生间:便利性、隐蔽性?次卧室:可兼作书房、客房?阳台:景观阳台的休闲、观赏性,生活阳台的实用房市金碟www.fdc01.compage28市场对住宅户型的关注点现在客户在购房时,考虑居室各部分的优先顺序:?客厅:方正实用(面积、家私布置、布局等)?主卧室:方正实用,私密性(面积、主卫、衣帽间等)?阳台/露台:观景阳台的休闲、观赏性(大露台/长阳台)生活阳台的实用(洗衣等)?餐厅:相对独立,通风采光?厨房:宽敞实用,有生活阳台?卫生间:便利性、隐蔽性?次卧室:可兼作书房、客房房市金碟www.fdc01.compage29型户典经1123444335788住宅功能空间分类6?住宅的“八大”使用功能:起居1、就餐2、厨卫3、就寢4、储藏5、娱乐6、学习/工作7、阳台8房市金碟www.fdc01.compage30()公共空间活动区()服务空间家政区()私密空间休息区住宅功能空间分类活动区休息区家政区()()()公共空间:客厅、餐厅、观景阳台私密空间:卧室、书房、衣帽间、主卧卫生间服务空间:厨房、公用卫生间、工人房、储藏间、生活阳台?住宅户型的“三类”空间:房市金碟www.fdc01.compage31私密空间(休息区)服务空间(家政区).++公共空间(活动区)?典型的“双门户设计”(主佣分户的“主佣双门通道”),工人房设独立入口,使主人休息区和佣人劳务区严格分离(深圳新天国际名苑)。?由工人房小阳台厨房组成家政区。经典的“三类”空间户型型户典经房市金碟www.fdc01.compage321私密空间2私密空间空中别墅的“三类”空间公共空间服务空间房市金碟www.fdc01.compage33?(与动静分区或有矛盾)(动静、公私分区)(干湿分区)这些分区,各有明确的专门使用功能。在户型设计上,应明确处理这些功能区的关系,使之使用合理,而不相互干扰。四大(七大)分区?动静分区?公私分区?干湿分区?洁污分区?主次分区?内外分区?卫浴分区房市金碟www.fdc01.compage34动静分区活动比较频繁,可以有较多的干扰源,如走廊、客厅、厨房等。?动区应靠近入户门设置。:要求安静,活动相对比较少,比如卧室、书房。?静区位置应比较深入。?动区与静区之间,宜有公用卫生间,方便使用。?动静分区可以保证室内动线简捷,导向性明确。厅房分设,是住宅户型发展的主流方向。?动静分区:活动区和休息区分开?动区:?静区房市金碟www.fdc01.compage35动区静区?复式户型是现成的“动静分区”。动静分区案例(1)房市金碟www.fdc01.compage36?跃式户型容易实现“动静分区”。?理想的跃式,可以将公用卫生间设置于踏步之下的“动区”。静区型户典经动静分区案例(2)跃式踏步动区房市金碟www.fdc01.compage37静区型户典经?平面户型也可以做到“动静分区”。动静分区案例(3)动区房市金碟www.fdc01.compage38——“”主次分区的户型
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mahui2228
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