第一太平戴维斯中国住宅图表册20121引言中国住宅市场,与国家、乃至世界经济息息相关，却又瞬息万变，难以捉摸。市场现状、动力、前景与陷阱，更非了然于众。有诸多因素阻碍人们通盘理解住宅市场，例如难以获取坚实可靠的数据。住宅市场规模巨大，增长迅速，为GDP贡献良多，从当年国家一手扶持到如今百家争鸣，只花了区区二十多年。但是，住宅相关的规章制度和监管机制却没有跟上脚步。巨大的经济利益使得社会各界人士争相推测、评论甚至亲身参与，试图乘上这班快车。由于人们的生计与房地产市场紧密相连，使得这个话题变得愈发敏感，而有关各方也均渴望在市场上拥有话语权。住宅市场存在诸多问题：投资者过于追求资本增值；租金收益微乎其微；空臵率居高不下，许多高楼华厦成了独屋空房；新兴区域供给过剩；中高端供给难以匹配刚性需求；建筑质量难以让人满意；购房负担日益高企等等。与此同时，许多业内巨头却辩称：中国持续的城市化进程和老百姓日益增加的收入将会解决这些问题。此言虽言之有理，但即使从长期来看，中国的发展也难以解决上述所有问题。政府对于这一点了然于胸，且已经开始出台一系列严格的法规为自己争取足够时间，使其能够分析、制定并执行长效的政策来指引市场健康、稳定、和谐发展。简可第一太平戴维斯中国区市场研究部负责人2目录4中国市场概览8市场驱动力21市场特征38市场表现65市场问题72城市分析3目录中国市场概览中国市场概览MarketcharacteristicsMarketMarketdriversdrivarketM5市场规模MarketperformanceperformarketM6增长与所有权MarketissuesarketM7市场分解CityanalysisanalyityC4住宅总面积住宅总价值222222城镇农村城镇农村目录82市场规模中国市场概览MarketcharacteristicsMarketMarketdriversdrivarketM住宅存量，2011MarketperformanceperformarketM?城镇?人均居住面积:32平方米MarketissuesarketM?总人口:6.9亿CityanalysisanalyityC十亿平方米?住宅存量:220亿平方米?平均住宅单价:人民币3,500元每平方米（估计值）?总价值:人民币82万亿元?农村?人均居住面积:34平方米?总人口:6.6亿?住宅存量:220亿平方米人民币万亿?平均住宅单价:人民币1,000元每平方米（估计值）?总价值:人民币22万亿元?总价值:人民币104万亿元来源：国家统计局；第一太平戴维斯估计值5完工面积(左轴)成交面积(左轴)均价(右轴)1,2006,00011%1,0005,00011%38%人民币每平方米8004,000改革后商品房房改私房6003,000改革前商品房百万平方米租赁住房40%4002,000目录增长与产权构成2001,000中国市场概览一手商品住宅市场需求、供给和价格中国住房产权构成MarketcharacteristicsMarketMarketdriversdrivarketM1998-20112010MarketperformanceperformarketMMarketissuesarketMCityanalysisanalyityC0019981999200020012002200320042005200620072008200920102011?商品住宅的供给、需求和价格随着中国经济的繁荣在近十年中迅速增长。平均交易价格已经超过1998年水平的两倍。?随着住宅商品化的进行，住宅产权已从福利分房升级为新开发商品住宅，一手住宅交易也占到市场主导地位。然而，随着市场的成熟，二手房交易量开始增加，市场开始成熟，在一些一线城市，二手房市场规模已超过一手房。?原有的福利分房（世界上规模最大的财富转移活动之一）在1998年的住房制度改革后转为个人拥有产权的住宅，这些房改房目前仍然占到中国住宅总量的40%。来源：国家统计局6来源：国家统计局目录市场分解中国市场概览?MarketcharacteristicsMarketMarketdriversdrivarketM媒体总是把注意力集中房地产投资分解,2011MarketperformanceperformarketM在一线城市上，然而随着市场的逐渐成熟，一房地产总投资MarketissuesarketM线城市的房地产投资比(人民币6.17万亿元)100%CityanalysisanalyityC重持续减少。?住宅投资一线城市的商品住宅投(人民币4.43万亿元)71.8%资比重仅占房地产总投商品住宅资的6.7%。(人民币4.32万亿元)70.0%前35名城市总和(人民币1.93万亿元)31.2%四个一线城市(人民币4,1606.7%亿元)来源:国家统计局7目录市场驱动力ChinaataglanceaathinaCMarketcharacteristicsMarket9驱动力19房地产投资市场驱动力MarketperformanceperformarketM10人口20购买力MarketissuesarketM11年龄分布CityanalysisanalyityC12城市化13收入14人均面积15通货膨胀和流动性16贷款量17抵押贷款利率18GDP和FAI8目录中国住宅市场驱动力ChinaataglanceaathinaCMarketcharacteristicsMarket市场驱动力长期市场因素短期市场因素经济方面考量社会方面考量MarketperformanceperformarketMMarketissuesarketM?巨大的人口基数?政府法规和货币政?经济增长引擎和房?支付能力CityanalysisanalyityC?城市化进程策地产业的乘数效应?社会各阶层关系?财富转移/集中?资金流动性?出口疲软?政府鼓励居者有其?家庭拆分（几代人?信贷成本?增加就业机会屋不再共同居住在一?供求不平衡?地方政府对土地财?社会/传统文化的压起）?投资/持有成本较低政的依赖力(中国人根深蒂固?高住宅所有率?投机行为(过分强调的“要结婚先有房”?收入增加资本增值)观念)?改善性需求?从众心理?有限的投资渠道?全球经济不确定性?购房者贷款比例较低9新出生人口（左轴）出生率（右轴）4545%40儿童抚养比老人抚养比40%90%3580%35%3070%30%2560%25%50%百万人口2020%40%1515%30%1010%目录20%长期驱动力–人口基数ChinaataglanceaathinaC出生人口量及出生率抚养率MarketcharacteristicsMarket市场驱动力1950-205051950-20505%MarketperformanceperformarketM10%MarketissuesarketMCityanalysisanalyityC00%0%505550606555706075658070857590958000850590109515200025053010351540204550253035404550?中国的计划生育政策于1978年施行，直至今日仍然富有争议。计划生育的益处不言而喻：缓解了经济压力和人多粮少等问题。但与此同时，计划生育带来的不利影响也逐渐暴露：堕胎、男女比例不均、人口未富先老等等。中国2010年的生育率仅为1.56，而美国则达到了2.08。?中国已经开始渐渐越过享受人口红利的阶段，就抚养率而言，未来的人口变化或将成为经济发展制擎。来源：联合国10来源：联合国男性女性男性女性100+100+95-9995-9990-9490-9485-8985-8980-8480-8475-7975-7970-7470-7465-6965-6960-6460-6455-5955-5950-5450-5445-4945-4940-4440-4435-3935-3930-3430-3425-2925-2920-2420-24目录15-1915-19长期驱动力10-–14年龄分布10-14ChinaataglanceaathinaC5年龄结构-95年龄结构-9MarketcharacteristicsMarket市场驱动力20102050MarketperformanceperformarketM0-40-4MarketissuesarketMCityanalysisanalyityC7060705060405030402030102001010020103020403050406050706070百万人百万人?2010年，中国人口年龄的中位数是34.5岁。而到了2050年，这个数字将会达到48.7岁，65岁以上的人口将会达到总数的25.6%，而在2010年，这个比例只有8.2%。?值得庆幸的是，城市化和工业现代化的进程会部分抵消人口老龄化带来的担忧。这也意味着未来会产生更多的城市劳动力和更高效的经济。?中国住宅的主力购买者是那些25岁到30岁的新婚人群。接下来的5年内这个年龄段的人数会增加，在这之后未来可能会出现新需求的长期下降，届时更多的住宅开发将会瞄准更高档的需求。来源：联合国11来源：联合国世界中国城镇人口日本印度农村人口俄罗斯英国城市化率西欧巴西美国120%1,60090%1,40080%100%70%1,20080%60%1,00050%60%80040%百万人60040%30%40020%20%20010%0%00%目录长期驱动力–城市化ChinaataglanceaathinaC中国城市化水平