政策解读＋市场策略产品研发＋项目应用小户型产品房地产智库www.fdc01.com为什么研发小户型产品？小户型产品的实质与策略？看清目标再跑!●●一.政策解读＋市场策略房地产智库www.fdc01.com建设部《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》“建设部165号文”2006.7.134北京市规划委员会《北京市规划委员会关于贯彻落实宏观调控政策加强住房结构规划管理的通知》“1101号文”2006.9.4.5国务院办公厅转发《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》“国办37号文”（国十五条）2006.5.293国务院常务会议“国六条”2006.5.172国务院办公厅《关于切实稳定住房价格通知》“国八条”2005.31发布单位文件名简称时间1.小户型产品的相关政策背景房地产智库www.fdc01.com提出调整住房供应结构提高土地使用效率一、高度重视稳定住房价格工作二、切实负起稳定住房价格的责任三、大力调整和改善住房供应结构四、严格控制被动性住房需求五、正确引导居民合理消费预期六、全面监测房地产市场运行七、积极贯彻调控住房供求的各项政策措施八、认真组织对稳定住房价格工作的督促检查国八条“”房地产智库www.fdc01.com提出对新建住房结构限定具体比例二、进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。三、合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。四、进一步整顿和规范房地产市场秩序。五、加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。六、完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度。一、切实调整住房供应结构。重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。各地都要制定和实施住房建设规划，对新建住房结构提出具体比例要求。第一步国六条7090-“”房地产智库www.fdc01.com正式发布政策“70/90”直辖市、计划单列市、省会城市因特殊情况需要调整上述比例的，必须报建设部批准。过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整。……十一五时期，要重点发展普通商品住房。（二）明确新建住房结构比例自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。“”第二步国办37号文（国十五条）7090-“”房地产智库www.fdc01.com对套型建筑面积加以解释、明确“”一、明确新建住房结构比例套型建筑面积是指单套住房的建筑面积，由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。经济适用住房建设要严格执行《经济适用住房管理办法》，有计划有步骤地解决低收入家庭的住房困难。…………第三步建设部165号文7090-“”房地产智库www.fdc01.com技术经济指标计算住宅设计应计算下列技术经济指标：各功能空间使用面积（ｍ）；套内使用面积（ｍ套）；住宅标准层总使用面积（ｍ）；住宅标准层总建筑面积（ｍ）；住宅标准层使用面积系数（）；套型建筑面积（ｍ套）；套型阳台面积（ｍ套）。住宅设计技术经济指标计算，应符合下列规定：、各功能空间面积等于各功能使用空间墙体内表面所围合的水平投影面积之和；、套内使用面积等于套内各功能空间使用面积之和；、住宅标准层总使用面积等于本层各套型内使用面积之和；、住宅标准层建筑面积，按外墙结构外表面及柱外沿或相邻界墙轴线所围合的水平投影面积计算，当外墙设外保温层时，按保温层外表面计算；、标准层使用面积系数等于标准层使用面积除以标准层建筑面积；、套型建筑面积等于套内使用面积除以标准层的使用面积系数；、套型阳台面积等于套内各阳台结构底板投影净面积之和。住宅设计规范3.53.5.1—?—?/—?—?—%—?/—?/3.5.21234567房地产智库www.fdc01.com政策需求&市场需求思考：我们要做的是满足政策的小面积产品？还是市场细分下的真正小户型产品？房地产智库www.fdc01.com市场产品解读.1-金地未未来2-万科金色里程3-金地湾流域4-河谷3号2房地产智库www.fdc01.com金地未未来万科金色里程金地湾流域河谷号3mk6.219.1km9.4kmm9k.02区位图房地产智库www.fdc01.com约1.5万90平米以下联排别墅1约4万平方米4-河谷3号（未开盘）1.3万-1.9万90平米两房（高层）90平米两房（花园洋房）1.523万平方米3-金地湾流域（2008.9）约1.5万90平米三房（高层）77平米两房（高层）1.510.5万平方米2-万科金色里程（2008.8）1.3万－1.7万90平米三房（花园洋房）50-90平米复式（高层）90平米两房（高层）1.615.4万平方米1-金地未未来（2008.6）单价区间90以下住宅产品类型容积率地上总建筑面积楼盘名称项目概况房地产智库www.fdc01.com户型：三房（花园洋房）、两房（高层公寓）、空中复式（高层公寓）客户：从单身到三世同堂、从工薪族到中产阶级、从初次置业到改善居住●地下室：将地下室分别赠送与一、二层用户，提高地下空间使用效率，二层价值最大化露台：花园洋房二层以上每户赠送大面积露台，提高小面积户型含金量竖向空间：空中复式小户型提供可扩展空间及别墅体验附加值效果：单价高于普通房型●看房路线：售楼处前营造优质景观线路，给客户留下深刻映像●简约现代：年轻化，形体简洁，色彩明快-909050-90-----2000-4000--多样性附加值体验空间风格●金地未未来1-房地产智库www.fdc01.com花园洋房两房（高层）空中复式90金地未未来1-房地产智库www.fdc01.com一层㎡二层㎡150150花园洋房地下室灵活利用-房地产智库www.fdc01.com四层㎡五层㎡8989三层㎡115花园洋房地上空间开发-房地产智库www.fdc01.com㎡83㎡㎡㎡546689空中复式竖向空间开发-房地产智库www.fdc01.com实景入口景观体验-房地产智库www.fdc01.com实景超值露台-房地产智库www.fdc01.com实景超值露台-房地产智库www.fdc01.com三房：万科主力平米产品，单一户型，在多个项目中采用●套内空间设计精致，考虑客户日常生活便利及多种可能性●公寓：简约现代联排：英伦古典，万科红郡成功经验复制-9090---“”标准化客户关怀风格●万科金色里程2-房地产智库www.fdc01.com三房、两房联排别墅9077万科金色里程2-房地产智库www.fdc01.com三房标准化产品90-房地产智库www.fdc01.com实景三分离卫生间-房地产智库www.fdc01.com实景次卧-mini房地产智库www.fdc01.com实景书房-mini房地产智库www.fdc01.com房型：平米两房针对核心户，保证生活空间的舒适性●多层两房大阳台：赠送概念迎合客户心态附加值效果：单价高于普通高层公寓●看房路线：售楼处至样板房之间营造优质景观线路，给客户留下深刻映像●简约现代：倾向于年轻客户，形体简洁，色彩明快-90----锁定客户附加值体验空间风格●金地湾流域3-房地产智库www.fdc01.com两房高层公寓90两房多层洋房90金地湾流域3-房地产智库www.fdc01.com㎡㎡㎡898989㎡87高层公寓房地产智库www.fdc01.com㎡㎡8888多层洋房房地产智库www.fdc01.com自然景观利用实景看房路线景观体验-房地产智库www.fdc01.com景观节点实景看房路线景观体验-房地产智库www.fdc01.com建筑氛围实景看房路线景观体验-房地产智库www.fdc01.com新政下的联排别墅产品平米联排别墅，挑战传统别墅概念，超越传统小户型表现形式挑高客厅：可自行改造上下两层房间内天井：可自行改造增加卫生间挑空车库：可自行改造上下两层房间，屋顶露台车位：平米也可拥有门口私家车位地下室：赠送地下空间附加值效果：单价远高于周边传统平米以下产品-9070-90----90--90●突破传统●附加值河谷号4-3房地产智库www.fdc01.com全新概念社区90河谷号4-3房地产智库www.fdc01.com平米联排别墅89内庭院联排别墅90房地产智库www.fdc01.com平米联排别墅89客厅挑空联排别墅90房地产智库www.fdc01.com平米联排别墅89车库挑空联排别墅90房地产智库www.fdc01.com实景立面-房地产智库www.fdc01.com实景南向入户花园-房地产智库www.fdc01.com实景挑高客厅-房地产智库www.fdc01.com改造后改造前实景天井改造-房地产智库www.fdc01.com车库可改造为房间实景私家挑空车位-房地产智库www.fdc01.com实景赠送地下室-房地产智库www.fdc01.com验收前地下室封闭实景地下室-房地产智库www.fdc01.com验收后地下室采光天井验收前地下室采光天井实景赠送地下室-房地产智库www.fdc01.com实景样板间-房地产智库www.fdc01.com实景样板间-房地产智库www.fdc01.com实景样板间-房地产智库www.fdc01.com创新：增加可能客户（次贷）缺陷：地段、毛坯房地产智库www.fdc01.com不只是青年、不只是公寓的产品策略规划模式政策价值2.3.901.:&房地产智库www.fdc01.com新政策下的产品策略实质.名义标准:套型建筑面积9