人们在物质生活得到满足后开始追求新的休闲方式，不再局限于以电视、棋牌、闲谈为主的常规休闲方式，也不再一味跟风炫耀，更多的人开始注重休闲品质、文化追求和精神享受，选择活动内容丰富、体验方式多元、精神层次较高的新式休闲生活。政府近年来也出台诸多有效政策及惠民措施推动中国的全民休闲。世联认为，都市休闲开发是大都市周边旅游地产经典且有效的模式。东部华侨城、千岛湖、宋城等休闲项目为国人提供了“离尘不离城”的休闲体验。随着世界流行的极限休闲、汽车露营等休闲方式在国内的兴起，中国的新都市休闲的商机无限。世联地产顾问丛书编辑委员会陈劲松周晓华梁兴安张艾艾林蔚袁鸿昌宋春生潘希艺郑子丰韩斌君许谦主要编撰人员/孙蕾蕾郭亚涤宋玲编审/朱昊甘霖王亚辉版式设计/卡邦传媒封面设计/蔡俊波2011年5月第1版170mm×242mm·10.5印张业务联系电话：华东区域：021-31356109华南区域：0755-22162507华北区域：010-85678108西南区域：028-85552670山东区域：0531-82593617深圳世联地产顾问股份有限公司http://www.worldunion.com.cn序2011~2020：中国都市休闲黄金10年从2010年开始，中国经济在更大程度上开始依靠内需拉动，中国消费品牌随之崛起，并呈现连锁与规模化发展；在这个大背景下，中国房地产开发可能会产生两个很重要的拐点，第一个拐点是一线城市房地产市场出现资产化、豪宅化的倾向，而产业转移则带动二线城市工商物业的发展。第二个拐点是什么？就是休闲时代的到来。中国的城市化发展经历了两个阶段。第一个阶段是主城区、核心城区、工业园区，包括新城区的发展。到了第二阶段，很重要的一个变化是建立了快捷的交通体系，比如城际高铁，大大缩短了空间距离，使人们能很方便地去到郊外或周边城市。与此同时，人们消费观真正出现实质性转变——暂时离开拥挤的城市去休闲度假，寻求工作与生活的平衡，将成为人们的一种重要追求。都市休闲的发展我认为有两个方向，一个是在城市中心的休闲，主要体现在购物、娱乐、美食、运动等等。基于这种需求，体验式购物中心会成为城市中的休闲主角，比如深圳的万象城、Cocopark，武汉的新天地，等等。另一个重要的发展方向就是在两小时车程内，或者在有快捷交通相连接的城市外围，整体开发拥有自然或人文资源的休闲场所，为人们提供四天以内的休闲度假场所。“进一步自然山水，退一步五星酒店”，这种都市休闲倡导的是“出市”但不“脱市”，人们既沉浸在自然美景中，又能享受消费、体验带来的城市脉动。都市休闲的发展也分为三个阶段。早期城市外围的休闲体现出自发的特点，如农家乐；第二阶段就发展为项目式开发，比如温泉酒店、高尔夫、漂流。第三阶段的重要特点就是整体开发，包含特色酒店、康体、运动等综合休闲设施。复合性的整体开发能体现更多的趣味性和多样性，满足不同群体的需求，这种开发模式会成为未来10年的主流。中国城市化的发展会进入到这样一个时代，大城市外围进行成片开发，逐级形成城市圈的休闲带，比如杭州千岛湖景区与西湖、黄山、太湖、金华双龙洞、武夷山等国家级风景区构成了一个有机的旅游网络，分别辐射上海、安徽、福建、江浙等地区，成为多个都市圈的“后花园”。都市休闲最重要的是什么？是体验。很多人去休闲其实都是为了一种新的体验，去体验新型的酒店，体验新的设施，体验新的SPA、高尔夫，能吸引人们不远千里而来的关键主要就是体验差异化。ipad、iphone相对于其他产品实际上没有颠覆性的更新，只是带给人新的体验。都市休闲产品也是一样，给游客提供不一样的体验是核心，这种体验不一定要有革命性、颠覆性的创新，但一定要有差异和特色。另外，都市休闲场所还要让游客愿意停留几天，这也非常重要。因此，加强参与性也是都市休闲项目开发的重要课题。在过去的十多年中，世联为众多都市休闲项目提供了开发咨询服务，拥有专业的团队和丰富的实践经验，服务项目覆盖广东、云南、海南、四川等旅游大省，包括深圳东部滨海度假区、惠州金海湾项目、曲靖麒麟生态温泉旅游小镇、三亚亚龙湾项目、重庆乌江画廊、泰安西御道古梨园等全国知名项目。我们期待在未来能够继续帮助客户开发更多满足人们各类需求的都市休闲产品，一起见证中国都市休闲的黄金十年。世联地产董事总经理周晓华2011年4月引言在开展战略业务的15年历程中，世联在各类旅游地产项目的操作中积累了丰富的成功实践案例，我们独到的经验和见解可以为开发商提供一些参考。世联认为，都市休闲开发是大都市周边旅游地产经典且有效的模式，世联操作的有关都市休闲的项目很多，这里仅举深圳大梅沙旅游度假区项目略做说明。项目概况：深圳市盐田区东部海湾角，距离罗湖东面约30公里，车程在1小时左右的滨海区域，期望建设集聚人气的滨海高档休闲度假区域。客户的疑虑：1、大梅沙实现土地成功出让后，政府会有何种作为？2、政府可控资源已经非常有限，但是规划的发展阶段目标能否如期实现？3、如何利用现有的资源达成原有的发展目标？世联的解答：通过海滨公园、雅兰酒店成功打造核心区；引入万科（万科东海岸）、华侨城（东部华侨城）等品牌开发商，使大梅沙成为目前开发的热点区域。现在，大梅沙业已成为深圳高品质的度假休闲旅游区及居住区。世联操作的部分休闲度假项目自然资源优势型滨海深圳大梅沙度假区龙岗马峦山风景区项目温泉漳州云霄温泉度假项目咸宁三江旅游潜山温泉项目云南省曲靖市麒麟生态温泉旅游小镇昆明安宁温泉山谷南侧地块项目滨河重庆巫山小三峡项目重庆乌江画廊项目生态湖南顺天洋沙湖生态旅游地产项目人文历史资源驱动型长沙市西湖文化园项目泰安西御道古梨园项目大规模复合开发型黄山-安徽邮电-500亩旅游地产项目产品驱动型顺德容桂岭南文化主题公园项目云南禄丰恐龙城项目序言2011～2020：中国都市休闲黄金10年引言第1章1缘起：变化中的都市休闲新境界11.1变化造就机遇：新休闲时代到来11.1.1城市化：中国休闲旅游业的扩容器111.1.2交通发展：让“距离”不再遥远131.1.3政策引导：为都市休闲加足马力131.1.4深度体验：旅游与休闲的渗透融合151.2“离尘不离城”的都市休闲新主张161.2.1寻找城市间的世外桃源161.2.2全程精彩的一站式体验171.2.3进一步自然山水，退一步自家庭院第2章19视野：放眼向洋看世界202.1天生我才：资源优势型 202.1.1黄金热潮中兴起的度假胜地——邓顿（Dunton）温泉度假村252.1.2法国南部都市圈的芳香后花园——格拉斯小镇332.1.3资源优势型开发模式关键KPI总结342.2整合的力量：大规模复合开发型Ⅴ342.2.1纽约都市圈内的“金牌客厅”——美国绿蔷薇庄园422.2.2匹兹堡的四季度假乐园——隐居谷四季度假村（HiddenValleyFourSeasonsResort）452.2.3大规模复合开发模式关键KPI总结462.3机会由强者制造：产品驱动型462.3.1都市家庭的“寻梦乐园”——迪斯尼乐园532.3.2高端人士的健康度假胜地——图桑牧场592.3.3产品驱动型开发模式关键KPI总结第3章61实践：新都市休闲在东方623.1政府主导，开发商配合开发623.1.1千岛湖模式——政府主导开发的典范683.1.2常州恐龙城——无土栽培的恐龙王国 763.1.3启示：政府角色——挖掘土地的最大化价值773.2政府职能弱化，开发商主导783.2.1华侨城模式——25年，引领中国旅游产业943.2.2宋城模式——民营资本进军旅游休闲产业的成功典范 1013.2.3启示：旅游制动，地产延续价值1023.3政企合作，休戚与共1023.3.1杭州休博园——续写休闲生活新篇章1093.3.2启示：大旅游时代，不是父子是伙伴Ⅶ第4章111创新：未来的休闲与休闲的未来1114.1车时代——汽车露营地1114.1.1汽车露营——车族时代的休闲创新1204.1.2经典案例：“流离在外”的幸福生活——美国五星级营地MotorcoachResort1244.2老龄化时代——养老度假1244.2.1“候鸟老人”的栖息地1284.2.2经典案例：老年人的梦之城——美国太阳城1354.3挑战时代——极限休闲1354.3.1“身心超越”的刺激体验1424.3.2经典案例：户外极限运动天堂——新西兰皇后镇（Queenstown）1494.4回归时代——开心农场1494.4.1开心农场——都市人的田园梦想1514.4.2经典案例：“快乐农夫”玩乐场——日本小岩井农场Makiba园160后记164参考文献ⅧⅨWhy——城市化、交通、政策、趋势？新都市休闲主义何以兴起？第一章缘起：变化中的都市休闲新境界第1章缘起：变化中的都市休闲新境界它是一种生活方式、生命状态它是现代人的“奢侈”梦想摆脱无休止劳作，摆脱都市喧嚣、污染，回归自然而又能拥有城市时尚、活力的现代生活以及创造精神随心所欲，以欣然之态做心爱之事以优雅的姿态，自由自在地生存1.1变化造就机遇：新休闲时代到来1.1.1城市化：中国休闲旅游业的扩容器从居住外扩到休闲外扩城市化是社会文明发展的标志，其实质是由生产力变革引起的人口和其它经济要素从农村向城市转移的过程，国内常用城市人口比重即城市化率作为衡量城市化水平的重要指标①。自1949年起，中国的城市化之路在曲折中前进，1978年和1995年经历了两次明显的加速过程。按照经典的城市化理论，城市人口比例超过30%之后，城市化进程进入加速阶段，而当城市人口比例超过70%之①城市化率又叫城市化水平，是衡量城市化发展程度的数量指标，一般用一定地域内城市人口占总人口的比例来表示。都市休闲离尘不离城的大时代后，