多层住宅产品创新研究张震宇2011.04房市金碟www.fdc01.com目录1.问题的引出2.创新方式简介3.退台4.建筑设计5.户型结构6.庭院与入户方式、地下室7.总结房市金碟www.fdc01.com目录1.问题的引出2.创新方式简介3.退台4.建筑设计5.户型结构6.庭院与入户方式、地下室7.总结房市金碟www.fdc01.com问题的引出?地块属性尤其是容积率决定产品可能性。伴随政府对1.0以下容积率住宅用地的严格限制，供给率1.0-1.5的高端住宅将成主流，按行业常规，0.8-1.2容积率，多数开发商会选择叠拼、联排等类别墅产品与花园洋房的组合，而1.2-1.5的容积率则较多选择花园洋房、小高层以及少量类别墅产品的产品组合。?因此，在未来的一段时间内多层住宅将成为城市高端住宅市场的主力产品，如何满足客户不断提高的生活需求，通过产品创新实现去化率与溢价的双赢，是一堂必修课。房市金碟www.fdc01.com问题的引出传统多层住宅：四到六层一梯两户的集合住宅弊端：?通常是三到五个单元排在一起，建筑形式、立面单调，毫无个性?底层与顶层销售有抗性房市金碟www.fdc01.com问题的引出传统多层住宅户型方面的弊端：A.户型结构单一，“四墙一屋顶”的盒子空间，居住感受类同于高层公寓B.面积单一，客户选择面小C.附加值低两大核心难题溢价低去化慢让我们不在拘泥于创造“四墙一屋顶”的盒子空间，开始关注居所所能赋予的生活价值与品质内涵！房市金碟www.fdc01.com目录1.问题的引出2.创新方式简介3.退台4.建筑设计5.户型结构6.庭院与入户方式、地下室7.总结房市金碟www.fdc01.com创新方式简介?如何化解上述的弊端，创造出更高尚的生活方式,从而取得更好的经济效益呢？电梯设计——化解顶层抗性，也方便老人生活降低去化抗性退台设计，赠送露台，上下户型差异化附加值顶层赠送阁楼与大面积露台低层赠送地下室与庭院建筑立面与联立形式——更精致的立面设计、更高档的材质、更低密度的联排形式提高产品溢价庭院与入户方式——更有趣、更尊贵的户外体验户型结构——连横合纵，创造类别墅般的生活体验房市金碟www.fdc01.com目录1.问题的引出2.创新方式简介3.退台4.建筑设计5.户型结构6.庭院与入户方式、地下室7.总结房市金碟www.fdc01.com退台?通过建筑立面的层层退台，形成凹凸有致、虚实结合的立面效果，营造出强烈的梯度感、序列感，体现出建筑艺术的美学特征。建筑美学10大法则：统一、均衡、比例、尺度、韵律、布局中的序列、规则的和不规则的序列设计、性格、风格、色彩。房市金碟www.fdc01.com退台?通过将退台空间规划成景观露台，营造出更具花园感的居住氛围，将自然的色彩进入住宅，使居住者充分与自然情景沟通；房市金碟www.fdc01.com退台?因为层层退台的设计，各楼层户型面积依次递减，可满足不同90客户的需求；?层层退台的设计还可加大上层90楼栋的间距，享受更加辽阔的景115观视野。?无形价值：退台是中国文化中150隐退蛰伏之所，是一种知退养晦150之明，是一种相对于露台建筑的另一种进取方式，是一种中国式的能进能退的生存智慧。金地未未来洋房户型面积序列房市金碟www.fdc01.com目录1.问题的引出2.创新方式简介3.退台4.建筑设计5.户型结构6.庭院与入户方式、地下室7.总结房市金碟www.fdc01.com建筑设计?小区概况用地面积：8万平方米建筑面积：8万平方米容积率：1绿化率：55%总户数：487开盘日期：2006年建筑类别：花园洋房、小高层均价：5000元/平方米物业费：2.15元/平方米/月左右装修状况：毛坯开发商：重庆龙湖地产发展有限公司房市金碟www.fdc01.com龙湖·弗莱明戈重庆龙湖〃弗莱明戈洋房只有独栋、双拼两种建筑形式，即一栋小洋楼最多只有两个单元。弗莱明戈所有独栋、又拼小洋楼外立面均按照别墅设计的手法，就每一栋做整体立面设计，从而做到了每一栋建筑均拥有自己的特色，都和别的建筑有所差异。房市金碟www.fdc01.com龙湖·弗莱明戈房市金碟www.fdc01.com目录1.问题的引出2.创新方式简介3.退台4.建筑设计5.户型结构6.庭院与入户方式、地下室7.总结房市金碟www.fdc01.com户型结构底层合纵：充分利用底层的亲地庭院优势，创造“有地没有天”、能上能下的类别墅生活合纵：跃层顶层合纵：充分利用顶层的亲天优势，创造“有天没有地”、连横合纵能上能下的类别墅生活，仰望可以观天，俯瞰可以赏绿通过大尺度、大开间、大格连横：大平层局，强调丰富的空间变化以及细致周到的功能划分房市金碟www.fdc01.com万科锦源?小区概况用地面积：3.9万平方米建筑面积：4.6万平方米容积率：1.16绿化率：35%总户数：408开盘日期：2011年2月建筑类别：洋房、小高层均价：23000元/平方米物业费：2.8元/平方米/月左右装修状况：精装修开发商：上海晶元置业有限公司房市金碟www.fdc01.com万科锦源洋房总体特点：?1-2叠加，赠送下沉式阁楼阁楼庭院；大平层大平层?3-4大平层，传统优势楼层大平层大平层?5层附带阁楼，提升溢价空间；大平层大平层?电梯洋房，化解顶层抗性叠叠叠叠加加加加房市金碟www.fdc01.com万科锦源叠加户型-边套（195平米）独立卫生间及洗衣房大面积地下室4.2米面宽主卧玄关收纳系统入户花园大面宽客餐厅下沉式（地下二层）庭院房市金碟www.fdc01.com2F1F-1F万科锦源叠加户型-中间套（175平米）独立卫生间及洗衣房大面积地下室4.2米面宽主卧玄关收纳系统入户花园大面宽客餐厅下沉式（地下二层）庭院房市金碟www.fdc01.com2F1F-1F万科锦源大平层户型：三房两厅两卫（150平米）中西入分户厨中花厨园玄西厨关收纳系统步入式衣帽间客厅餐大件收纳柜厅一体设双卧朝南约7.5米大面宽客餐厅计房市金碟www.fdc01.com同润·十里洋坊?小区概况用地面积：7.7万平方米建筑面积：9.1万平方米容积率：1.18绿化率：40%总户数：749物业类型：独栋别墅、花园洋房、商铺开盘日期：2010年1月均价：23000元/平方米物业费：1.8元/平方米/月左右装修状况：毛坯开发商：上海垄盛房地产开发有限公司房市金碟www.fdc01.com同润·十里洋坊一梯一户大平层标准一梯两户90平米小三房房市金碟www.fdc01.com同润·十里洋坊标准层户型（89平米）附赠创变空间传统一梯两户格局，户型结构简单对称。房市金碟www.fdc01.com同润·十里洋坊大平层户型（152-160平米）附赠创变空间打破传统一梯南北多个大露两户的格局，台、大阳台，实现一梯一户风景一览无余的尊贵大平层尺度决定气度，成就大方之家房市金碟www.fdc01.com金域中央大面宽户型高附加值低总价类别墅舒适性与人性化五、六层复式四层夹层三层二层一层房市金碟www.fdc01.com金域中央四层户型（133-138平米）-夹层35平米创新性的在三、四楼层间增加夹层设计（层高2.19米），并进行适当的分割，分别作为三、四层住户的附加空间夹层户型室内错层设计，最大程度上保证动静分离三层户型（142-146平米）-夹层（53平米）房市金碟www.fdc01.com金域中央顶层复式户型（190平米）充分利用天空资源，挑空式的摘星庭院五、六层复式设计阁楼六层户型挑空客厅设计，顶层双露台设计五层户型房市金碟www.fdc01.com金地仰山?小区概况2010年人气口碑大奖用地面积：12.3万平方米2010年北京房地产行业标杆楼盘建筑面积：27.5万平方米2010年中国房地产最具创新价值示范楼盘容积率：1.8绿化率：30%总户数：2000物业类型：花园洋房、小高层公寓开盘日期：2010年8月均价：20000元/平方米装修状况：毛坯开发商：北京金地融侨房地产开发有限公司房市金碟www.fdc01.com金地仰山创新分离型跃式设计B1F1F2F3户型B室外楼梯入户、接地房市金碟www.fdc01.com金地仰山房市金碟www.fdc01.com目录1.问题的引出2.创新方式简介3.退台4.建筑设计5.户型结构6.庭院与入户方式、地下室7.总结房市金碟www.fdc01.com入户方式?“露台社交”概念，将创意建筑和精神文化融合，倡导居民通过“露台”来交流生活心得，改善邻里关系，提升社区生活品质。万科·天津水晶城房市金碟www.fdc01.com金地未未来?小区概况三种居住空间的完美组合：用地面积：9.64万平方米高层TOWNHOUSE+组合式TOWNHOUSE+空中院馆建筑面积：15.42万平方米容积率：1.6复式公寓精品公寓绿化率：35%开盘日期：09年5月产品类别：22幢组合式花园洋房TOWNHOUSE、7栋空中院馆、3栋高层TOWNHOUSE建筑类别：多层、高层均价：22500元/平方米物业费：2.6元/平方米/月左右装修状况：精装修楼盘动态：7月已全部售罄房市金碟www.fdc01.com金地未未来二层接地庭院立体庭院室内楼梯接地别墅般独门独户的入户体验房市金碟www.fdc01.com金地未未来二层接地庭院创新性的将地下室的一部分归属于二层，并配有下沉式庭院。南北分院、二层室内楼梯接地房市金碟www.fdc01.com兰湖美域?小区概况用地面积：5.3万平方米建筑面积：10.8万平方米容积率：1.3绿化率：35%开盘日期：10年11月产品类别：墅院洋房建筑类别：多层均价：230-360万/套物业费：2元/平