1.大盘分类研研究究边边界界分类方法www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库研究思路确定大规模项目研究边界的思路——以大盘案例为样本量，从统计学角度分析大规模项目的边界条件大盘名称万科城系沿海家园碧桂圆大格林小镇...大盘属性系盘系系列?本次研究随机选取50开发周期……………大个项目为样本，地点盘统建筑面积……………分布于珠三角地区、计占地面积……………长三角地区、环渤海功能配套……………地区、西北西南地区及中部地区。?其中，总建面最大为大盘开发周期正态分布图大盘建筑面积正态分布图90%以上大90%以上大1300万平方米，最小盘开发周期盘建筑面积在X年以上在万㎡以上为16万平方米；总占例例统比比地面积最大为10200计计计分统统亩，最小为149亩；析开发周期最长为11年X年开发周期Ｙ万㎡建筑面积，最短为3年。正态分布图正态分布图www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库研究边界对大盘的开发面积进行统计分析：发现建面30万方以上的大盘占到项目样本量的90%以上，50万方以上的大盘占比80%建筑面积分布图数据统计35数据个数5030最大值1300万平米25最小值16万平米20平均值166.8万平米15面积数量占比10530万平以48%下030万平以下30-49万50万-299万300-499万500-699万700万以上30-49万612%50万-2993264%?30万平米到699万平米的规模占到全部样本的90%万?50万平米以下规模占全部样本的20%300-499万510%?500-699万24%50万到699万万平米规模为主要分布区域700万以上12%www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库研究边界对大盘的占地面积进行统计分析：发现占地面积200亩以上的大盘占样本量的88%，400亩以上大盘占样本量的64%数据统计占地面积分布图数据个数501614最大值10200亩12最小值149亩10平均值1606.7亩86面积数量占比4200亩以下36%2200-399亩714%0200亩以下200-399亩400-699亩700-17991800-23992400-39994000亩以上400-699亩1020%亩亩亩700-1799亩1530%1800-2399亩714%?2400-3999亩510%200亩到3999亩规模占全部样本的88%?4000亩以上36%400亩到2399亩规模占全部样本的64%，为主要分布区域www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库研究边界对大盘的开发周期进行统计分析：发现开发周期4年以上的大盘占样本量的80%，大盘开发时间集中在4-7年数据统计开发周期分布图数据个数5030最大值11年25最小值3年20平均值6.28年15105开发周期数量占比04年以下12%4年以下4年5-7年8-9年10年以上4年918%5-7年2652%?4-9年开发期的项目占全部样本的86%8-9年816%?4年及以下开发周期占全部样本的20%10年及以上612%?5-8年开发期占全部样本的52%，为主要分布区域www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库研究边界统计分析大盘非住宅物业的功能和数量：发现非住宅物业功能大于3项的大盘项目占94%以上，4-5项非住宅物业功能占50%左右数据统计配套功能数量分布图数据个数5025最大值9个最小值2个20平均值5.08个15105功能配套数量占比03个以下36%3个以下3个4-5个6-7个8个3个612%?4-5个2346%配套数量3-7个的项目占全部样本的86%6-7个1428%?配套数量3个及以下的项目占全部样本的18%8个及以上48%?配套数量4-5个占全部样本46%，为主要分布区域www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库研究边界通过统计分析，确定大盘的研究边界条件：占地面积不低于400亩或者建筑面积不低于50万方，开发周期不少于5年，功能配套不少于3项?对大规模项目的边界应重点考虑规模因总建面不低于50万平方素，即总建筑面积和总占地面积不低于400亩米总占地面积；?开发周期与大盘开发模式有相关性，但大规模项目50万建面以下的项边界条件目都没有超过5年；?功能配套数量与项功能配套的数量大于3个开发周期不少于5年目的定位和地块所属区位有相关性；www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库1.大盘分类研究边界分分类类方法方法www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库大盘分类概述通过案例分析，世联认为：大规模项目的分类维度主要有4个——非住宅物业功能、企业能力、项目档次、土地属性?从收集的大规模项目案例分析确定分类的主要标非住宅物业功能准；?大规模项目可以归纳为四个大类：非住宅物业、企业能力企业能力、项目、档次土分类维度地属性；项目档次?四个大类可以根据特征继续细分;土地属性www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库大盘分类方法结合金地的需求，以非住宅物业功能作为大规模项目分类的主维度，以企业能力、项目档次作为子维度1按非住宅物业功能划分首先分析目前大盘的非住宅物业有那些具体的设施，对设施所发挥的功能进行归纳总结，按照功能对大盘进行归类，从非住宅物业的功能角度对大盘进行分类2按企业能力划分即使同类大盘由于开发节奏和企业能力存在差别，从而呈现的结果也有差别，故我们采用企业能力对同类大盘还可以在进行细分，主要从土地运营、产品研究、资源整合、内部控制四个维度细分3按项目档次划分若企业能力仍不能有效区分项目，在结合项目开发品质、开发速度等角度，再将项目档次划分为高端、中端、低端三个类别，以方便大盘研究工作www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库大盘非住宅物业以大盘非住宅物业的具体设施作为研究大盘的切入点，发现大盘的非住宅物业设施千差万别，呈现出不同的特点运动馆学校会所主题园购物中心写字楼商业街星级酒店高尔夫游艇会滑雪场赛马场www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库大盘非住宅物业功能将大盘内的非住宅物业设施的具体功能进行归纳总结，发现这些具体的非住宅物业主要发挥如下的功能非住宅物业设施功能划分幼儿园、小学、中学、实验学校…教育功能运动馆、体育设施、网球馆…运动功能主题园、游乐园、洋人街…休闲功能高档写字楼、星级酒店…商务功能购物中心、百货大楼、shoppingmall…购物功能高尔夫、游艇会、滑雪场、跑马场…度假功能商业街、超市、高档会所、私人诊所…居家功能www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库大盘非住宅物业功能研究表明大规模项目具备复合功能，除复合住宅功能外，还复合了比如教育、度假、商务等功能，但非住宅物业的某种功能首位度较高非住宅物业典型项目类似项目营销主题主要功能次要功能深圳桃源居教育功能居家功能重庆融侨半岛教育主题佛山碧桂园教育功能居家、休闲功能深圳蔚蓝海岸广州奥林匹克花园运动功能居家功能昆明亚洲体育城运动主题深圳东部华侨城休闲功能居家功能天津星耀五洲休闲主题成都芙蓉古城休闲功能居家功能西安大唐芙蓉园深圳卓越时代广场商务功能购物功能中信城市广场深圳华润综合体商务、商业、购物居家功能卓越世纪中心都市综合主题北京CBD万达广场商务、商业、购物居家功能SOHO现代城三亚湾新城度假功能购物功能鲁能福源度假主题三亚雅居乐清水湾度假功能购物功能三亚富力城北京星河湾居家功能教育功能绿城、龙湖大盘深圳万科城居家功能教育功能中海大盘项目居家主题北京世纪金源世纪城居家功能商务功能恒大大盘项目www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库非住宅物业功能划分对大盘非住宅物业的功能细化研究，发现大盘的非住宅设施各异而功能特征有较大差别功能分类功能特征度假功能?为游客或度假者提供的、用于旅游休闲度假居住的各种度假型建筑物及关联空间?为休闲者提供短期假日的休憩居住之所,以更好地享受休闲生活休闲功能?旅游先期导入，旅游带旺地产，景观提升品位，旅游地产双驱动居家功能?以满足居住功能为核心，可划分为满足首次、改善型需求?符合商业、商务、休闲及居住等多种功能，充分满足人们的商务、购物、休闲、娱乐都市综合、居住需求教育功能?为客户子女提供教育服务，满足业主在子女教育方面的需求运动功能?满足客户对运动、健康生活的需求www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库非住宅物业功能划分各类功能特征对应了大盘营销概念，在大盘营销主题下，住宅物业和非住宅物业在产品上有较大区别，找出代表项目营销主题区位特征产品特点代表项目?有高尔夫、滑雪场、度假酒店、游艇会、跑马场等大型的非住宅物业三亚湾新城度假主题城市远郊?以度假为导向的住宅物业，满足第二居所度假需求，适度控制面积，一雅居乐清水湾般不设置地下室停车场?非住宅物业以参与性为主，以主题园等形式展现休闲主题城市近郊?住宅物业嫁接非住宅物业价值，有较强的溢价能力，前期设计以第二居东部华侨城所为主，后期过渡到一居，户型设有方便居住的功能室、停车场等?非住宅物业以满足生活居家需求为主；远郊项目有生活、教育、医疗、北京星河湾酒店、运动、文化康体等自成体系，适合居家、休闲的非住宅物业；城市中心绿城桂花园居家主题?住宅物业具有城市属性，高、中、低档均有，可满足不同的客户群；城市近郊深圳万科城?远郊项目住宅物业以低