敬呈：北京国华臵业有限公司[惠州典型高端项目研究报告][中原地产代理(深圳)有限公司惠州分公司][HuiZhou.03.2010]房市金碟www.fdc01.com本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。?CopyrightCentalineGroup,2009Codeofthisreport|1纲要惠州高端项目选定高端项目产品研究高端项目展示体系研究高端项目客户特征研究客户经典语录摘录房市金碟www.fdc01.com?CopyrightCentalineGroup,2009Codeofthisreport|2惠州高端项目分布雅居乐白鹭湖公爵小镇1期奥林匹克花园佳兆业中心东方威尼斯富力丽港银湾光耀翡翠湾帝景湾万林湖棕榈岛待售光耀城在售售罄房市金碟www.fdc01.com?CopyrightCentalineGroup,2009Codeofthisreport|3富力丽港银湾高端项目产品研究|项目概况|产品类型|产品尺度（面积）|主要户型平面各功能空间尺寸|装修标准|配套分析房市金碟www.fdc01.com?CopyrightCentalineGroup,2009Codeofthisreport|4产品研究——富力丽港银湾所属片区惠城〃江北占地面积5.8万平米建筑面积29万平米容积率5.0绿化率30%公寓27F、大平面30F、写字楼/酒物业类型店48F公寓：54—62㎡，三房、五房：主力户型184—300㎡，送精装修公寓均价8000元/㎡，大平面9000当前售价元/㎡（带2000元/㎡装修）卖点一线临江户型面积/㎡总户数套数比项目位于惠州商务核心地带，拥有一线江景一房53-5622528.5%与湖景双重景观，项目分两期开发，一期以三房1847550.6%大平面的三房、四房为主，二期以精装修的五房30010011.9%公寓及合拼的大户型、写字楼为主；合计400100%房市金碟www.fdc01.com?CopyrightCentalineGroup,2009Codeofthisreport|5主力户型功能空间尺寸——富力丽港银湾五房两厅三卫+双阳台+内花园建筑面积：300㎡使用率：77%户型优点：客厅、主卧一线临江，绝版景观户型缺点：由5套公寓合拼而成，功能分区混乱，有暗卫，整体布局混乱；长辈房：开间4米，进深6小孩房：面积约13㎡，带米，面积约26㎡，套房设阳台；双面采光；计厨房：面积约12㎡餐厅：面积约17㎡客厅：开间4.9米，进深7.6米，面积约：35㎡，配衣帽间+洗手间+景观阳台主卧：开间3.9米，进深7.6米，面积约：38㎡含洗手间、衣帽间与观景阳台房市金碟www.fdc01.com?CopyrightCentalineGroup,2009Codeofthisreport|6主力户型功能空间尺寸——富力丽港银湾三房两厅两卫+双阳台建筑面积：184㎡使用率：77%户型优点：厅、房面江，整体布局较为合理户型缺点：房间开间小，进深大，房间整体格局呈狭长型，影响采光，卫生间为暗房；餐厅：面积约13㎡客厅：开间4.3米，进深7.5米，面积约32㎡次卧：开间2.9米，进深6.2米，面积约18㎡主卧：开间3.8米，进深11.2米，面积约42㎡房市金碟www.fdc01.com?CopyrightCentalineGroup,2009Codeofthisreport|7主力户型功能空间尺寸——富力丽港银湾国际公寓建筑面积：55㎡户型优点：部分产品一线临江，带精装修；户型缺点：户型进深过长，实用率较低，且采光较差，没有阳台，影响使用功能；公寓开间4.3米，进深11.2米，进深开间比过大；影响局部采光与功能使用房市金碟www.fdc01.com?CopyrightCentalineGroup,2009Codeofthisreport|8住宅精装修标准——富力丽港银湾室内装修公共区域?内墙墙身：客厅及卧室墙身油高级乳胶漆，厨房?大堂：首层入口地面采用高级石材，墙身挂设高级铺贴墙砖及防污不锈钢。卫生间铺贴高级墙砖。石材/玻璃，大堂电梯前厅天花设造型吊顶并配精美?天花：客厅及卧室天花扫高级乳胶漆，吊顶型天灯饰，电梯大堂安设电子门，大堂设休闲沙发及豪花。厨房、卫生间吊石膏板天花扫高级乳胶漆。华接待台。?地面：客厅、厨卫、走廊地面局部铺设高级大理?标准层电梯前厅：每层电梯前厅地面铺设局部高级石。房间铺优质复合地板配木脚线；厨房、卫生间、石材、抛光砖，墙身铺设抛光砖，局部贴特色效果走廊地面铺高级地转。玻璃，造型吊顶，标准层电梯厅装设精美房号指示?窗户：飘窗台面均贴高级人造石，窗户采用镀膜牌，并挂设层号标志。玻璃。?货梯及消防楼梯前室：地面铺设优质防滑砖，挂设?门扇：入户大门选用精美木饰面门带门套、豪华日光灯管。门锁，配防盗眼及门铃，配设精美门号牌。卧室、?电梯：设日立客用电梯4台及货用电梯1台，客梯轿卫生间及厨房门选用高级饰面板门连门锁。厢内配豪华装修。?厨房：送全套高级人造石材台面高级组合橱柜，?公共走廊：地面铺仿古砖，墙面铺贴装修木材饰面，配不锈钢洗涤盆配高级水龙头一个，预埋冷热水管设照明及应急照明系统，各单位均配装精美房号牌。道，180㎡以上户型配送抽油烟机，配煤气炉，180?公共园林：配精美园林及园艺雕塑装饰，预留给排㎡以下户型配电炉。水系统。?卫生间：选用优质品牌浴缸或玻璃立式淋浴间配?消防楼梯：楼梯梯级铺设耐磨防滑条，墙身刷高级高级淋浴花洒，卫生间均设高级人造石材台面连精乳胶漆，设吸顶灯，其中主楼防水梯满铺防滑砖。美洗手盆、精美梳妆镜、水龙头，并送厕纸架、毛?信箱：首层设住户专用不锈钢信箱。巾挂杆，180㎡以下户型配电热水器一台。?停车场：地面扫高级专业地面漆，设有闭路摄像监?水电设备：采用变频式供水系统，每户均设独立控系统，楼宇周边及主要出入口实行专业管理和保水电表、配电箱各一套，设独立空调、照明专用线安监控。路。?大厦对讲机：首层大堂进入电梯厅口统一代客安装?电话及电视：每户均预留电话插座、公共有线电可视对讲及磁卡门禁系统。视天线插座、宽带网接线盒（经批准即可接驳，包装费自理）。房市金碟www.fdc01.com?CopyrightCentalineGroup,2009Codeofthisreport|9配套分析——富力丽港银湾万豪国际集团旗下万丽五星级酒店周边配套：项目位于惠州CBD核心区域，周边市政配套齐全，且规划起点高，但目前人气不足，生活配套尚不成熟；自身配套：自身拥有万丽五星级酒店及大型商业购物中心，具有较为完善的商业、生活及娱乐配套；小区物管来自富力旗下的天力物业管理公司；建筑面积约2.6万的大型购物中心房市金碟www.fdc01.com?CopyrightCentalineGroup,2009Codeofthisreport|10产品研究——佳兆业中心所属片区惠城〃江北占地面积70871㎡建筑面积691277㎡容积率7.1(一期）绿化率15%物业类型公寓、大平面、写字楼、酒店主力户型公寓：41-43㎡，送精装修卖点大型综合体户型平均面积/㎡总户数套数比项目位于惠州商务中心地带，分三期开发，一期规公寓4291072%划为涵盖商业超市及住宅、公寓的国际生活示范区；两房8213110%二期规划为国际5A级写字楼、五星级酒店、大型购三房11817714%物中心和超高层国际公寓，其中超高层写字楼和酒店部分将达60余层，成为惠州城市新地标。三期将建四房130494%设下沉式购物公园及高尚国际公寓。；合计1267100%房市金碟www.fdc01.com?CopyrightCentalineGroup,2009Codeofthisreport|11主力户型功能空间尺寸——佳兆业中心国际公寓建筑面积：42㎡户型优点：开间进深比较为合理，整体布局合适，带装修户型缺点：没有设臵厨房；开间4.2米，进深7.9米，带生活阳台；房市金碟www.fdc01.com?CopyrightCentalineGroup,2009Codeofthisreport|12配套分析——佳兆业中心周边配套：项目位于惠州CBD中心区域，紧邻惠州市政府，周边市政配套齐全，且规划起点高，但目前人气不足，生活配套尚不成熟；自身配套：佳兆业中心项目内部将有星级会所、大型商业购物中心及豪华五星级酒店的配套，其中各部分商业将会通过地下和地面连廊连接起来，共同构筑大型商业中心；房市金碟www.fdc01.com?CopyrightCentalineGroup,2009Codeofthisreport|13产品研究——合生帝景湾所属片区惠城〃江北占地面积20万平米建筑面积40万平米容积率1.8绿化率36%物业类型大平面、酒店主力户型五房：286㎡，六房：370-408㎡均价15000元/㎡（带3000元/㎡装当前售价修）卖点一线临江户型面积/㎡户型特点项目位于惠州CBD核心地带，拥有一线江景总统套房级主卧、主佣分区五房286项目分四期开发，一期、二期已全部售罄并、南北对流、实用率86%已入住，目前新推出了三期(帝1号)，280—六房370-408总统套房级主卧，南北对流370平方米江景新单位的认筹，现交5万元可、一梯一户选房号，预计在4月初推出；房市金碟www.fdc01.com?CopyrightCentalineGroup,2009Codeofthisreport|14主力户型功能空间尺寸——合生帝景湾六房三厅四卫+双阳台建筑面积：370㎡使用率：86%户型优