豪宅别墅户型与规划案例解读1/112豪宅别墅户型与规划案例解读全国成功化解规避高密度别墅应对分析规划体系——车行系统全地下布置本案例数据解读：本案总用地面积48948.6㎡，容积率0.66，建筑密度33.37%，绿地率34.21%，在高端别墅中属于较低水平，因此如何提升小区环境是应对手段的重点。降低道路面积是目前高密度别墅中能够有效提升环境的成功手段之一，虽然成本较高，但在高端别墅中应用还是得大于失的。推荐手法：车行系统全地下布置在小区出入口附近即布置地下车库出入口，将小区内部车行系统引入地下，一方面达到了人车分流的规划方式，使小区地上景观不受车辆干扰；另一方面可以有效缩小地上车行道路面积（道路规划仅需满足消防道路硬性指标），从而使小区内有更多的地面面积可用于景观及花园，优化小区景观效果。优点：1、增加绿化面积，增大花园面积2、减少路网，提高容积率缺点：管线建设复杂，成本也较高借鉴案例1：上海龙湖·滟澜山项目基本数据：建筑形双拼、叠加、联排别墅、花园洋房占地面积14.4496公顷态容积率1.0（叠加别墅1.3；双拼、联排绿化率50%0.8）项目总平面图装修标毛坯楼板地价约10700元/㎡房地产智库www.fdc01.com豪宅别墅户型与规划案例解读2/112准销售情项目08年10月开盘，截至目前共推案372套，成交272套，双拼别墅单位价格况达到周边某些独栋别墅的单价，客户认同度较高。案例逻辑阐述：Q[问题]：70/90政策、高价拿地A[答案]：打造低密度产品，实现利润最大化S[解决方法]：人车分流沙盘解读：典型的经济型别墅规划，仅满足国家相关设计规范的最低标准行列式排布，布局紧凑宅间绿化分散布置为主，集中绿化主要位于会所区域项目沙盘示意图虽然栋距小是本案例劣势所在，但正是这种做法，才使其高容积率成为可能。房地产智库www.fdc01.com豪宅别墅户型与规划案例解读3/112详细规划解析：滟澜山规划手法：运用人车分流弱化项目天生缺陷，东低西高天际线的设计最大化利用天然景观。项目仅有一根7米宽双车道，沿途途经多个地下停车库，可直接就近停车。并可通过地下停车库直达私家下沉式庭院。减少地面道路面积，扩充地面绿化面积。案例劣势：栋间距较小，私家庭院之间仅有1.5米宽宅间道。景观与道路示意图：社区内部无车行道路，种植大量绿化作为宅间景观，起到隔离建筑的目的。车行道路小区内部无车行道景观面积得到有效增加人行道路示意图：房地产智库www.fdc01.com豪宅别墅户型与规划案例解读4/112社区内仅布置人行道，同时增大绿化面积，丰富了社区景观。社区内部实景图人车分流对应地下车库示意图地下车库出入口实景图借鉴案例2：上海金地·湾流域项目总平面图房地产智库www.fdc01.com豪宅别墅户型与规划案例解读5/112项目基本数据：建筑形双拼别墅、花园洋房、小高层占地面积12.5万㎡态容积率1.5（其中双拼0.6）绿地率35%装修标别墅为毛坯，公寓带装修，装修标准在2000-2500元/㎡准销售情项目08年7月开盘，截至目前公寓成交单价集中在1.5-1.8万元/㎡；而双拼别墅况最高成交单价达3.3万元/㎡，已成交42套，销售效果较好，客户认同度高。双拼别墅得益于花园面积的增加，产品溢价产生较明显。案例逻辑阐述：以24的理念，强调健康步行，实现别墅住区全地下车库，人车分流详细规划解析：车行进口人行进口南北人行通道视觉通透，尽赏河景和生态公园别墅区宽6米的人行步道，通过步行替代车行，实现整个社区的静谧居住感。房地产智库www.fdc01.com豪宅别墅户型与规划案例解读6/112别墅区域的全地下车库设计有效减少了路网面积、增加绿地面积，从而减小由于容积率限制而对别墅品质、舒适度、私密性等方面的影响，有效塑造了0.6容积率下的舒适双拼别墅。别墅区花园景观示意图：由于没有了车行道，双拼别墅的花园面积能够集中并且增大，增加了产品价值易居观点：人车分流、车行系统全地下布置的方式是中渝项目在规划上可借鉴之处。1.3.2凸现价值感的建筑风格建筑风格取向据统计，目前高端城市别墅项目的建筑多采用欧式风格立面设计，其中又以法式建筑风格居多。法式风格解析：偏于庄重大方，整个建筑多采用对称造型；建筑线条鲜明，凹凸有致，呈现出一种华贵；对建筑的整体方面有着严格的把握，善于在细节雕琢上下工夫；颜色稳重大气。其典型的建筑要素包括：1．屋顶多采用孟莎式，坡度有转折，上部平缓，下部陡直；屋顶上多有精致的老虎窗；2．外墙多用石材或仿石材装饰，细节处理上运用了法式柱廊、雕花、线条等，制作工艺精细。建筑立面观感与质感色系：由于建筑密度高，因此建议整体建筑立面呈浅色系，可弱化人体视觉上对物体产生的密集感。材质：根据定位，目前高端别墅立面材质一般较多选用国外的优质石材。平方米单价多在1000元以上。窗多选用名牌包木双层中空玻璃，其他各部件也多以进口产品为主。借鉴案例3：上海檀宫房地产智库www.fdc01.com豪宅别墅户型与规划案例解读7/112项目总规划图——鸟瞰项目基本数据：建筑形独栋别墅占地面积47330㎡态容积率0.64绿化率40%建筑风欧式户型面积1200-2000㎡格装修标5000-6000元/㎡总价段5000-8000万元/栋准销售情项目03年7月开盘，共18栋独栋别墅，截至08年10月售罄；况项目整体去化周期较长。案例逻辑阐述：在城市稀缺地段打造仅18栋别墅豪宅，通过各栋完全异样的建筑风格、超大面积户型，塑造出豪宅品质。多样的建筑风格别墅运用传统的建筑风格设计出纯正的欧洲古典建筑式样，多国风格荟萃，分别有英伦皇式、英伦庄园式英伦乔治式、意大利托斯卡尼式、意大利佛罗伦萨式、法国里维埃拉式、法国枫丹白露式和西班牙马尔贝拉式这8种建筑风格。与此建筑风格相对应的，是8种不同房型及内外装修风格，配合当代人文主义的居住理念，使每一栋檀房地产智库www.fdc01.com豪宅别墅户型与规划案例解读8/112香别墅得到完美的结合。英伦皇式英伦庄园式英伦乔治式意大利托斯卡尼式意大利佛罗伦萨式法国里维埃拉式房地产智库www.fdc01.com豪宅别墅户型与规划案例解读9/112法国枫丹白露式西班牙马尔贝拉式建筑细节设计檀宫为精装修别墅，其结构、室内布置均与建筑的设计风格保持一致，以显现出华美而优雅的气质。在窗户造型、罗马柱设计、抑或是建筑内部石质扶手的肌理等各细节设计上，体现豪宅品质。装饰柱为实心石柱，均为整根进口。建筑材质与结构别墅外立面采用全进口的石材、砂岩和石板瓦，体现其贵族质感。另外，檀宫的每栋别墅都有22米深的桩基。桩基上铺有一层阀板，防止沉降。在阀板和地下室之间，有2米的架空层。地下室采用双墙设计，彻底阻断地下的潮气。借鉴案例4：北京财富公馆项目总规划图——鸟瞰房地产智库www.fdc01.com豪宅别墅户型与规划案例解读10/112项目基本数据：建筑形独栋别墅总建面积263550㎡态容积率0.58绿化率45.1%建筑风欧式户型面积1400-1600㎡格装修标毛坯总价段约2500万元/栋准销售情项目三期08年10月开盘，共推20栋别墅，目前未有成交；而前况两期共63栋别墅于08年9月售罄。案例逻辑阐述：在北京中央别墅区内建别墅，但项目周边配套欠缺，发展不成熟，项目通过对目标客户“生活+生意=财富”的定义，将产品定位于“公馆”，并由此塑造出与产品定位相符的建筑。法式古典贵族建筑风格，体现尊贵感欧式建筑风格的别墅在中国认同度较高，若为豪宅型别墅更是如此。因此出于客户认同度的考虑，财富公馆社区整体建筑设计均采用法式古典风格，外形全部为方正造型，显得稳重而又华丽，具有贵族感，也更能体现尊贵气息，符合公馆建筑的特点。法式古典贵族风格的别墅建筑法式古典贵族风格的别墅建筑别墅具有法式风格建筑的典型特征：房地产智库www.fdc01.com对称造型，线条鲜明、凹凸有致，呈现出华贵感别墅设计效果图立面色彩稳重大气拱形屋顶、老虎窗设计豪宅别墅户型与规划案例解读11/112法式古典贵族风格的别墅建筑法式古典贵族风格的别墅建筑别墅具有法式风格建筑的典型特征：对称造型，线条鲜明、凹凸有致，呈现出华贵感别墅设计效果图立面色彩稳重大气拱形屋顶、老虎窗设计别墅实景图全石材外立面，用料高档工艺精细建筑立面上大量运用顶级的花岗岩等石材，GRC（玻璃纤维增强复合材料）装修线，较好复制出贵族气势和皇家风范。建筑饰面为全手工雕刻，制作工艺精细考究，细节处理上随处可见其法式贵族建筑风格的符号，如法式廊柱、雕花、线条等。外墙石材，配以GRC装修线，选用珍贵花岗岩，饰面手工精雕屋顶法国特力陶土瓦TERREAL或同质品牌易居观点：通过对国内大量高档、大面积别墅案例的研究，我们发现，欧式风格是一种较为讨巧的建筑风格，客户接受度最高，不会有太过强烈的排斥感。1.3.3硬景为主，大树成林的景观体系大量硬景聚焦视线由于可利用土地面积的限制，使别墅社区只能通过大量的硬景铺设，起到提升整体品质的效果。从人类心理角度分析，硬景相对软景，给人的感觉更为直观，因此也更能聚焦视线，并迅速打动客户。常见的豪宅社区硬景景观有喷泉、水池等。软景塑造精致景观房地产智库www.fdc01.com豪宅别墅户型与规划案例解读12/112想通过植被的种植来塑造良好的景观效果，往往需要比较长的时间，且会受到天气的影响，不确定性增加。但绿化又是景观中不可或缺的一部分。因此，在高档社区内，常见的绿化造景手法有两种：一是大量修葺精致的小型植物，二是大规模引入稀有或历史悠久的树种。地形高差丰富景观层次考虑到重庆地形高低落差大，在此可以借助原有的地形地貌特征，通过进一步塑造景观高差来丰富社区景观