豪宅项目要素支撑分析豪宅产品亮点打造本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报?告的任何部分都不可被擅自引用、CopyrightCentalineGroup,2010复制和传播。Codeofthisreport|1报告内容页码A.第一部分：豪宅的支撑要素分析3B.第二部分：豪宅的亮点提升11C.第三部分:豪宅的社区价值构建44www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|2一、豪宅的支撑要素分析www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|3豪宅客户的基本价值取向环境豪宅板块独特性价值取向尊贵生活顶级服务私密性基本价基本价值值取向取向www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|4豪宅项目核心竞争力矩阵表现的（外在风格/人文）?本项目有山海资源，自然环境的华侨城外在表现可以形成项目的核心竞争汤臣一品水榭花都力之一?本项目若能打造高尔夫景观，引入水系，可以形成双核竞争力自然(环社会境)传统豪宅第五园内在的(功能,思索,体验)www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|5顶级豪宅的发展历程?不同城市对于豪宅的定义与该城市豪宅所处的发展阶段有关?本项目建议在充分满足尊贵感的前提下，尽量创造人文价值www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|6顶级豪宅的三级支撑元素?顶级豪宅不仅仅依靠自然资源、板块优势、产品、配套服务等营造，更需借助人文价值的提升，用最巧妙地人文气质与自然景观融合，打造独一无二的城市名片级作品，原创价值，不可复制！顶级升华人文价值项目独特人文气质的融合与展现尊贵感配套、产品本身、顶级物管服务营造尊贵享受关键条件精细化体验精细化、专享化的硬件定制与配套产品创新市场产品亮点创新基础条件资源占有稀缺自然资源板块豪宅板块www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|7豪宅发展趋势一：高层加别墅的组合模式高层区+别墅区组合模式在高层与别墅的关系处理上——?主要通过景观水系对两组团形成分割与联系；?通过高层架空，实现社区景观对建筑的渗透，为社区内部打开视野，减少高层对别墅的压迫感。在高层与别墅的营销节奏控制上——?以别墅产品入市，利用其市场稀缺性，以高品质、高形象占位市场，提升项目整体形象，同时成为其他产品的价值标杆；?联动别墅，依托于别墅形成的高端形象，强势入市。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|8豪宅发展趋势二：创新理念引领消费者创新产品理念及提升舒适度指标在高层产品设计层面上——?高层产品借势，户型面积与产品素质定位均有提升；?通过户型设计的创新与改良，对项目整体形象进行深化与提升。舒适度及配套指标的表现要点——?深入客户内心，做出超越客户心理预期的需求设施；?能够通过展示让客户感知价值的硬件设施。其他配合策略——?通过项目核心展示区与产品样本展示区的营造，打动客户；?通过服务品质的到位展现以及不断提升，承接项目高形象，推动销售。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|9豪宅发展趋势三：个性化的服务和体验独有的特色服务和体验物业管理的体现出来的尊贵——?体察人性是服务之本,呈现高档圈层客户人士生活风格;?对尊贵的理解不同，实现服务的个性化、特色化。服务从客户踏足项目的第一时间就已经开始——?创建全新的服务体验流程和标准.?把项目的价值点纳入体验环节之中，带给客户愉悦的过程和回忆。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|10二、豪宅产品的亮点提升www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|11豪宅的分类：住宅从大的类型来分，有独立住宅(即通常所说的别墅类住宅)和集合式住宅(即高层式住宅)由于要评判别墅类住宅的豪华程度，应该考虑其室外环境，比如自然山水、每户占地面积等方面的资源占有情况；而对高层豪宅主要看其每户的室内建筑面积及装修标准正是基于这两类住宅的评判标准完全不同，所以对豪宅的评述应该分两类：独立型豪宅(别墅豪宅)及集合型豪宅(高层豪宅)北京星河湾别墅类豪宅上海汤臣一品高层类豪宅www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|12Part2.1高层豪宅的亮点提升www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|13高层类豪宅：必须有舒适度和尊贵感的突破，人造环境是关键三三个层个层面面人造人造环环境的境的营营造是造是关关乎乎高高层层豪宅豪宅居居住舒适度住舒适度优优劣劣的的关键关键因因素素1包括建筑外观，户型的外观、别墅化的户型室内空间、园林景观、垂直设计层面交通等方面。高层豪宅在这些方面均应比普通高层住宅有较大的突破和创新2包括在结构体系、构造体系和机电设备体系方面的创新技术层面环保、节能、自然健康的高新技术的采用，迎合精英人士的高尚生活理念3采取一些特殊手段使高层豪宅让人觉得物有所值甚至物超所值，豪华看得见心理层面在入户方式、形态组合等方面追求独门独户的感觉。既有空中别墅的内在品质，又有不让公建的豪华气派外观www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|14高层豪宅亮点提升方式（1/7）：建筑风格现代简约风格，海浪般的流线型，体现滨海风情颜色：浅色调，如银色，与高层大面积的观景玻璃成为一体，营造一种明亮的格调造型：板式建筑，顶端不建议设立标志性屋顶，运用“天际独立独立屋”的概念打造“天际私家花园”用材：以石材和玻璃为主要用材线条：流线型，高层下的园林规划也以流线的线条打造，与高层线条协调香港贝沙湾立面高层入口示意图www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|15高层豪宅亮点提升方式（2/7）：充足的室内外停车位，对于购买豪宅类产品的人士而言，应考虑户均拥有2-3部私家车地面停车场地下停车库影响社区美观与整洁度，一般用于临时停车有充足车位，且设有从地下车库通往上部建筑的内部电梯上海翠湖天地御苑地面停车场深圳招商半山海景兰溪谷地下停车场上海翠湖天地御苑兰溪谷二期规划户数：651户规划户数：537户车位比：1：0.5车位比：1：1.3www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|16高层豪宅亮点提升方式（3/7）：大面积、多功能空中花园，即能够形成景观，又可以满足露天私人聚会空中花园独立入户电梯每户带有超大露台，可布置为空中花园，不计入面积，对客户有较大吸引力空中花园设有独立的防盗电子刷卡入户电梯图片来源：广州花都凯旋门实景考察图www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|17高层豪宅亮点提升方式（4/7）：景观最大化，大面积的落地窗、大露台和弧形观景阳台，设置观景浴室，强调景观视野的开放性270度观景阳台观景浴室大面积落地窗www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|18高层豪宅亮点提升方式（5/7）：顶层复式作为高层产品中的亮点，在顶层打造若干“天际独立屋”，提升整个高层产品的形象借鉴香港新鸿基凯旋门的做法，在顶层打造天际独立屋，建泳池、花园等，成为一个绝佳的私人生活空间和观景台www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|19高层豪宅亮点提升方式（6/7）：局部体现奢华—对大堂、客厅、门窗等客户直接感受之处采用顶级用材和配置，给客户奢华体验“好钢用在刀刃上”样板房的门、主卧、浴室、客厅等