东东莞莞联联科科国际国际信息信息产业园产业园操作操作经验经验分享分享自然之作自然之作城市之座城市之座SUNSHINEGROUP2013.04.12项项目背景目背景SUNSHINEGROUP项目概况项目概况?项目位置：东莞市南城区水濂山大道?项目规模：占地500亩，建筑用地300亩,200亩生态绿地?容积率：1.2?用地性质：科研用地?建筑面积：约24万㎡?开发商：广东中天联科信息产业投资有限公司?物业类型：高层办公、多层办公、独栋办公、精品酒店?水濂山区域紧邻城市中央?缺乏商务氛围?城际、城市交通发达?产品面积限制较大?地块规模较大，降低客户可接受?山水景强势景观地块特征地块特征度?地块内部垃圾填埋地块优势地块优势场影响排布限制条件限制条件SUNSHINEGROUP开发背景开发背景开发目标开发目标?经营收益：以保障整体开发财务收支平衡为最低要求，实现整体最大收益?企业发展：通过项目成功开发形成一套可复制的标准，通过成功案例为企业后续产业园产品开发树立标准2012年112011年6月2013年月《东莞水濂山项目政府汇报稿》规划设计跟进?核心成果：提出“一个龙头《东莞水濂山项目定位及物业发展建议》＋两个资本通道”的创新模式?核心成果：解决政府申报高立意和?Keywords：龙头带动、羊群开发目标实现的平衡问题效应、资本催化跨跃发展、良?Keywords：产业园KPI、开发策略性循环机制、可复制标准SUNSHINEGROUPSUNSHINEGROUP操作操作难难点点SUNSHINEGROUP面面临临问题问题Q1.立项阶段，怎么给政府“讲故事”？Q2.如何解决政府申报高立意和利润目标实现的平衡问题——“两层皮”怎么自圆其说？Q3.打造产业园的关键要素是什么？---KPI构建Q4.如何进行产品选型？Q5.大规模园区规划布局及经营策略组织如何实施？Q6.同类产品内部怎么实现差异化？Q7.产业园的物业发展建议怎么写？部门最早涉足的产业园项目，没经验可循，摸石头过河……部门最早涉足的产业园项目，没经验可循，摸石头过河……SUNSHINEGROUP解解决决思路思路SUNSHINEGROUPQuestionQuestion11立项阶段，怎么给政府“讲故事”？创新模式创新模式构想构想“一个龙头企业＋2个资本通道”龙头企业?羊群效应：通过先期高知名度大型企业引入，提升片区知名度，带动相关上下游企业入驻聚集效应产业创新产业创新模式模式?优企上市助?快速孵化平台力：为成长型企孵化帮助创业艰难的尖催化业提供资金支持以效应端科技型企业快速效应及定制式的综合融步入企业上升期资本通道1资本通道2资服务，扶持优质企业上市，促进整个东莞的产业升级此模式是本项目稀缺生态资源之外另一核心竞争力，真正将战略构想得以实现SUNSHINEGROUP综合综合效应效应龙头企业和资本通道的资源分析整合，可得出——水濂山创新模式，力求达到1+1＞2的效应本项目中小科技型企业吸引效应资金投入资金投入龙头进入快速龙头进入快速发展通道发展通道带动东莞产带动高新技术业发展升级资金投入资金投入产业聚集资本通道资本通道11资本通道资本通道22东莞成熟制造资金投入资金投入东莞成熟科技型企业型企业SUNSHINEGROUPQuestionQuestion22、、33Q2.如何解决政府申报高立意和利润目标实现的平衡问题——“两层皮”怎么自圆其说？Q3.打造产业园的关键要素是什么？---KPI构建关键举措关键举措珠三角产业园项目考察——55大城市大城市1414个项目个项目广州站红专厂创意产业园信义国际会馆华创动漫产业园海伦堡创意园（中颐MOCA）深圳站?运作模式TCL国际E城佛山站?产品组合中企绿色总部佛山创意产业园?园区特色华创动漫产业园广东金融高新技术服务区?品牌效应珠海站金地动力港?市场表现珠海文化创意产业园东莞站东莞天安数码城总部一号松山会馆国际创意设计城金地动力港SUNSHINEGROUPSTESTEPP11制定产业园项目考察30项指标?选取珠三角典型产业园区作为研究案例，深入剖析其成功关键因素及对本项目的可借鉴之处SUNSHINEGROUPSTESTEPP22下定义——将考察项目归类纯产业园：以产业发展为主要导向商务花园：以地产开发为主要导向特征：特征：??政策倾斜、产业聚集度高；偏市场化操作；??开发主体多有实体产业背景；以产业地产为主体，房地产开发为?有一定行业准入门槛；利润目标；产业园?行业准入限制较少，无明显行业聚代表项目：类型集特征；?华创动漫产业园代表项目：?佛山文化创意产业园??珠海文化创意产业园金地动力港??海伦堡创意园中企绿色总部?……总部1号?松山会馆?TCL国际城……SUNSHINEGROUP核心成果核心成果构建产业园打造KPI体系?我们要做的是纯产业园与商务花园的中间态产品，接下来我们借鉴整合产业园、商务花园的双重优点，作为项目构建价值体系的参考依据?龙头效应：定制化办公产品引入龙头企业，推动产业影响力，产业产业导入导入带动上下游关联企业入驻；?降低门槛：模糊行业准入门槛，放大客户面。产品产品打造打造?灵动产品：多元、灵活产品结构，提升客户接受度；?合理配置：以合适的软硬件打造满足不同规模企业的多层次需求。?营造环境、挖掘资源：营造低密度、高舒适的园区办公氛围，园园林打造林打造提升园区吸引力，满足客户高舒适度、差异化需求?降低成本、提供便利：争取政策倾斜和支持，为入园企业企业发平平台打造台打造展、壮大提供完善的、低成本的商务保障平台?基本配套：打造完善生活配套、商务商业配套配配套套打造打造?升级配套：在满足园区办公、生活必要需求前提下，对商业进行升级，盘活园区人气13／12／21SUNSHINEGROUP16QuestionQuestion44如何进行产品选型？分别从地块外部资源、内部资源匹配条件及物业适配适配性性分析分析自身属性研究项目对各物业的适配性外部资源匹配条件内部资源匹配条件物业自身属性项目物业类型区位交通景观产业昭示内部配套政策单体物业档溢价氛围适配条件条件资源聚集性景观要求支持规模次能力贡献性无特殊紧邻城十分便山水景商务氛临街昭山水景有打造本项目政策支市核心捷观丰富围不浓示好观丰富空间持需要较档次高，商务氛区位条交通十要求一有一定无明确要求配无明确规模较高层办公好昭示对入驻企一般围影响件好分便捷般要求要求套齐全要求大性业要求高力大要求有档次低，营造商要求较交通便要求一有一定要求一无明确要求较多层办公必须配规模大入驻多为低务氛围高捷般要求般要求高套小型企业能力强档次高，要求区需要多类别墅办交通便要求极无明确无明确要求配无明确入驻企业域经济要求高规模小高栋聚集捷高要求要求套齐全要求有一定实公好成氛围力要求有不利于要求不交通便无明确要求较要求不要求不要求较规模较物业档次生产厂房必须配最低高端商高捷要求高高高高大最低套务氛围根据整周边配要求不无明确园区规要求一无明确完善配配套商业无要求无要求体规模档次一般一般套缺乏高要求模较大般要求套需求确定区位条城市交无明确无明确要求较规模较盘活园休闲商业要求高无要求无要求档次高端高件好通便捷要求要求高小区人气精品商务区位条交通便要求较无明确要求一要求较规模较完善配无要求无要求档次高端高酒店件好捷高要求般高大套需求人居环交通便要求一要求较要求配规模较完善配居住公寓无要求无要求无要求档次一般高境好捷般高套齐全大SUNSHINE套需求GROUP结合适配性分析及地块条件及发展目标确定项目产品产品选选择择发展的物业类型功能分类物业类型物业形态意向客户物业类型适配度非常具有实力的龙龙头总部楼头企业高层办公√√高层办公商务公寓中小型企业多层办公√办公订制总部楼实力型大企业√多层办公创意研发楼小微型成长企业别墅类办√类别墅办满足实力型企业多公√独栋总部楼公种功能应用满足园区人群基本生产厂房××选取√√的物业类型配套商业生活商业配套满足园区内外人员配套商业√√休闲商业的娱乐休闲休闲商业√√满足园区一般人群配套高层公寓、城市白领居住需求精品商务√√酒店居住配套满足园区管理层、多层公寓城市精英居住需求居住公寓√√满足园区企业领袖独栋会所居住接待19SUNSHINEGROUPQuestionQuestion55大规模园区规划布局及经营策略组织如何实施？核心成果核心成果“四步逻辑分析法”导出规划布局原则STEP1地块资源评价?对地块各板块、重要节点进行资源条件挖掘，并对各板块打造方向有进行初判?根据地块条件重新划分板块并对各板块进行价值解析STEP2经营策略研判?根据地块价值对各板块租售关系进行铺排?根据地块价值为各板块匹配相应的物业类型STEP3整体打造原则?基于地块条件分析项目整体打造需解决的核心问题?制定项目整体打造原则，确立建筑关系STEP4分期规划建议?基于地块条件分析项目分期打造需解决的核心问题?分期提出规划建议及体量分配21SUNSHINEGROUP核心成果核心成果“四步逻辑分析法”导出规划布局原则STEP1地块资源评价?对地块各板块、重要节点进行资源条件挖掘，并对各板块打造方向有进行初判?根据地块条件重新划分板块并对各板块进行价值解析STEP2经营策略研判STEP3整体打造原则STEP4分期规划建议22SUNSHINEGROUP【板块分析】通过对地块内部各板块资源进行分地块资地块资源分析源分析析，思考其打造方向1?价值挖掘：项目的临街面，具备较好昭示性，但欠缺景观资源；?打造知要：作为项目的对外展示的主形象，打造中需特别注重项目昭示性的利用。2?价值挖掘：位于项目中部，具有较好的展示性与进入性，但地下有垃圾分布，较难排布建筑；?打造知要：可考虑通过园林及单