工业地产城市化演绎专题201105深圳中原ShenZhen.本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报?告的任何部分都不可被擅自引用、CopyrightCentalineGroup,2010复制和传播。Codeofthisreport|1工业地产概念起源于19世纪末工业化国家，最早的工业物业出现在20世纪初的英国和美国。从1945年开始后很多国家将工业地产融入到整个国家策略之中，但是直到1970年，工业地产得以快速的发展并在各方面逐渐走向成熟。而在深圳的现象是随着城市化进程的推进，众多的发展商在拿地困难的情况下，将目光投向了工业用地，并通过工业用地的改造，做为写字楼及住宅项目进行销售。本专题将重点讨论工业用地改造的案例及方向。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|2一工业开发基本概念wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|3定义工业地产：指在新经济、新型工业化背景下，以产业为依托、地产为载体的工业物业总称。工业地产是指在新经济、新型工业化背景下，以产业为依托，地产为载体，以工业楼宇、工业厂房、高新技术研究与发展用房为主要开发对象，集投资、开发、经营管理和服务等为一体的的工业物业总称。工业地产之消费者主要客户为公司、企业和个体经营者，而不等同于住宅项目中的个人、老百姓。工业地产之功能涵盖行政管理、生产加工、形象展示、物流配送、商务服务、商业服务、金融服务、生活服务、人才服务、科研活动、会展活动、休闲活动、会晤功能、销售功能等一切能产生经济效益的服务功能wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟Codeofthisreport|4。?CopyrightCentalineGroup,2010工业地产分类根据工业地产建筑体规模大小的差异，将其划分为两大类，即工业厂房和工业园区。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|5工业地产特点工业地产是靠市场环境和产业驱动的行业，具有政策主导、专业性强、区域性强、投资回报期长及自身增值性的特点。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|6工业地产开发模式工业地产开发通常包括的四种开发模式：—案例：东莞松山湖工业园：以政府规划的工业区、科技园区的建设为主导，吸引符合条件的企业进驻，完成工业园区开发建设。—案例：北京诺基亚工业园：依靠诺基亚的品牌带动效应，吸引众多的著名手机零配件和服务商跟随而至，实现工业园区快速发展。现阶段深圳发展商利用的主要模式。—案例：北京经济技术开发区引入社会各方力量，共同建设，使园区得以快速发展。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|7开发模式——工业地产商开发模式工业地产商开发模式：地产商运用住宅开发的模式，开发建设工业地产，并通过出租、出售，获取利润。房地产开发企业是该模式的开发主体，工业地产商通过开发主体市场华的开发模式来完成工业地产的开发、销售（租赁）、管理等活动操作手段根据区域产业发展的趋势及未来工业市场的需求状况，通过市场化的取地方式来获得土地，继而进行工业物业的开发，以出租或出售方式实现效益。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|8按地产开发模式进行，从取地开始，到施工建设，最后通过转让、租赁、合作经营等方式回收资金，实现利润。工业地产商开发模式流程工业地产商主导开发模式类似于住宅开发前期工作土地获取施工建设收益获取?详细了解区域产?工业园区获得工业?道路、绿化建设?租赁、转让业发展现状及趋势土地???基础设施建设?合资经营??其它途径获得??厂房、仓库、研发?合作经营?销售包装和推广wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|9二工业地产开发案例wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|10案例一：智慧广场概况占地面积26811.43㎡建筑形态写字楼、别墅、住宅建筑面积164875.96㎡写字楼面积97346.03㎡容积率3.7车位1063绿化率40%建筑覆盖率35%层高4.3-5.2电梯品牌OTIS商务配套12000㎡住宅名称（东区）懿德轩别墅32套联排别墅高层40套空中复式楼层高度A、B栋22层，C、D栋6层项目位置侨香路与深云路交界处西北角规划特色建筑品质景观配套物管此为写字楼与地处华侨城片区，采用高档写字现代风格地处华侨城片区，可看自带商业配套，周围有华侨城世邦魏理仕商业资料，住宅资料暂无楼，别墅，高层建筑相结合的形，玻璃幕华侨城燕晗山，欢乐谷医院，华侨城中学，华侨城小全程托管。式，在深圳市场独树一帜。墙。。，人工湖等。学，暨南大学，党校等。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|11项目建筑设计：板楼设计，外圆内方，形云流水?智慧广场不同于传统写字楼的独栋式方正格局，ABCD四座写字楼，采用外圆内方的流线型设计，整个立面造型圆润饱满。?智慧广场写字楼的层层露台设计，让立面造型更有层次及立体感，把花园搬到空中，实现真正的生态办公。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|12项目建筑设计：平面布局85%以上实用率?85-88%的实用率，比传统写字楼高15-20%。户型大小从600~1300平米。?采用东西两区独立式设计，南北通透，三面采光。A\B两栋配9部OTIS电梯，另设四部企业主VIP电梯。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|13项目建筑设计：超常规尺度?智慧广场层高4.3-5.2米普通写字楼层高3-4.2米?开间33-41米，进深17-26米每一套都南北通透，三面采光。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|14项目建筑设计：每个单元独有空中大露台?每个单元都有，空中花园。?铺土区降板设计，挑高10米，可以空中种树。?花园中间的中庭生态广场，种植了绿树，有幕墙环饶，兼具购物，休闲功能。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|15项目建筑设计：会呼吸的大堂，色彩丰富的电梯厅?智慧广场采用半敞开式大堂，绿?独特装修的大堂，具备了商务化与水景随处可见。功能，并且很有艺术感。?错层背靠式电梯设计，可解决乘梯高峰期拥挤，又让每一层电梯间都享足够的空间。?电梯厅装修层次、色彩分明wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟Codeofthisreport|16。?CopyrightCentalineGroup,2010项目建筑设计：地下停车场豪华装修车位比：智慧广场9191㎡㎡：：11VSVS传统写字楼200200㎡㎡：：10631063席地下车位，超出传统写字11楼一倍以上的配比。?连廊设计，方便各栋之间出入中庭。?停车场采用超高层高及加大停车位设计，可停放超长轿车及大巴。?部份车道高达七米，采用流线型天花，以及特别的立柱包装。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|17工业厂房改造写字楼比较于传统写字楼的优势数据传统写字楼智慧广场原因工厂改写字楼使用率65%~70%85%~88%传统写字楼一般为塔楼中间为电梯井，空中花园，公共走廊，电梯厅，设备用房，智能化设施，物业管理用房等都为配套，计入公摊面积，综合品质越高的写字楼使用率越低。而厂房改造的写字楼因为结构原因，为板楼，左右对称，承重等结构设计相对简单。层高3~4.2米4.3~5.2米写字楼一般用于办公，一般在满足消防及通风需要的前提下层高在2~4.2米之间。厂房由于设计使用功能与写字楼不同，为满足生产需求，厂房层高一般在4.2~12米之间。车位比200㎡：91㎡：1深圳中心区主流写字楼车位比260：1到180㎡：1。而厂房由于货运需要，停车场层高可大7米，并且为满足货物与原料等物品停放需要，停车场可兼顾仓库功能，所以比例高于传统1写字楼。电梯数6梯13梯写字楼电梯设计承载量只满足上下班人流，而工厂电梯设计一般为满足