wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟江苏新景祥股份有限公司工业园区开发版权声明:本文仅供客户内部使用，版权归江苏新景祥股份有限公司所有，未经江苏新景祥股份有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟工业园区不是单纯的房地产项目，很多的开发企业在运作的过程中经常会遇到如下困惑?工业园区的开发过程中，如何确定园区的主导产业，是在前期锁定主导产业，还是在后期的招商过程中体现？?工业园区的开发中经营性物业与销售性物业如何平衡，在开发时序上如何匹配以保证稳定的现金流？?工业园区在规划布局以及物业体系打造上如何满足锁定的目标产业的发展诉求？?工业园区开发存在什么样的盈利模式？?各类设施、物业在工业园区开发中启动的时序是什么样的？?工业园区启动区如何打造？?……本报告是严格保密的。2wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟工业地产投资主体开始呈现多元化，外资扩张迅投投资资主体主体速，两类外资企业在我国工业地产市场表现活跃?近几年，两类外资企业在我国工业地产市场异常活跃。?一类是做物流仓储物业开发的企业，另一类是有海外工业房地产或者工业园区运作经验的开发商。?这两类企业在中国的代表是美国物流巨头美国普洛斯公司和以开发高科技园区为主的新加坡的腾飞集团。地域外资项目方向（及未来拓展地域）上海松江九亭的物流地产机场，海港、物北京，上海、珠三AMB中国?政府项目流地产角上海、苏州、杭州?国有企业丰树上海浦东空港的欧罗物流工业园区，基建、大连、深圳、广信托基金园区项目州?海外基金投资主体麦格理物流园，仓库管上海康桥物流分拨中心上海亚洲基金理香港天津和平区投资发展集团工业园区，基建天津?民营企业和记黄埔明星工业园项目?外资企业苏州、成都、武汉新家坡工业园区，高新、北京、深圳、大苏州工业园区等滕飞集团技术区连、沈阳、西安、天津上海普洛斯西北物流园区上海、苏州、广州美国、普洛斯苏州物流园区、物流园区、程都、武汉、重本报告是严格保密的。普洛斯普洛斯广州保税物流园区3庆、青岛等12个物流地产项目wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟工业园区不同于一般的房地产项目，一般承担着一个城市或者区域经济发展极的角色区域带动力?具有创新能力的主导产业，能够自力更生增长，并带动腹地产业发展?有为自身及腹地提供居住、商贸、“增长极”就是一个带动周边区文化及相关服务的城市综合功能域经济增长的城市中心，它不仅自身持续增长，也能把增长扩散到周边腹地，最终扩散到不发达区域。增长极核心城市联系度区位?与区域核心城市及周边城市能够保持密切的交通、经济联系，能起到承上启下、沟通城?位于城市发展方向上，距离城市乡关系的作用的距离适宜本报告是严格保密的。资料来源：城市功能理论4－佩鲁增长极选择模型wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟一般而言，工业园区存在三个进化演进阶段，发发展展阶阶段段多功能综合新城是其发展的高级形态规模位置产业发展水平配套工业园最简单的产业一般分布在N/A无居住和其他配套，居住和其他需园类型，规模城镇的边缘求依托中心城市。一般企业社区联合体此类园区规模一般位于城多从事工业生产和零配件加工?就业人员同时依赖产业园区与城工业园/城市单较大市郊区以及仓储业，产业集群规模与市中心附近的配套元体程度有限?就业人口规模尚不足以承受大型的休闲和娱乐设施以及大片的绿地，但已能够形成自我维持的，具有良好社会结构和认同感的城市单元。多功能综合体工规模很大，达一般分布在产业在空间上获得聚集效益，居住、商贸、教育、休闲娱乐等活业园/新城城市级核心城市边相关产业集群，产生足够的就动的集聚，多功能综合体工业园区缘业需求与消费需求本身就是一个新城。本报告是严格保密的。5wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟工业园区向城市多功能综合体动态发展案例发发展展阶阶段段（1）—苏州工业园1994年2000年2006年后未来成功飞跃卓越?中国和新加坡政府?高品质区域环?开放交融式开?建设“最适宜人居签署园区合作开发境形成；发，完善城市功和创业城市”；能；协议；?中方主导引进?房地产增长方式向?同时由新方主导开外资，扩充式开?房地产业方兴适度、均衡和可持始城市规划，封闭发未艾续发展方向转变式开发土地规模70平方公里288平方公里土地日益趋紧国际技术产业新城高平台下的快速发展成就中国工业园区典范本报告是严格保密的。6wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟工业园区向城市多功能综合体动态发展案例发发展展阶阶段段（2）—深圳科技园1996年1998年2002年2005年未来孕育期建设期成长期成熟期?整体规划；?产业配套建设；?服务完善、规?新产业园规划?工业园稳定模扩大，企业大和启动防，中小发展?基础设施建设?核心项目及大型产量进驻企业大量进驻业项目开发核心大?房地产业蓬企业开始入园?房地产业起步?房地产业逐渐勃发展，辐射发展成熟范围越来越广土地清查与规划市政投入核心区投入大企业入园国际企业及大量中小企业入园健康成熟良性循环本报告是严格保密的。7wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟工业园配套房地产市场发展规律——工业园的开发发展展阶阶段段发对于住宅的显著带动作用，通常在10年后产生?早期房地产主要是为产业服务的生产和生活配套?当产业规模和企业人口达到一定数量并且人口稳定后，逐渐开始大规模的居住物业开发?这一阶段的出现一般在10年以上阶段起步期发展期成熟发展期园区发展启动区建设，少量企业入住产业集聚效应，大量企业进入园区建设基本完成需求逐渐释放，价值潜力尚未被完房地产市场对商品房需求很少产业需求大量释放全开发出来物业形态原有住宅新建商品房，租赁市场中高档楼盘价格变化区域原有价格体系房价与区域价值同步增长房价升值拐点效应本地农户为主，少量开发区工作产业区技术人员居住人群中高端客户稳定增长人员部分中高端客户生活配套设施档次较低，交通很基本生活设施逐渐完善，大规模商业配套设施建设，配套及交通不方便部分教育配套教育配套完善本报告是严格保密的。8wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟工业园区的开发必须围绕产业核心，导入人口运运作模式作模式、引进资金、盘活土地工业园区三要素互动模式人口?工业园区以产业引入为契机，导入劳动力在此工作、生活，引进资本进行工业生产以及地产开发，将土地资源有效盘活，实现劳动力、土地、资本三大生产要素的互动，达到园产区良性运作的目标业土地资本本报告是严格保密的。9www.fdc01.com房市金碟运运作模式作模式工业园区运作模式详化图经济活动增加激发商务市场土地增值成为城市经济工业区自我中心化和高端服务业房地产增值发展策源地生活配套完善区域商业升级产业整合与升有较高支付力住房需求带动住宅开发水平产业投入级，引入高附的产业人口聚区域房地产市提升，产品力加值产业集场提升对区域外人口降低污染，区城市形象改善吸引力增强，域环境改善宜居性增强市场扩容道路、广场、基础设施投入城市公共空间优化wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟工业园区的产业选择将直接决定着后期的规划产业选择产业选择布局、物业打造及运营招商等环节，意义重大本报告是严格保密的。11wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟工业园区的规划布局要体现产业聚集的要求，规划规划布局布局同时不同产业组团之间要有所区别，避免干扰轻型工业产业集群电机产业集群医药产业集群电机产业集群本报告是严格保密的。12wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟工业园区物业体系的营造需紧密配合主导产业物物业营业营造造，从功能和结构上满足目标产业诉求本报告是严格保密的。13wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟充分调动项目资源，针对目标产业，采取多方招商招商运营运营有效的招商手段，提升招商效果本报告是严格保密的。14wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟工业园区的开发存在着广阔的盈利点，对于开发企业而盈利模式盈利模式言，不同盈利点的组合构成了不同的盈利模式土地开发项目开发管理运营市政、公建基础设施建设七通一平土地拆迁土地出让开发项目规划项目项目施工营销营销运营?商业模式融资安置/转让招商定位设计融资管理销售销售管理–土地一级运营–向土地所有人收购土地–拆迁和安置–把土地出售/转让给房地产开发商或驻–房地产开商–在所购土地上规划并建造房地产等项目发商–把所建房地产等项目出售/出租给驻商–代理商/中介机构–进行宣传–帮助产–帮助产–进行宣传及谈判等及谈判等工业投资业投资工作以吸引驻商来作以吸引产商/驻商/驻购买/租用已开发业投资商/商规划商建设的房产等项目驻商来进行总体及总体或–运营管理土地开发单一项单一项商目目–负责日常的运营、维修及其它管理–盈利点经营土地招商代建工房产开物业经营、增值收益佣金程收益发收益管理收益本报告是严格保密的。15wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟园区由张江高科技园区开发股份有限公司统一典典型型案例案例开发建设?张江高科技园区成立于1992年7月，由张江集团负责开发与建设。?张江集团成立于92年，注册资本10亿人民币，是国资背景的公司概况：位于浦东中部，规划面积25平方