谨呈：芦淞区政府、芦淞区国有资产投资控股有限公司株洲芦淞枫溪生态城开发模式及实施策略研究版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。株洲枫溪生态城项目分两个阶段，本报告的工作是第二阶段——枫溪生态城的开发模式和实施策略研究第一阶段内容：第二阶段内容：第三阶段内容：项目整体定位、开发建议区域开发模式、实施策略区域营销推广、招商策略-项目本体条件与属性界定－土地盘点－区域营销主题-城市发展规律研究－案例研究－土地营销渠道-产业发展规律研究－土地开发模式－规划方案推介-国内外案例分析－土地开发策略－土地招商策略-项目发展战略－土地开发节奏－营销行动举措-总体发展策略与定位－土地出让策略-项目功能布局建议－土地增值举措-投资财务分析－启动区选择-潜在投资商家意向调研－启动项目－经济测算本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。22在项目研究中，世联工作组针对枫溪生态城项目所涉及的一系列问题进行了广泛调查和深入研究实地调研与踏勘访谈及查阅资料国内外案例研究进行的研究调研内容：政府部门：?马来西亚扩都芦淞现状研究?项目土地利用现状?株洲市国土资源局?香港新政府总部?土地利用现状研?土地权属现状?芦淞城乡建设局?上海，张江高科技究?区域建设规划?芦淞规划局园区开发?房地产市场研究?自然资源、重大设施?株洲市规划设计院?上海，陆家嘴金融?自然资源、重大?人口数量、宅基地量?村委、村道办贸易区开发设施对项目区域的?拆迁、安置成本?北京，金融街影响开发商与专业人士??北京，顺义新城已建成区对项目：区域的影响调研区域：?西安，紫薇地产开?湖南惠天然?芦淞区枫溪生态城发?百江集团?河北，固安产业区开发策略研究?华晨开发?开发战略研究?协力?烟台，莱山滨海区?运作模式研究本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。33域开发?运作策略研究查阅资料：?天津，梅江南区域?株洲土地利用现状开发?土地出让情况?武昌，南湖板块开?房地产、大型百发货、商住楼、酒?深圳，深圳中心区店情况?合肥，政务文化新区?南昌，红谷滩新区?南京，河西新城?东莞，新城市中心区?……第一阶段研究回顾——整体定位及开发建议本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。44【整体定位】枫溪都市生态活力区·株洲第三极致力于打造成为代表株洲城市发展现代化进程的都市生态示范区域商贸中心行政、文化、经济中心枫溪都市生态活力中心本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。55【整体规划构想】区域空间结构形成“一心两轴六组团”的布局结构生态绿心都市生态休闲轴都市建成组团空间轴线都市生态休闲轴服饰产业发展轴生态绿心都市商贸组团都市建成组团综合行政组团都市商贸组团龙头产业组团功能分区综合行政组团站前新市镇组团都市生活组团龙头产业组团都市生活组团站前新市镇组团服饰产业发展轴本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。66第一阶段土地盘点明细编号项目用地面积（亩）合计（亩）1现代化仓储物流基地2802综合配套区8503株洲服饰商贸展示中心5884五星级江景酒店及商务会所1205服饰城生活配套区4926行政预留用地1807文化娱乐用地2708教育用地5609行政用地15019605(其中，其中可开发用地10都市休闲区316010660亩)11生态居住区173012服饰加工基地187013航空工业区198014龙头企业区238015新市镇核心区16商业区439517市政集中区18安置区600本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。77基础研究——哪些地能用，哪些地不能用？土地的性质是什么？功能组团如何划分？本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。88蕾奥设计的远期用地规划未完全延用世联第一阶段的功能分区，部分地块用地性质发生了改变世联第一阶段蕾奥最功能分区新设计成综合行政果组团都市商贸都市生活组团行政用地组团站前混合用地都市产业新市混组团镇合组团用地n原都市商贸组团用地性质转为行政用地n原都市生活组团、站前新市镇组团部分用地转为混合用地——暂时未明确地块用地性质，将来可能作为商住用地也有可能为产业用地本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。99规划设计变更，造成区域内的可开发用地面积以及内部组团功能发生改变规划设计变更蕾奥最新内部组团功能改变可开发规模改变设计成果物流??原都市商贸组团现转为行政土地用地性质改变，原都市园组团商贸组团用地性质现变为行行政用地?为了能够符合“都市生态活力政用地混合用地区”的定位，区域内须有部分?物流园区域用地已被开发商混用地承载原都市商贸组团的控制，并已于近期动工工业用地合功能组成?政府对区域内的工业用地已用?混合用地将来可能定位为商有明确的规划，拿地单位已地住用地或工业用地，将直接基本确定影响到地块内部的功能组成本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。1010内部组团功能功能组团改变划分规划改变可开发规模用地盘点改变规划变更后，需要重新进行地块盘点及功能组团划分……本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。1111第一阶段规划核心区——都市商贸组团用地性质转为行政用地，需要一个新核心区来延续产业功能，支撑区域持续发展世联第一阶段第一阶段规划核心区——都市商贸组团功能分区用地性质转为行政用地都市商贸组团……，需要一个核心区来延续产业功能，支撑区域的持续发展本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。1212A区具备打造产业动力引擎的基本条件，可取代原都市商贸组团，成为未来枫溪的活力核心区?通过建宁大桥、枫溪大桥，与天易区的联系紧密?南面存在大量的高端居住用地，未来将带来大量的高端消费人群枫溪大?桥用地性质为混合用地都市商贸A组团建宁大桥区域核心区西移能够承载区域的产业功能，成为枫溪未来的核心区——都市产业组团本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。1313核心区迁移到A区后，服饰城因远离物流园，而缺乏良好的发展支撑，难以存活五星级江景酒店枫溪风尚滨水公园大桥物流园会展中心第一阶段核心区A建宁功能组成大桥服饰株洲培训学校服饰城服饰城远离物流园，缺乏很好的产业支撑本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。1414放弃打造服饰城后，枫溪内部缺乏能够聚集区域人气，完善内部生活配套的功能风尚会展中心、服饰培训学校——打破株洲服饰交易独大的固有路径，完风尚会展服饰培训五星级江善株洲服饰产业链中心学校景酒店五星级江景酒店——通过标杆树立区域形象，提升区域价值滨水公园生态居住缺失滨水公园——打造市民公共活动空间及城市形象展示空间——弱化万寿山的影响缺失——区域人气如何聚集，生活配套如何完善？本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。1515取代株洲服饰城，打造一个注重体验感、满足家庭“一站式”购物需求的目的地型的购物休闲中心——欧洲城资源条件目标商业l交通——交通便捷，老城区中心通过建宁大桥、规划中行政文的枫溪大桥以及南二l积聚人气化中心环、枫溪大道，可迅速到达城市核心区；l完善区域内部生活枫l周边——南边有大量配套溪枫山水景观居住用地，未A溪来将带来大量的中高端建宁大大消费人群桥桥南二环大道提供体验式消费、满足家庭“一站式”购物需求的目的地型的购物休闲中心本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。1616枫溪核心区功能组成：整体定位：“都市活力”诠释枫溪都市生态活力区都市展示——风尚会展中心“生态”呈现枫溪大桥都市教育A——服装培训学校滨水公园建宁大桥都市体验生态居住——欧洲城本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。1717都市展示——以服饰会展为核心，整合社会资源，为株洲服饰产业提供展示、交流、商务洽谈的平台配合会展中心，设置五星级江景酒店，为商务人士提供商务休闲、商务洽谈的商务休闲理想场所论坛以会展中心为载体，定期举办服饰论坛，促进服饰业内人士交流以及商贸协议达成携手国际一线品牌，与株洲知名品牌上演时装大戏，扩大株洲服饰品牌的知名会展度本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。1818都市教育——依托株洲服饰产业基础，引入专业化的服饰学校，为服饰产业提供专业人才、培育市场商机、孵化设计创意为服饰产业各个环节提供人才提供专业化人才?服装设计?服装生产?服饰交易?……?优秀毕业生有机会成为株洲服饰产业的新老板和领军人物?培育学生服装设计能?学生对株洲市场更熟孵化创意力，提升株洲服饰自悉，倾向于与株洲进主创新能力行商贸活动培养商机本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。1919都市体验——打造株洲极具体验感、满足家庭“一站式”消费需求的目的地型的购物休闲中心，为枫溪区域集聚人气“家庭”消费体系家居消费日常生活用品消费休闲娱乐家庭“一站式”消费目的地型消费中心体验式消费本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。2020枫溪生态城“株洲第三级”株洲都市生态活力中心生态居住都市活力本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。2121在“都市生态活力区”整体定位的指导下，将可开发区域划分为都市产业组团、都市生活组团和站前新市镇组团三大组团n依据蕾奥制定的用地详规以及地块的现状条件，将区域划为三大功能组团——都市产业组团、都市生活组团、站前新市镇组团n物流园、天池公园区域已经被其他开发商控制，非本项目可开发用地分区占地规模（亩）可用面积（亩）都市产业组团41691555都市生活组团71412665A区——都市产业组团30611958站前新市镇组团C站前区合计143716178B区——新—都市生活组团市—生态绿地混合用地镇组工业用地行政用地团居住用地特殊用地建成区本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。2222【都市产业组团】设