总部基地专题研究重庆中原咨询顾问部ChongQing.08.2011本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|1关键词：总部经济、知识经济、信息资源整合沉淀人：王帷房地产智库www.fdc01.com?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|2汇报说明随着知识经济的发展，发展总部经济也越来越被关注，总部基地也逐渐成为热点。本篇报告从总部基地的概述、发展历程、发展现状、开发模式、核心竞争力、发展趋势六个方面对总部基地进行了研究分析。由于经验不足，本篇报告对于总部基地的研究在深度、广度都有所欠缺，有很多的地方有待改进。房地产智库www.fdc01.com?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|3思维导图Part1总部基地概述Part2发展现状Part3发展特征Part4核心竞争力Part5发展前景房地产智库www.fdc01.com?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|4Part1总部基地概述房地产智库www.fdc01.com?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|5总部经济是某区域因其特有的资源优势吸引企业将总部在该区域集群布局，使企业价值链与区域资源实现最优空间耦合的经济形态；总部基地是总部经济理论的一种实践总部经济定义总部基地定义总部经济是某区域由总部基地是地产商根据于特有的资源优势吸总部经济包装出来的一引企业将总部在该区总部种概念，客观上说是总域集群布局，将生产部经济理论的一种实践。制造基地布局在具有基地总部基地作为一个总部比较优势的其他地区，总部的聚集区，需要环境优而使企业价值链与区美、配套完善、功能齐域资源实现最优空间经济全的物质条件，更需要耦合，以及由此对该一种是国内外成熟、高区域经济发展产生重端企业之间能够交流互要影响的一种经济形动、资源共享、共同发态。展的精神条件。房地产智库www.fdc01.com?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|6总部经济是将企业价值链与区域资源实现最佳空间耦合的一种经济形态，将企业价值链上附加值较高的功能环节在空间上独立出来空间分离企业企业总企业制企业总制造部功能造功能部功能功能同一区域（中心城市或周边）高端资源密集区低端资源密集区（周边）房地产智库www.fdc01.com?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|7总部经济是基于知识经济的背景下形成和发展的，知识要素的重要性是总部经济产生的前提，知识要素区域分布的不均衡性是总部经济产生的动力，信息技术的发展是总部经济产生的保障知识经济是以智力资源的占有、投入和配臵，知识产品的产生、传播和使用为最重要因素的经济。1996年世界经济合作与发展组织（OECD）第一次在所发表的研究报告《以知识为基础的经济》中提知识要素出知识经济概念，认为继农业、工业经济以后，人类社会开始进入知的重要性识经济时代。这里所指的知识包括人类迄今为止所创造的所有知识，日益凸显其中科学技术、管理和行为科学的知识是最重要的部分。知识要素区域分布不均衡产生总部—现实发展需要一种新的经济学理制造基地空间分离论对企业的总部与生产制造基地的需求信息技术的发空间分离，特别是总部在中心城展使总部-制市集群布局，对区域资源配臵所造基地空间分产生的深刻影响及内在规律给予离更具普遍性解释和理论指导，总部经济理论应需而生。房地产智库www.fdc01.com?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|8然而现阶段并不是所有城市都适合发展总部经济，总部经济的发展是基于三个假设——信息经济充分发展、战略资源需求上升、不同区域之间资源禀赋不同信息经济充分发展网络及通讯技术的普及，使得企业内部不同区域之间资源禀赋不同信息传递和组织成本大大降低，企业有条件实现内部不同组织之间的空间分离。在发达的中心城市，战略资源密集，其获取的成本较低；在欠发达地区，常规总部经济发资源密集，其获取的成本较低。展的三个假设随着企业规模扩大和市场竞争加剧，对于战略资源（信息、高级人才、科研成果等）的需求越来越强烈。战略资源需求上升房地产智库www.fdc01.com?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|9因此，可从知识经济的视角分三个层面——资源配臵、城市经济、区域经济理解总部经济的内涵总部经济模式下，企业通过企业总部出于对技术等知识总部经济通过企业总部与生总部与生产制造在不同空间要素的巨大需求，加快中心产制造基地的联系，辐射带的布局获取资源再配臵收益。城市产业结构优化升级，提动生产制造基地区域经济社高经济发展质量和效益。会的发展。总部经济的内涵123不同区域的资源得到优对城市经济发展产生积带动制造基地区域经济化配臵极影响发展房地产智库www.fdc01.com?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|10企业总部在某一区域集群布局对区域发展产生巨大的效应（即总部经济效应），主要表现在促进产业规模化发展、带动消费、增加税收、促进就业、积累社会资本五个方面产业乘数效应消费带动效应一个制造业大型公司总部向一个区域迁总部的商务活动等配套消费和总部员工移，都会带动几个甚至是几十个与其有的个人生活消费带动了推动了区域经济紧密关联的服务公司随之迁移。发展。五大税收贡献效应效应企业缴纳的企业所得税和企业员工缴纳的个人所得税都为总部所在区域做出了经济贡献。总部经济的发展为区域带来了大量的高总部经济发展提升了所在区域的知名度、智力就业岗位。美誉度和国际地位，促使区域的地产升值。劳动就业效应社会资本效应房地产智库www.fdc01.com?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|11总部经济和总部基地紧密相连，总部基地是总部经济高速发展下的产物，故总部经济是总部基地产生的理论基础，总部基地是总部经济的实践成果理论基础总部经济总部基地实践产物?总部经济是总部基地的理论基础。总部基地是总部经济高速发展下的产物，地产商根据总部经济包装出来的一种概念，客观上说是总部经济理论的一种实践。?总部基地是总部经济的实践产物。在企业总部与生产制造基地分离的过程中，总部基地发挥着承载企业的总部以及研发机构的作用。企业把总部和研发、营销等高端环节布局在总部基地，充分利用中心城市的人才、技术、信息等知识要素丰富的优势，最终实现企业效益最大化。房地产智库www.fdc01.com?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|12总部基地包含两种物业形态——商务花园和CBD，本报告主要研究的是其中新兴的商务花园形态，故在后面的报告中的?总部基地?指代商务花园BusinessPark(直译为?商务花园?），大城市的相对边缘地区，具有足够大的土地规模，较低的容积率，交通极为便捷，能够享受高科技企业的各项优惠政策，能够以相商务花园对较低、并为高科技中小企业所接受的价格进入市场，具有花园式的办公环境和鲜明个性的产品，出售为主，可以拥有写字楼的冠名权，甚至独门、独院、独户，层数以多层为主，为中小企业的再次创业提供了一个量身定做的载体。中央商务区（CentralBusinessDistrict,简称：CBD）指一个国家或大城市里主要商务活动进行的地区。其概念最早产生于1923年的美国，当时定义为?商业汇聚之处?。随CBD后，CBD的内容不断发展丰富，成为一个城市、一个区域乃至一个国家的经济发展中枢。一般而言，CBD高度集中了城市的经济、科技和文化力量，作为城市的核心，应具备金融、贸易等多种功能，并配以完善的市政交通与通讯条件。房地产智库www.fdc01.com?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|13商务花园与CBD的关系是一种互补的关系，两者在位臵分布、产品形态、目标客户上存在差异商务花园CBD1.城市边缘区域，郊区城市化较为完善的区域1.城市内部、市中心，多与城市中心商业区功能复位臵合分布2.用地密度较低区域2.土地资源相对紧缺，用地紧张度高1.低容积率，高绿化率1.高容积率，低绿化率2.建筑密度低2.建筑密度高产品3.小体量、低层3.大体量，高层形态4.独立性：独门独院，占天占地，具有独立冠名权4.标准化、统一5.个性化，满足公司自身个性的特别需求，写字楼是公司个体形象的载体1.需要良好的办公环境以提高工作质量的智力型公1.需要浓厚的商业氛围以增加商业机会的司或部门服务公司目标2.需要独立办公环境进行统一人力资源管理的公司2.金融企业总部客户3.公司总部：着重企业内部的管理统筹4.企业对自身形象的展示要求很高房地产智库www.fdc01.com?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|14在知识经济发展的大环境下，商务花园的产生基于产业结构变化、城市结构变化、办公需求多元化三个条件，城市结构变化是前提，产业结构变化是根本因素，办公需求多元化是衍生因素条件1?随着