1中国房产信息集团︱CRICConsultingDivisionOct.2010世界第四大葡萄酒交易中心项目介绍房地产智库www.fdc01.com2莫奈《草地上的午餐》雷诺阿《划桨手的晚餐》》古埃及壁画梵高《葡萄葡萄园古希腊壁画《酒神》——七千多年的历史，融入人类文明进程，形成悠久的世界葡萄酒文化”——耶稣《圣经》面包是我的肉，葡萄酒是我的血“神之水滴葡萄酒在西方葡萄酒在西方房地产智库www.fdc01.com3壁画不断形成了独特的中国葡萄酒文化汉代温日观《葡萄画》宋代——两千多年的兴衰起转，仍绵延”——三国陆机《饮酒乐》蒲萄四时芳醇，琉璃千钟旧宾“西域佳酿葡萄酒在中国葡萄酒在中国房地产智库www.fdc01.com4内容页码A.项目发展背景认知06B.项目发展条件梳理13C.项目发展方向思考28D.项目推广运营建议86E.项目发展前景展望91房地产智库www.fdc01.com5PART1项目发展背景认知房地产智库www.fdc01.com6葡萄酒产业现状葡萄酒产业现状//世界第二大葡萄酒交易中心：纽约世界第一大葡萄酒交易中心：伦敦世界第三大葡萄酒交易中心：香港项目发展背景项目发展背景世界上现有伦敦、纽约、香港三大葡萄酒交易中心，香港是目前亚洲唯一的交易港。房地产智库www.fdc01.com7????形成原因伦敦交易中心、消费中心纽约交易中心、消费中心他们已有了世界上最大的销售网欧美地区相同的历史性，相同的葡萄酒文化背景类似中国保税区一样的未付税码头及未付税的酒窖有完善的物流网络香港自从2008年2月撤销葡萄酒税后，迅速成为世界第三大葡萄酒交易中心。功能定位交易中心葡萄酒产业现状葡萄酒产业现状//香港城市名称????香港只具有交易中心的地位，葡萄酒消费重心是在大陆；从香港的免税葡萄酒中转到大陆仍需纳税；通过走私渠道的葡萄酒涌入大陆市场局面，致使葡萄酒市场价格高低不一，产品质量参差不齐；目前国内进口葡萄酒市场已经出现无序竞争的局面。项目发展背景项目发展背景香港葡萄酒交易量可观，但消费重心仍在大陆；由于中转需要纳税，大陆市场出现大量的走私葡萄酒现象，导致了无序竞争的局面。房地产智库www.fdc01.com82009年葡萄酒7096白酒570707啤酒410342362008年啤酒410383%葡萄酒69.831%黄酒2555%白酒57011%中国葡萄酒产业中国葡萄酒产业//2009706.942369611.8%86.6%1.6%718.8%年，我国白酒产量万吨，啤酒产量万吨，葡萄酒产量万吨，产量比例分别为、和。虽然葡萄酒占比的基数低，但是我国葡萄酒产量连续年一直保持了的复合增长率，未来增长空间巨大。同时，葡萄酒行业的整体利益空间仍然巨大，百元产值实现利润继续保持饮料酒各行业的最高水平。2008年中国酒类市场产量（万吨）中国葡萄酒行业尚处起步阶段，但复合增长率保持18.8%，增长空间巨大；同时葡萄酒行业的百元产值利润居各酒业最高水平。项目发展背景项目发展背景房地产智库www.fdc01.com908/07（同比增长%）1智利307171664798-33.052阿根廷65914625171,619.283西班牙2889974107910.744法国30747054114.965意大利750227501120.516美国18530245349.867南非1253313490.148澳大利亚15561138305-73.159乌拉圭04.819300.0610葡萄牙2.8315.71710.992008年/万升2007年/万升2006年/万升国家2006年—2008年葡萄酒中国进口总量排名从2006年至2008年，十大葡萄酒生产国出口至中国依然保持着强劲的增长势头。尤其2008年表现突出，与07年同比增长27%。中国现已成为全球十大葡萄酒消费国，但人均消费量较低，发展潜力巨大；2008年中国葡萄酒人均年消费量仅0.4升，人均消费量也仅为世界和亚洲发达国家人均水平的5.6%和33%。2008年世界葡萄酒人均消费量比较中国葡萄酒产业中国葡萄酒产业//012345678升3.57.141.210.4世界人均世界发达国家人均亚洲发达国家人均中国人均项目发展背景项目发展背景中国对葡萄酒的消费较可观，人均消费虽然低下，但根据进口额增长比例来看，存在巨大发展空间。房地产智库www.fdc01.com10“”葡萄酒进口一般采用原桶进口、勾兑分装的再贴牌模式，以获取更多利润，有些则以浓缩葡萄汁加葡萄酒萃取液勾兑而成，更有甚者通过勾兑、添加甜味剂等掩盖低质进口葡萄酒，导致了进口葡萄酒品质良莠不齐的现象。滥品牌杂乱，从市场同质化来看，主要表现在进口葡萄酒的市场细分不足，几乎所有品牌的目标都是高收入人群。同时轰炸这一个目标群体的同时，差异化就演变成同质化。中国葡萄酒市场现状中国葡萄酒市场现状//星座宝乐力CASTEL项目发展背景项目发展背景CASTEL除了像、星座、保乐力加等少数国际酒业集团在中国市场的进口葡萄酒销售额可以达到千万元大关之外，其他都是在几百万左右徘徊，而且更多是集中在百万元以下。中国目前的葡萄酒市场销售体系显得较为混乱，销售份额不集中，品牌繁多，低品质产品充斥等现象导致了葡萄酒市场“散、杂、乱”的特点；这样的市场状况下，国内需要一个行业真正的领导者来梳理市场，烟台则具有这样的机会。散杂房地产智库www.fdc01.com11。作为世界葡萄酒消费量增长最强劲的市场之一和亚洲葡萄酒市场最主要消费国，中国有着极具光明的“未来”。由于假冒国外名牌葡萄酒的越来越多，国内消费者对国外名牌葡萄酒产生信任危机，希望在大陆建立由国外生产厂家和大经销商直销国外原产地葡萄酒市场的呼声越来越高在大陆建立国外原产地葡萄酒交易中心的舆论环境、市场环境日趋成熟……房地产智库www.fdc01.com12???区位条件地块条件企业条件PART2项目发展条件梳理房地产智库www.fdc01.com13China北纬37°线烟台，雅典爱琴海意大利地中海，疗养胜地生长带恰好穿越这里，加之特殊的地理环境和气候条件，使其成了法国葡萄牙西班牙世界公认的北纬37度水果地理位置地理位置//区位条件区位条件//SantaBarbara烟台优势一：烟台位于北纬37度，盛产葡萄的黄金维度。项目发展条件项目发展条件烟台地处山东半岛中部，海岸线长达909公里，世界著名的葡萄种植基地和葡萄酒生产基地，成为中国种植葡萄最多的地区。房地产智库www.fdc01.com14物产丰富中国北方水果之乡山海仙境2009中国最美城市烟台印象——山海仙境?????环渤海经济圈——中国三大经济圈之一环渤海地区——北方经济最活跃地区，南北协调发展重要节点山东半岛——环渤海经济圈南部隆起带联贯东北老工业基地与长三角经济区的纽带山东半岛城市群——山东的经济核心区黄河流域的经济中心和龙头带动区域烟台——重要的制造业基地和港口城市、区域性金融、贸易、服务中心，全国重要的旅游度假胜地城市地位城市地位//区位条件区位条件//烟台优势二：山东省经济副中心，山海景观丰富，区域竞争力强。项目发展条件项目发展条件——“”烟台被确定为山东省的经济副中心城市，应充分利用国家和山东省的政策优势，放大自身的区位效应，拓展城市的腹地和开放空间，区域竞争力将显著增强环渤海经济圈战略下烟台角色房地产智库www.fdc01.com15大力发展蓝色经济：黄河三角洲高效生态经济区建设机遇，在加大港口建设力度的同时，加快推进港口战略转型升级，大力推进临港工业发展，全力打造环渤海地区重要增长极……交通条件交通条件//区位条件区位条件//1．青烟威荣城际高铁将于2012年年底竣工青烟威荣城际铁路开通后，将通过青岛与青岛至太原客运专线连接，在济南与京沪高速铁路相连，在石家庄与京广客运专线相连，能够有效缩短烟台至全国各大城市的时空距离，改写烟台无高铁的历史。2.港口烟台港在国家水运主通道中起着重要的枢纽作用。规划牟平港区作为芝罘湾港区的必要补充，主要服务于烟台市东部城市发展需要，规划以散杂货运输为主，根据城市发展要求逐步调整液体散货运输功能，适当发展旅游客运。3.新建4D级潮水国际机场烟台潮水国际机场是烟台市正在兴建的大型国际机场，建成后，将取代莱山机场。飞行区等级将达到4D（兼顾部分E级飞机），航站楼10万平方米，满足年旅客吞吐量1000—1200万人次需要。预计2015年建成通航。对外交通：烟台优势三：高铁、港口、机场等交通规划为烟台带来了新的发展机遇。项目发展条件项目发展条件房地产智库www.fdc01.com16烟台目前已经是中国葡萄酒厂家最多，产量最大的城市。全市葡萄种植面积已达30万亩，葡萄酿酒企业150多家，张裕、中粮长城、南山庄园等众多知名葡萄酒企业纷纷在烟台的沃土上安家落户并发展壮大起来，2008年产葡萄酒20多万吨占全国的百分之四十，使烟台成为闻名全国乃至世界重要的葡萄和葡萄酒产区。目前，葡萄种植和葡萄酒酿造已经成为烟台的主要产业之一，烟台已经成为中国最大的葡萄酒工业基地。产业基础产业基础//区位条件区位条件//烟台坚持把葡萄酒业作为经济发展的支柱产业来培育。目前，烟台葡萄种植面积达到21万亩，葡萄酒及相关企业150多家，葡萄酒年产量25万吨，占山东省葡萄酒产量的80%，占全国总产量的三分之一，年实现销售收入125亿元，形成了规模化、链条化发展格局，拥有张裕、中粮长城、威龙等一批葡萄酒知名企业和名牌产品。其中，烟台张裕葡萄酒在2008年以8.9亿美元的销售额位列全球葡萄酒企业第7位，2009年实现销售收入73亿元，成为中国乃至亚洲最大的葡萄酒综合性生产经营企业。烟