.司LTD公NCULTINGCONALATIOTERNINNEWSKYWAY(CANADA)纽斯凯威(加拿大)国际顾问有限无锡市规划设计研究院2008.4科技创新及服务外包集聚区·战略定位及总体规划无锡扬名大智无锡秀水扬名房地产智库www.fdc01.com。规划范围：东至京杭大运河、西至南湖大道、周边现状：规划区北侧现状工业已经出地块设任务要求：在无锡城市总体发展新形式下，对北至金城路、南至梁塘河，面积约3.52平方公里计图，改造成居住用地，西侧用地已整合，建设扬名大型安置区。配套设施基本配套到位。总体发展形式较好。本地块原有工业用地性质重新审视，全面分析项目周边各因素合力，结合国内外成功案例分析，明确目标定位，确定产业升级方向和途径，制定地块改造开发实施细则，为该地区发展提供战略性和操作性实施策略。2008.4项目概述项目概述房地产智库www.fdc01.com在扬名的土地上实现智”是需要站在时代的高度，站在国定位，可持续发展的系统打造。……城市就在这种生存和破坏的引导之为主体的行政区划之下的竞争，无可避……城市化进程下的千城一面，注定着，是城市发展的核心竞争力，决定着城透露着城市发展的共性，包容。只有包秀水扬名，大智无锡“2008.4－－跳出扬名看无锡化的路上。驭风而行的扬名发展，更进理念相对接，才能实现具有深度和高度双重城市的机遇的年代：人口的激增，水源的减少，土地的建设，生态的破坏的年代：产业推进，经济加速，城市复兴，节奏加快……城市的时代：城市的远见，城市的品牌，城市的名片，城市的精神的时代：创意的时代，需要贴近城市性格的解读。创意的精彩的时代：精彩纷呈，嘻笑怒骂，社会百态，生活文章，无处不扩张加速灵魂创意包容序言序言城市的机遇，时代的特征，指引着无锡前行在国际让扬名真正得以扬名，让南长扬名，让无锡扬名，让这是一个城市这是一个城市这是一个城市这是一个城市这是一个城市下继续实现着它的扩张步伐。免的把城市推向越来越快速的轨道之中。今天是一个需要赋予城市性格，呼唤城市灵魂的时代。市前行的方向与深度。容，才能实现各方能力的汇聚，驱动着城市更好的描绘。际城市发展的战略视野之上去解读，与国际先慧的凝聚，品牌的释放。?????房地产智库www.fdc01.com2M如何根据地块资源禀赋特征，构建合理的开如何立足南长区以商贸服务业、物流业和旅发模式，实现扬名土地价值的最大化及产业布局的最优化？如何采取合理的开发运营模式，衍生相关服务产业，以此实现扬名地块的城市运营？对接土地价值最大化的城市运营?游业等现代服务业为支柱的发展机遇，形成多产业链接，助推南长区经济增长的核心一级？对接南长区服务经济为支柱的发展契机?173K无锡中心城区2008.4规划设计等必须要站在无锡中心城区及南长区两者的角2四个对接四个对接南长区24.45KM充满生机而又可持续发展的城市新片区。2扬名3.52KM核心诉求核心诉求本项目不是孤立存在的一个项目，它的战略定位、度全盘考虑，才能以更高的视野打造一处如何利用无锡市打造“五大中心”，实如何充分挖掘地块的文化底蕴及资源品现先进制造业和现代服务业“双轮齐转”的城市发展契机，推动扬名的结构调整及转型升级？质，在解决地块范围内业态布局的基础上，跳出地块整合地块，使其由无锡新老城区的过渡区逐渐向配套区、标志区转型？对接无锡五大中心城市目标的打造对接扬名地块的品牌形象建设??房地产智库www.fdc01.com基地新中心融合老中心新老城区的标志区新老城区连接线上的核心一极。大智无锡2008.4基地新中心老中心渐进·新老城区的配套区新老城区连接线上的重要一点。一个推动扬名产业升级及结构调整的“智”业新天地；一个高效便捷提供商务交往及休闲娱乐的商务心世界；一个滨水生态景观优美健康新概念构建的乐活新世家；一处标榜无锡时代特征彰显无锡城市活力的智慧乐土。■■■■基地秀水扬名新中心分离老中心新老城区的过渡区新老城区连接线上一点。扬名的终极构建扬名的终极构建房地产智库www.fdc01.com阶段三运营实施、推广扬名整体开发，搭建一处充满生气与商气，招商引推进市场中，实现“秀水扬名，大智无锡”的出扬名转型升级的产业结构及发展方向。演化成新老城区的经济集聚区，实现以扬名为、区域背景等内外两面的详细解读梳理。2008.4阶段二专题深化、构建扬名扬名工业区的产业结构、土地利用、景观环境借鉴国际先进案例，并通过对多种产业的详细研究，找围绕产业经济，复合商业、居住、休闲等多种业态进行把扬名有最初的无锡老城区与新城区的过渡地带，逐渐加大市场营销力度及土地运营管理能力，将扬名更好的资的黄金宝地。品牌在无锡的最终构建。中心，辐射带动周边土地开发的城市运营。五个篇章实现对扬名工业区的全面解读阶段一综合研究、定位扬名研究框架导入研究框架导入庖丁解牛：梳理篇。腾笼换鸟：转型篇。筑巢引凤：平台篇。中心开花：融合篇。运筹帷幄：品牌篇。?????房地产智库www.fdc01.com2008.4一看扬名：现状解读1房地产智库www.fdc01.com)%(52693354573935005057312700014939划用0.00.00.20.20.20.60.00.00.00.20.00.40.70.90.20.13.11.80.09.00.19.30.30.119.28.11.100.占规地比例0.180.070.911.020.802.200.170.140.160.960.091.712.573.350.710.536.570.09设用地（％）66.7111.06100.00占城市建)公顷0.430.182.222.491.955.380.420.350.390.432.350.234.186.288.201.070.361.741.300.2231.6439.9732.8827.0516.08积(163.23351.02244.68面住业它设施加气用地居企其性质地询用地地镇镇镇域置属气水地用地属市业专电燃类类通场葬污头产护计用地贸易咨市非商中供供二三普堆殡其他市政雨街生防总公共加油站E1水E21菜E61村E62村E69村用E7弃垃圾处理道路用地城市建设3291计24M2M3W1W3U6U码SC11C12C21CC62U12U13U41UG12G21G22小U29j用地代123457867现状工业主要集中在金城路以南和扬名工业区内，中间序号夹杂着村庄和菜地。基地内有220kv变电站和污水处理厂。2008.4土地利用现状土地利用现状房地产智库www.fdc01.com1.731.937.841.9329.1447.58（％）100.00用地百分比占园区企业用地3.123.482.1652.6285.9314.17180.61面积(公顷)15121.59万元企业机械产业占到47.58％。第二产业发展产业结构不合理，面临转型与升级总计产业门类金属制品电子产业纺织产业机械产业磨具产业其它产业现状07年税收总额现状以机械和磨具产业为主，能耗大金属制品，电子产业，机械产业，纺织产业，磨具产业。现状以机械和磨具产业为主，环境污染较严重。现状工业门类：现状企业产出现状企业能耗现状企业环境污染√√√√水平低，第三产业发展滞后。工业业态较低、布局零散，不能满足地块作为城市门户的需求。2008.4151215905.6现状产业概况现状产业概况房地产智库www.fdc01.com对工业园区的0.710.726.632.734.834.905.4456.4722.2721.5231.0817.42174.72面积(公顷)名称产业园管理中心产业园生产企业街道机关芦村村清一村清二村金星村五星村新联村市属机关企业扬名村住宅总计社区和市属机关用地混杂交错，规划和管理提出了挑战。2008.4各社区企业分布示意图各社区企业分布示意图房地产智库www.fdc01.com得土地证。30.7069.30（％）100.00占园区用地比例面积51.83(公顷)117.00168.84现状以集体使用土地为主。园区内有三分之一取得土地取地块多、面积小，涉及的用地单位较多。项目取得土地证未取得土地证总计权属分散，空间整合难度较大。用地分布：面积统计：存在问题：2008.4企业所属权分布示意图企业所属权分布示意图房地产智库www.fdc01.com，面2，从数据中不难发现线密2/km2区现状道路线密度为6.53km/km规划城市快速路金城路和南湖大道，主干道运由于土地的多元权属，缺乏整体引导，加周边干道体系完善内部道路整体等级偏低，混杂不畅密度为0.077km河西路和华清路，次干道扬名工业大道均已建成通车，为规划区的道路建设搭好了骨架。上建设标准较低，造成现状内部道路系统不完善，通达性识别性都比较差。度比较合适但面密度严重偏低，仔细分析得出结论为：2008.4道路交通现状道路交通现状房地产智库www.fdc01.com区现状总建筑面积约为220，其中质规划区总体风貌为村庄、工业企业、市规划场、公建、办公等建筑混杂。建筑质量参差不齐，建筑风格多样。量较好的建筑面积约为150万平方米，质量一般的建筑面积约为40万平方米，质量较差的建筑面积约为30万平方米。2008.4建筑风貌现状建筑风貌现状房地产智库www.fdc01.com污染比较严重。基地景观资源丰富，北靠京杭大运河，东基地内部已有运河西路、南湖大道、扬名基地内污水处理厂发出的臭味和扬名变电绿化系统建设不完善。南面为梁塘河湿地公园，内部河流纵横，但由于工业企业较多，工业大道等沿路现状绿化和部分点状绿化，但整体所附近的众多电线杆在视觉景观和人的居住舒适性带来了负面影响。2008.4生