融城背景下工业区内房地产作为先行者的产品设计与营销模式研究世联地产世联地产惠州公司营业二部2010年6月房市金碟www.fdc01.com[关键字]：p城市融合、工业区、产品设计、营销模式[简介]：p在城市融合背景下,作为房地产先行的工业区客户构成特征、产品设计要点及主要营销模式p本报告以惠阳大亚湾房地产市场数据为样本进行分析世联地产房市金碟www.fdc01.com研究思路思路区域房地产市场特征描述畅销产品面积研究产品赠送研究产品设计研究产品装修研究团购模式研究营销模式研究派单模式研究世联地产联动模式研究展场模式研究房市金碟www.fdc01.com区域房地产市场特征描述世联地产本报告是严格保密的。房市金碟www.fdc01.com中心城市功能重新定位，公共交通一体化，城市范围逐渐扩城市融合背景大，中心城区周边城市借助其紧邻深圳特区，丰富的低成本土地资源，成为中心城市外扩的一大主要区域自发融城政府引导融城概念交通网络逐步兑现中心城市发展受限促使城市功能重新定位，土深莞惠一要在接；三一规要体化划定在产提位业出：上对发展接上；二对接要；在基四要础在设施生态上对环保交通网络的全面完善将彻底实现“深圳一小地、人力等成本普遍提高，引发产业及人口输上对接；五要在社会管理上对接；六要在领导时生活圈”的生活方式，惠阳大亚湾会成为出，形成产业圈，普遍存在的价格差、公共交机制上对接。深惠一体化进程中最先启动的区域；通的不断完善刺激了城区消费者的外溢，城市格局趋于融合。沿海高速由罗湖到大亚湾转惠阳城区约45分钟，2010年3月通车2010年通龙岗中心城，预留深地铁3惠城际线接驳口，由龙兴街站接号线惠阳1小时生活圈2小时交通圈广厦深惠州段全长65公里，预计2011佛铁路年底通车惠阳珠深海惠中山312世联地产号线号线作为大深圳城市功能的配套，承载着接纳深圳工业产业迁入的重任；自发融城产业外溢人口外溢消费外溢融城背景下的必深莞惠一体化提出政府引导融城交通完善然发展趋势城市融合的推动，高速网、轨道网正逐步落实，1小时生活圈形成房市金碟www.fdc01.com“五区一岸线”，基本承接了深圳产业转移及深圳居住后花园城市融合背景功能；港口物流港西部综合产业区以工业生产，商贸为主，聚集装箱港，原油货运港，散货港为体西部综合产业区以电子产品为主导，聚的综合性本枢纽港，大亚湾已具备了成为华南地区重要物流中心集了大量以制造业为主的产业带。目前的能力。惠州港包括东马、荃湾、澳头三大港区已投产项目近40个,投资总额约6.5亿美元。石化产业区占地30平方公里，全球第四大的石化城，目前已有十几家世界500强进驻，完成投资1100亿人民币，为大亚湾带来大量的城市人口与财政收入，成为大亚湾城市发展的发动机旅游度假区世联地产大亚湾定位为广东省，乃至全国最高端的旅游度行政金融商务区假胜地。区域内有许多海域岛屿大亚湾的沿海岸以行政、金融、商务、居住为发展方向，2020年，大线从小桂湾延伸至小径湾，总长度为51公里。其亚湾常住人口将达到80万以上，带来的居住需求，建中生活岸线23.5公里，生产岸线27.5公里。水质纯筑面积将超过2800万平方米，年需求300万平米，而净，淤积少、风浪小，被誉为东方夏威夷之称。目前大亚湾供应面积才不到200万平米。房市金碟www.fdc01.com以制造业为主导，复合产业优势明显，政府主导推动制造业大亚湾区域背景大批量进入，产业开始多元化，带动人口迁入全球资本聚集大亚湾政府主导推动制造业进入产业聚集效应引发产业人口迁入国际级大企业进驻大亚湾，推动大型制造业在政府的主导下进湾区产业建设的高速运行。驻大亚湾，产业开始多元化劳动密集型制造业带来大量的产业人口迁入，增加区域的人气12家世界500强企业大型制造业初具规模产业的聚集效应引发产业人口的迁（包括子公司、合资企业）p制造业主要集中在大亚湾西区；移p已投产项目近40个，投资总额约英荷壳牌日本三菱p承接深圳各区工业产业转移和人6.5亿美元，其中，投资超过1000日本三洋华德油库口迁移的重大使命；欧德油储中海油万美元的项目21个；p石化之外的其它劳动密集型产业通用汽车本田汽车p在建项目19个，投资总额约3亿正在形成规模；索尼电子日本住金美元，其中，投资超过1000万美元普利斯通普莱克斯的项目11个；p产业人口迁入数量不断增加，2006年，大亚湾区从业人员86294大亚湾历年GDP走势图p在谈项目8个，投资总额约1亿美人，比2001年增长62.8%。180元，其中投资超过1000万美元的项156.8160目5个。140世联地产120102.89劳动密集型产业区，产业多元化10080亿元p产业范围涉及汽车零部件、电子、6053.1642.85钢铁、纺织材料、纸品；4036.2917.6921.662014.42p深惠合作示范区：工业区与生活020002001200220032004200520062007区双重规划。房市金碟www.fdc01.com大亚湾处于城市融合中期阶段，随着城市融合的促进，产业大亚湾区域背景进行转移，区域交通区隔逐步打通，产业发展迅速大亚湾区域城市融合与产业发展的趋势说明：p初级阶段：大亚湾产业发城市融合大亚湾区域城市融合与产业发展的阶段趋势图展初期，依靠自身产业驱动，主要体现为区域优势产高级阶段：城市融合与业带动产业发展高度促进，区高级域产业呈现以自身优势p中级阶段：随着城市融合产业为主导，城市配套的促进，产业进行转移，区产业（制造业）为辅的域交通区隔逐步打通，产业成熟格局发展迅速p高级阶段：城市融合与产业发展高度促进，区域产业呈现以自身优势产业为主中级导，城市配套产业（制造业）目前大亚湾为辅的成熟格局世联地产所处的阶段中级阶段：随着城市初级初级阶段：大亚湾产业融合的促进，产业进发展初期，依靠自身产行转移，区域交通区业驱动，主要体现为区隔逐步打通，产业发域优势产业带动展迅速初级中级高级产业发展房市金碟www.fdc01.com房地产业前期受全球资本进入前景预期炒作，房市进入快速发区域房地产发展现状展期。中期续受新政及前景预期弱化松动迅速下滑，现阶段随市场及区域交通完善度又开始步入高潮期；新政后投资客退潮，客户p05年后中海壳牌的投产刺激深观望，市场急速下滑政府救市，刚性需求释放，圳购房热潮，外销客户更进一步深圳市场回暖促使市场复苏推动惠阳大亚湾住宅市场量价齐受深圳市场影响，投资客涌住宅市场发展入，市场第一次高潮来临升,进而刺激开发商的集中爆（成交量）发;07年新政前达到顶峰p07-08年年新政后深圳投资客7成退场，受深圳影响较大的惠阳2005年后惠阳大亚湾区域大亚湾市场同样出现了量价齐跌利好提前释放，市场持续目的局面上升前p随着09年深圳市场的回暖,惠阶阳大亚湾市场进入复苏期段城市价值因为预期而提前释放快速发展期调整期复苏期（04年-07年第四季度）（07年第四季度-08年底）（09年初-目前）区域规划、政策及深2002-2009年惠阳住宅成交均价圳市场变动为惠阳大2002-2009年大亚湾住宅成交均价2002-2009年惠阳住宅成交均价亚湾住宅市场变动的世联地产2002-2009年大亚湾住宅成交均价360040003350355040.00%40003555358040.00%36.97%34.6331%252917301430.00%272126.97%30.00%主要影响因素30002401300024532641237520.00%21.49%20.00%20801867175319.44%14.57%200020007.67%10.00%10.00%5.97%0.00%10003.33%1000-6.47%0.00%-9.85%-10.00%-6.11%-6.94%-15.21%0-10.00%0-20.00%2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年商品房销售均价(元/平米)价格增长率商品房销售均价(元/平米)价格增长率房市金碟www.fdc01.com区域房地产发展迅速，发展速度远高于其他产业；产品分区域房地产发展现状散布置，不随产业人口聚集而跟随分布，产业人口不多，与深圳相比存在明显价格剪刀差，造成大批深圳客户拥入大亚湾2010年在售楼盘一览p大亚湾房地产市场经历近5年的快速发展，目前区域内房地产项目超过50个，住宅供应量远远大于区域内客户需求，相对于区域产业发展状况，房地产行业的发展速度远高于产业发展速度；p区域内产品组团式分布，整体相对分散，片地开花，不随人流聚集分布；p与深圳比较，依旧存在明显价格差异；20000大亚湾2010年在售楼盘分布图133891917212794世联地产15000深90816圳5985980100005680惠阳-大亚湾5000320038003400392600280023000002003200420052006200720082009房市金碟www.fdc01.com融城背景思考城市融合中期阶段，涌现大量以制造业为主的大批量产业移民进入；“深莞惠一体化”，区域前景预期提前释放；公交体系逐步完善，深惠“1小时”生活圈逐步实现；在这种融城背景下，客户群是怎样的世联地产，具备什么样的特征？房市金碟www.fdc01.com区域客户研究世联地产本报告是严格保密的。房市金碟www.fdc01.com13过渡阶段产业移民客户居住需求未产生，深莞惠一体化前景区域客户研究预期及剪刀差的产生，导致区域以深圳客户为主体的格局本地客户以公务员阶层、私营企业主为主；