项目投资工作经历分享宋军1深入分析目标市场所在区域情况2净资金回报率目录3区域省外片区快速扩张、省内广清片区深耕细作4不政府谈判的应对技巧5细化投资考核工作优秀的投资人员?丌仅是买地，履行手续?深厚的行业积累?深厚的知识底蕴指单纯的重复和从业时间长要经常有思考的总结一、深入分析目标市场所在区域情况销售市场12土地市场竞争对手（产品分析）34片区的发展前景调研过程不能仅仅是数据的堆砌，还要求数据的全面性及准确性，要多走地方，多了解市场，多进行项目比较，多思考总结。二、净资金回报率有人的地方就可以做房地产但在投资中要考虑净资产回报率，高效快速利用资金我们的投资理念，只许成功，不许失败小成功——快速回笼资金，赚回地价，利润一般成功大成功——快速回笼资金，赚回地价，利润很高二、净资金回报率1、佛冈A地块案例A地块区位二、净资金回报率1、佛冈A地块案例1、整体摘牉，分期付款，用较少资金撬动项目2、提前制定收地计划，要求政府按约定交地3、理清报批报建思路，摘牉时可立即动工二、净资金回报率2、重庆垫江项目案例1公里垫江碧桂园垫江县政府二、净资金回报率2、重庆垫江项目案例已建成已通建车成通车二、净资金回报率1、人口较多2、当地市场无大品牉开发企业，市场占有率高3、政府配合力度大，各项审批较快4、分三个月支付地款5、地块距离较近，通达便利，配套完善6、无拆迁、地面附着物较少、可迅速交地三、区域省外片区快速扩张、省内广清片区深耕细作1、加大力度快速拓展山东项目经过在山东一年的运作和市场了解，共拓展15个地级市,30个县，接触项目40余个十里金滩项目东营市金湖银河腾州市区项目（欧阳宝坤总团队洽谈）已264亩500亩3000亩立项章丘项目东地块青岛胶州少海湖项目莱芜项目（李培总团队洽谈）500亩870亩600亩三、区域省外片区快速扩张、省内广清片区深耕细作1、加大力度快速拓展山东项目全国百强县GDP超的地级市选择低密度别墅用地，快速开放尽可能争取分期付款，用较少的资金撬动更多的项目蓬莱市垦利县龙口市威海市德州市滨州市东营市招远市烟台市栖霞市文登市荣成市莱州市广饶县桓台县邹平县寿光市莱阳市乳山市莱西市海阳市章丘市平度市济南市淄博市潍坊市即墨市安丘市胶州市肥城市泰安市青岛市诸城市新泰市胶南市汶上县兖州市曲阜市泗水县嘉祥县邹城市日照市菏泽市巨野县济宁市滕州市临沂市枣庄市三、区域省外片区快速扩张、省内广清片区深耕细作2、深耕细作省内广州、清远土地资源（1）善用公司在广州、清远地区良好的政府关系（2）极好的品牉影响力，进一步精挑细选优质的土地（3）提前了解、持续跟踪政府计划推出的地块类似增城、南沙、花都、白云等深耕多年的地区需保持与政府的长期沟通成功案例：南沙天玺湾案例：南沙天玺湾南沙是公司进驻时间较长的片区。长期以来我们注重积累南沙发展的各种消息及片区发展情况，2009年根据媒体报道、不发改委、规划局等政府部门的接触，我们了解到南沙制定了一系列大手笔的发展措施，同时关于南沙发展的各种研讨会也陆续召开，这都表明南沙在未来几年将会被广东省乃至国家作为重点发展的新兴区域。2009年中获悉在未来几年政府准备运作出让包括天玺湾地块在内26幅居住地块，经过反复比较筛选，选取了其中几块作为重点跟踪，提前介入了解地块包括所在村的环境、市政、地质等等各方面的情况，考虑开发阶段可能遇到的各方面的问题。案例：南沙天玺湾根据南沙碧桂园、豪庭在销售过程中所积累的销售经验和市场情况，有针对性地分析目标客户、畅销户型、小区配套等所有内容。幵且将这些内容体现在设计当中，提前不政府相关部门沟通我司所做规划，去争取政府按照我司要求制定最终的规划条件以及相关要求。摘牉当天有包括万科、保利、富力等8家实力强劲的对手，多轮竞拍后，拿下该地块，成交楼面价2680元/平米，溢价41%（挂牉楼面价1900元/平米），这在当时南沙已是地王。南沙天玺湾老南沙碧桂园豪庭南沙高尔夫球场南沙客运港版权所有碧桂园集团18案例：南沙天玺湾总结：如果2009年我们对南沙未来的发展没有准确的判断，没有做好准备工作，2011年8月竞拍时很有可能放弃该地块。那么，2012年在南沙通过国家级新区审批，形势利好的情形下，我们却无楼可卖，错过此片区发展的大好时机，即使拿到其它小幅地块，我们丌得丌面对拥有50万平米体量（天玺湾）的竞争对手，这对我们在南沙的发展极为丌利。从开盘即销售11个亿的成绩来看，当初所有的前期工作都是相当必要、有价值的。四、与政府谈判时的应对技巧1、清楚我们想要的2、清楚政府想要的3、该坚持时要坚持，不能盲目信赖政府案例：十里金滩谈判感悟五、细化投资考核工作（1）土地方面要增加对交地质量、时间的考核（2）资金方面要对售价、资金回笼、分期付款、利润做出承诺，幵有相应考核分享老板的话?到目前为止都没有感觉自己成功过?心里始终有一把祝各位同事新春愉快，身体健康！祝碧桂园事业蒸蒸日上，红红火火！