郑州台湾科技园案例分析文/尚正行顾问事业部金融危机后，一些企业看到大陆巨大的内需市场，由出口转内需，物流成本低、交通便利的中部区域中心城市逐渐赢得了台商的青睐。2010年，中原经济区的定位与方针得到国家肯定,2012年正式批复中原经济区规划和航空港经济实验区建设，并上升为国家战略。在此背景下，随着ECFA协议的签订和实施，拉开了两岸经济领域合作的新篇章。在ECFA框架协议下，两岸投资贸易呈现新的趋势。郑州台湾科技园应运而生，并成为继富士康落后港区后又一承接台商大批次产业转移的有效载体。这一项目也获得了河南省委、省政府高度支持。政府希望台湾科技园建成台商投资生态区、产业聚集示范区、现代建筑展示区、优质税源成长区，成为台商投资中部的亮点区域。一、项目基本情况：台湾产业园位于郑州航空港区四港联动大道和102省道交汇处，项目总投资50亿元，占地2000亩（一期400亩），建筑面积200万平方米，绿化率高达37%；产品类型涵盖标准厂房、写字楼、公寓、商业、和一栋9层高档商务酒店；项目共分五期开发，每期建面25万方左右，在售为一期，已建成33栋。二、项目区位优势分析：位于国家战略先行区航空港区门户口岸，具有得天独厚的航空口岸优势。是近年来郑州的发展重心。距离郑州市区直线距离16公里，距离新郑市区直线距离15公里距全国八大枢纽机场之一的郑州新郑国际机场航站楼不足3公里，距中部地区唯一的国家级保税区郑州新郑综合保税区2.5公里，富士康科技产业园不足3.5公里。三、集成服务，环境营商园区集示范、孵化、储备、培育全产业链条功能为一体，建设三个中心，十大商务服务平台招商服务：三大帮办中心——企业集中筹办中心、开办证件帮办中心、港区招商服务中心，一对一协助办理各种手续及资金、政策申请产业服务：4G服务体系——GLP药物研发服务、GMP标准厂房服务、GSP产业物流服务、GIP企业环境服务GLP4GGIPGMP服务体系GSP管理服务：基于物联网及云计算平台打造“四统一”管理。与安全防一张网数据信息数字管理无线办公一套库智慧园区一片云后勤服务一张卡商务服务：以现代服务业经营企业为主体，整合十大服务平台（如上图）生活服务：600余亩生活配套区，集中配套总裁公寓、白领公寓、SOHO公寓及大型商业中心，约60万平米。四、产品形态企业独栋：现代服务业企业战略发展总部，高新科技企业的注册办公总部，贸易类或者物流类企业优质税源基地，也可作为物联网类、电子信息类、生物科技类、食品加工类的生产研发基地、产品展示中心或者商务接待中心。智慧中心：金融类、信息类、会展类、中介类、培训类、咨询类、广告类、通讯类、图书类、旅游类等企业的总部基地或区域办公中心。产业大厦：物联网类、电子信息类、生物科技类、食品加工类的生产研发基地、产品展示中心或者商务接待中心。五、园林景观项目有专门的车行道，人车分流，保障行人安全，减少噪音和空气污染。园区建筑设计中，特别引入空中庭院、空中退台、空中露台等休闲空间要素，更多人性化关怀。项目五期景观引入“金木水火土”五行相生理念，营造出道法自然的园区环境。（例如在植物的选择上，选用相对应的代表性的植物。金(虎尾兰、金心吊兰)、木(发财树、重阳木)、水(万年青)、火(红铁、龙血树)、土(巴西铁)。以此达到用植物所散发的气息来调养身体的目的。或以景观小品，分别表示中国传统文化的五行。）由知名设计师精心构思，设置特色雕塑及各种景观小品六、建筑用材1.陶板外墙以天陶土为原料，色泽温和、整洁美观、绿色环保，不易吸附水及灰尘。无辐射，不会带来光学污染。2.中空玻璃隔音、隔热、美观实用，可降低建筑物自重，不易产生霜露，抗风压强度高。3.断桥铝合金门窗新型隔热铝型材，具有降低热量传导、防止冷凝、节能、保护环境、有益健康、降低噪音等优点。4.三菱电梯始终贯穿高效、节能、优质的设计理念，具有技术领先、品质可靠、运行舒适、节能环保、装饰美观的特点。七、产业定位：产业先导——创建郑州生物产业坐标按照“全国找坐标、中部求超越、河南挑大梁”的建设要求，郑州台湾科技园以“城市园区、园区城市”的产城融合规划理念，开创“变土地承载为楼宇承载，变被动招商为资本选商”的新兴产业集聚模式，通过“机制先试、产业先导、模式先创”充分发挥生物产业先导功能，创建中国生物产业新坐标实现路径：重点突破促进生物产业快速聚集?瞄准三类标杆——瞄准生物产业标杆人物、标杆项目、标杆产业，进行重点招商?突出三个快速——重点引进能够快速达产项目、快速形成产值项目、快速产生税收项目，催化产业集聚效应?培育三大动力——注重药物研发企业引进、培育创新动力；注重化妆品、医疗器械产业链引进，培育内生动力；注重生物科技电子商务企业引进，培育模式示范动力七、招商模式：建立“4+1”招商模式，整合资源，成果共享，提高服务水准。一是对政府和开发区服务，政府和开发区最需要的是推动产业升级，促进区域产业集群，产生税收。另外要为客户提供价值。客户有区域的价值需求，只要来园区就享受低成本、优惠政策等便利。更重要是通过园区的管理，提供上下游的产业链和供应链，形成园区独特的企业文化。八、企业进驻模式物业产权出售进驻?建设定制:根据企业需要设计建筑施工图，双方确定施工图后，签订定制合同。?全款购买?分期付款:首付款不得低于总款的50%，余款在半年内根据项目工程进度分多次付清。?贷款定制:园区投资建设单位负责协调银行、金融机构为其提供贷款服务。以所置办的房产作为抵押物，依据入驻企业条件，最高可达五成十年商业贷款物业产权出租进驻?租约进驻:入驻企业一次性缴纳三年厂房租金的条件下，可享受一定的优惠。?先租后买:自入住起一年内有意购买可按照租赁起始日期的厂房价格享有比其它客户的优先购买权，企业之前所缴纳的全部租金可作为厂房购置资金，其余部分以现金补齐或以商业贷款形式完成。招商引税合作进驻?返税购买模式:企业缴纳入驻保证金，三年内以每年产生的财政奖励资金冲抵房款，总款不足部分以现金补足，三年到期后由园区支付保证金。?招商引税模式:进驻企业一次性缴纳保证金，享有不低于5年的厂房免费使用权。到期后由园区支付入驻企业期初所缴纳的保证金。同时享有五年内增值税、营业税和企业所得税地方留成部分的税收奖励。?注册引税模式:对于意向进入郑州台湾科技园、享受园区税收奖励政策但没有购置或租赁园区内厂房需求的企业，园区根据企业情况为注册企业提供全方位的注册及税收服务，企业享有与入驻园区企业同等的税收政策优惠。招商合资合作进驻?以建代租模式:园区提供土地，进驻企业投入建设资金建设厂房，进驻企业免费使用办公用房最少五年，五年后由园区支付入驻企业期初所投入的建设资金。同时，入驻企业享有五年内产生的增值税、营业税和企业所得税地方留成部分的税收奖励。?资本运营模式:园区以土地或厂房入股，入驻企业以现金入股成立合资公司。同时，入驻企业享有五年内产生的增值税、营业税和企业所得税地方留成部分的税收奖励。