坡地别墅研究重庆中原顾问事业一部ChongQing.09.2010www.fdc01.com房地产智库简简介：介：重重庆庆由其山地特征而成由其山地特征而成为为山地建筑的典范，其中山地建筑的典范，其中别别墅更是山墅更是山地建筑的代表。本次地建筑的代表。本次研研究旨在通究旨在通过对过对坡地坡地别别墅的建筑方式、墅的建筑方式、园园林林设设计计、、经济经济成本等多方位角度，成本等多方位角度，对对坡地坡地别别墅的打造提供有益指墅的打造提供有益指导导，做，做到自然、到自然、创创新、新、经济经济等要素有机等要素有机结结合。合。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库1、坡地建筑设计总原则2、25度以下缓坡别墅打造3、25度以上陡坡别墅打造4、坡地建筑设计总结5、成本控制www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库研究坡地别墅的意义利益最大化本案通过对坡地建筑的研究，提供相关设计的方法，着重提升产品品质，降低成本，在满足消费者需求的同时，使开发商的利益最大化。市场需求地势限制随着都市化进程的加快，远由于重庆地势的限制，山离都市，亲近山水自然成了地、坡地建筑最为常见，都市人生活的最求，因此，系统性的研究坡地别墅建坡地建筑的设计更加符合市筑的原则、方法，对于土场需求。地开发多有裨益。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库坡地设计原则——三大原则具体具体阐阐述述坡地建筑要符合地势的变化情况，减1依山就势少改造，保持原有的资源，体现生态的自然美。坡地别墅大多靠近山谷或山顶，在打2显山露水造时要不占用山顶、山脊和附近的河流流域，保持原生的自然风景。坡地别墅与平地建筑最大的区别在于3错落有致利用地势打造高地错落的建筑排布，以保证视野的宽阔性及建筑群体的美观。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库坡地设计原则——四不原则1不要产生大量土方量2不要设计过高的挡墙土方量与成本直接相连，在坡地建设中，要过高的挡墙，一方面说明土石方量过大，建依据地势来设计产品的排布及各单位户型设造成本增加，另一方面也使社区产品及环境计，无论是道路还是产品的打造要减少土方的美观程度受到影响。量，控制成本。保持生态原貌，减少工程量，降低成本坡地最大资源就是错落有致的地势，丰富了在需要修建桥梁道路系统的社区，桥梁道路景观的立体效果，保持树木景观的原貌，一不要修建过高，便于控制成本，另一方面便方面利于保护生态，一方面减少工程量，降于交通系统的组织。低成本。3不要随意采伐树木4不要修建过高的道路、桥梁www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库对于不同的坡地别墅定位，其打造的侧重点各不相同高端型别墅高端别墅更加注重资源的强势占有以及项目品质的独特性，以支撑产品的溢价，实现良好的市场销售。经济型&高端型经济型别墅最重要的是控制成本，保证利润的基础上，提升项目的品质，加快去化率。经济型别墅www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库小结?坡地建要筑最重要的原则就是尊重地形地势的原貌，建筑设计要符合自然环境，将建筑与自然结合为一体；?坡地建筑一方面要注重满足消费者亲近山水的要求，同时也要合理设计降低成本，使各方的利益最大化；?一般规划坡地建筑主要从道路坡度小于8%的角度设计，但本次研究的主要目的在于针对不同坡度的地块设计道路、建筑单体、园林等方面，因此本次研究的角度以坡地坡度25%为限，25度是中坡地与陡坡地的分界线。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库1、坡地建筑设计总原则R0.32、25度以下缓坡别墅打造0.3R0.53、25度以上陡坡别墅打造4、坡地建筑设计总结0.5R0.75、成本控制www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库坡度为25度以下、容积率在0.3以下的地块，地势较平缓，则该地块适宜定位为高端社区，产品类型主要是独栋别墅棕榈泉别墅二期占地307亩，位常青藤的容积率于项目中部滨湖是0.342，绿化腹地，平均每栋率是69.3%。建占地超过2亩，筑单体占地面积容积率0.35。由大，在高差不高149户新北美风格的情况下，主要别墅构成，80%是通过建筑物排的别墅均能观湖布消化高差。，坡地高差主要是顺应地势变化修建，没有太多的改动。代表项目棕榈泉国际花园常青藤人文别墅www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库由于坡度较小，区域规划要尊重自然的原生地貌，道路规划顺应自然地势，打造主干道加尽端路的道路体系，别墅依据地势及道路情况呈线性错落式分布该社区的道路体系采用主干道主干道尽端路加尽端路的方式，每户都有自己的私家车道直接入户。整体来看，该社区别墅排布呈线性排布，但户与户之间间隔较大，且排布错落有致，有效的保证了住户的私密性以及空间的宽阔感。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库棕榈泉国际花园交通组织具有明显台地特征，主干道根据地形盘旋而下，各入户道路再根据不同地形和位置灵活接入，大多数采用下坡式入户，越往分支端头走，私家独栋的感觉越强地道路占地率6.6%势主干道为6M双车道路最大坡度8%道高平均坡度4.1%支路为5.5M双车高道差约50米地势棕榈泉国际花园路线图低www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库建筑单体的设计根据地势情况采用掉层式设计，这种建筑方式的特点是单层面积较大，并设置有室内车库由于容积率较低，一般排布建筑掉层式建筑物分布疏散，同时为保证良好的视线开阔性，要保持建筑单体错落的排布。车库车库车库不采光地下室，一般属于赠送空间，不计入产权挡土墙是坡地建筑必不可少的消化高差的手段，但为了消化成本，一般挡土墙的高度不宜过高金科太阳海岸www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库平层式修建别墅，一般适用条件是地势坡度很缓和，别墅占地面积大，可通过建筑单体的排布消化高差，土方量不大，能够有效控制成本地势平缓的低密度住宅用超大的楼间距来减少由于视线平层式建筑受限的压抑感由于整体坡度很缓和，挡土墙的高度一般较低车库车库平地式别墅目前在重庆最具代表性的是常青由于地势的平坦，不藤的庄园别墅。这种建筑单体由于地势平坦宜种植大面积的草坪，应种植大量的高大、容积率低，整体看来建筑群很分散，每个乔木，以增强建筑之单体的占地面积很大，开间面宽，视野开阔间的私密性坡林顿别墅，花园占地面积大。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库在低密度高档住宅内部，园林的打造应注重配套会所、主入口、道路两侧、私家别墅周边的景观打造高大树木作为隔断屏障道路两侧的树木私家道尽头的独立门院私家水景主入口的水景设计www.fdc01.com房地产智库小结?低密度的、相对平坦的地势打造出来的别墅，一般定位高端，别墅单体占地面积大，配有大面积花园；?打造高端别墅的重点在于产品单体的建筑品质，以及大气的园林设计，以加强人们对于坡地别墅带来的自然享受；?道路设计要最大程度的恢复坡地地势带来的高低错落感，以原有地势为基础，道路保持自然走势，并设置私家道路。www.fdc01.com房地产智库1、坡地建筑设计总原则R0.32、25度以下缓坡别墅打造0.3R0.53、25度以上陡坡别墅打造4、坡地建筑设计总结0.5R0.75、成本控制www.fdc01.com房地产智库容积率在0.3-0.5之间的别墅主要定位为舒适性别墅，物业形态主要以独栋、联排别墅为主，其中联排别墅主要是用于充量代表项目：东原香山指标：坐落于渝北区的A东原香山，容积率AA0.56，以独栋、联排别A墅为主ABB风格：项目的建筑风格BB以意大利古典主义和托BBC斯卡纳风格为主高差消化:高差的消化C以掉层式建筑为主要手段www.fdc01.com房地产智库案例展示——协信彩云一号项目边缘的高层，由于可以看到整个别墅社区加之远观湖景，是最后推出的组团，溢价效果明显。高高层会所联排别墅高低联排、叠加低独栋别墅别墅为使资源最大化，靠近湖边的别墅主要为大户型的独栋别墅，成为项联排和叠加别墅是承担了主要的回现目的标杆性建筑。功能，以及满足容积率的要求，所占比重最大。www.fdc01.com房地产智库由于地势起伏平缓，道路设计依然主要遵从自然地势为主，打造主干道加尽端路的方式，并且利用道路将独栋别墅与联排别墅区分开来，保证项目的品质整体来看项目主要的道路体系依然主干道是主干道加尽端路的方式。由于容积率较高，产品排布密集。尽端路地势高地势低下坡式入户上坡式入户社区道路没有进行人车分流，车行道较窄，室外车位为主，以减少对室内面积的占有。www.fdc01.com房地产智库消化高差的方法之一是利用掉层式修建方式，这种方式地下赠送面积大，并多数带有室内车库，市场接受度好，但土方量较大由于道路系统主要是主干道加尽端路的方式，道路两侧是建筑，因此典型的掉层式消化高差最为常见的方式是建筑物依道路成上坡式入户，增强建筑的紧凑性。式上坡入户车库车库式上坡入户车库沿等高线排布建筑单体，由房屋前后的花园由于建等高线于排布相对较紧凑，楼间距筑物相对较密集，园林道路较小，要避免近楼距带来的打造以灌木和稀疏的高压抑感，要保证错落排布。大树木为主。www.fdc01.com房地产智库在坡度不高的情况下，可通过台地的处理方式消化高差，台地设计会产生较大的土方量，成本有所上升，但台地设计可以较少指标的浪费