关于商改住物业的专题研究市场部2011年4月15日目录P/002?报告摘要03?商改住相关政策综述06?商改住物业市场综述24?商改住物业开发模式53?商改住模式的发展趋势及策略建议65?附件：商改住典型项目基本资料71P/003第一章报告摘要报告摘要P/004?商改住产品虽然在限购政策之外，北京及其他城市已经出台了不尽相同的针对商改住现象的调控政策。其中北京出台的相关政策已经控制了研发、工业用地项目及酒店类立项商改住行为的发生，并限制了LOFT产品的开发。由于目前的政策没有从根源上限制产权分割（如一定比例的散售或限制最小产权面积）和基本的居住功能（如上下水和卫生间）等类住宅开发必备的前提条件，因此商改住产品仍有机可循。但总体来看，对商改住产品的政策限制将日趋严格。?商改住产品由于单元面积小，总价低的特点，虽然有土地年限、水电燃气等不足之处，仍然得到了部分的青年自住者和投资者的接受。而开发商则以土地成本低获得较高的收益，并快速的回笼资金。通过市场分析可以看出，限购等调控政策对住宅市场带来了冲击，而给商改住产品带来一定的机遇，商改住市场总体仍保持上升趋势。报告摘要P/005?从目前的商改住操作模式来看，商改住模式主要是利用政府部门之间缺乏协同沟通的漏洞，在取得规划验收后进行后期改造而达到由非住宅产品到住宅产品的转换。该模式操作的前提是项目可以进行产权分割，因此获取合适的土地资源并完成报批至关重要。另外，商改住项目市场推广中要尽量保持低调的姿态，避免过分突出居住功能。结合以上研究，我们认为短期内（近两年）商改住现象仍将存在，并有一定的市场机遇。但如果商改住市场过度泛滥，可能会招致政府的严厉调控。商改住模式的运作需要有较好的资源整合能力。长期来看，政府将逐步出台政策限制该操作行为的发生。P/006第二章商改住相关政策综述房地产调控政策对商改住项目的影响P/007?2010年4月17日、9月29日和2011年1月26日，国务院相继出台了三次房地产调控政策，并逐渐加强了限购及限贷调控政策，旨在抑制住宅市场投资投机需求。住宅市场非住宅市场?已有１套房的本市户籍居民家庭、在本市没有住房且连续5年(含)以上在本市缴纳社保或个人所得税的非本市户籍居民家庭，限购１套住房；限购政策无影响（北京）?对已有２套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有１套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。?首套房30%（公积金20%）?无影响限贷政策?二套首付款比例不低于60%，利率不低于基准利率的1.1倍?首付50%，贷款年限10（北京）年内，利率1.1倍，无公?三套房停贷积金贷款?购房者：北京限购政策的出台，使很多不符合条件的本地、外地居民丧失了购房权利。限制范围之外的商改住项目成为此部分客户的唯一选择。?开发商：商办等非住宅用地原是众多开发商的鸡肋之选。限购政策出台后，由于成本低、利润高和销售快等特点，商改住项目给一些开发商带来新的机遇。北京商改住相关政策P/0082010年北京市国土、规划和建设等部门密集出台了规范房地产开发行为的相关政策，逐步限制商改住等违规行为的发生。?自2010年10月，研发、工业用地的开发将面临更严格的监管，将研发、工业用地开发成类住宅产品进行分割销售的可能性很小。另外，由于未来此类项目的分割销售要经过规划、发改委和市政府等部门审批，立项为员工宿舍的项目对外公开销售行为也将受到约束。?自2010年5月，北京酒店类立项项目将被禁止分割销售，以酒店式公寓名目进行住宅开发的行为已被禁止。?自2010年12月，已建成的非住宅物业的分割销售将面临更严厉的监管。?自2010年10月，新建项目的规划条件如下：住宅建筑标准层层高一般不应超过3.3米，商业、办公建筑标准层为大空间式的层高一般不应超过4.5米；商业、办公建筑标准层为单间式的层高不应超过4.2米。未来LOFT形式的类住宅产品将大量减少，但具有区位优势的地铁沿线LOFT项目还会存在。北京商改住相关政策1-1P/009（一）《关于进一步加强研发、工业项目监管有关问题的通知》针对内容：新办理立项、规划、土地或建设手续的研发、工业项目政策要点：1、在项目备案或核准批复文件中，明确“不得擅自改变用途，未经批准，不得转让或销售”；2、加大审查力度，核发规划许可证时明确项目的规划建筑使用性质及功能，擅自变更规划许可内容进行建设的项目，依法不予验收；3、国有建设用地使用权出让合同中，明确“研发、工业项目不得擅自改变土地用途，未经批准，国有建设用地使用权不得转让；4、该通知2010年10月1日起实施。政策解析：政策执行后，研发、工业用地项目在申请预售许可证时需要通过建委、发改委、规划、国土等部门的审核，并报市政府审批。未来研发、工业用地项目转为住宅的可能性小。政策原文详见P10-11北京商改住相关政策1-2P/010政策原文：《关于进一步加强研发、工业项目监管有关问题的通知》为进一步加强研发、工业项目用途监管，杜绝各类违法违规房地产开发行为，进一步规范我市房地产市场秩序，2010年3月北京市国土资源局发布上述《通知》。一、2010年10月1日起，新办理立项、规划、土地或建设手续的研发、工业项目，各相关部门按如下规定执行：（一）对研发、工业项目，市、区（县）发展改革、经济信息化部门在项目备案或核准批复文件中应明确不得擅自改变用途，未经批准，不得转让或销售。（二）市规划行政主管部门应加强对研发、工业项目的规划审查力度，在核发此类项目的建设工程规划许可证时应严格方案审查，明确项目的规划建筑使用性质及功能。市规划行政主管部门对研发、工业项目进行规划验收时，应对建设工程是否符合规划条件予以核实，对于未按照建设工程规划许可内容、擅自变更规划许可内容进行建设的，依法应不予规划验收。（三）市、区（县）国土资源行政主管部门按照立项、规划批准文件及相关规定与用地单位签订国有建设用地使用权出让合同，在出让合同中明确研发、工业项目不得擅自改变土地用途，未经批准，国有建设用地使用权不得转让；对于以招拍挂出让方式供应的土地，应在招拍挂文件中做相应约定，并按招拍挂文件签订土地出让合同。（四）如确需转让或销售的研发、工业项目，建设单位应向市住房城乡建设委提出申请。市住房城乡建设委会同发展改革、经济信息、规划、国土等相关部门审核通过后，报市政府审批。经审批的项目，建设单位在办理转让及销售时应补齐地价款、城市基础设施建设费后方可办理。北京商改住相关政策1-3P/011政策原文：《关于进一步加强研发、工业项目监管有关问题的通知》(续)（五）研发、工业项目竣工验收完毕，可以为项目实施主体办理房屋所有权初始登记。市、区（县）建设、房屋主管部门应要求建设单位提交发展改革、经济信息部门项目备案或核准批复，根据项目备案或核准批复内容在房屋所有权证注记栏内标注。二、2010年10月1日之前已办理立项、规划、土地或建设手续的研发、工业项目，需要申报预售许可或现房销售确认的，由市住房城乡建设委会同市发展改革、经济信息、规划、国土等部门审核通过后，报市政府审批。三、市、区（县）发展改革、经济信息、规划、国土和住房城乡建设主管部门要加强对研发、工业项目的审批和批后监管，发挥联动优势，严肃查处研发、工业项目建设单位擅自变更规划、改变土地用途、向不符合条件的单位及个人销售房屋等违法违规行为。四、本通知自2010年10月1日起实行。政策链接：http://www.bjgtj.gov.cn/tabid/3247/InfoID/64731/frtid/3249/Default.aspx政策执行后，研发、工业用地项目在申请预售许可证时需要通过建委、发改委、规划、国土等部门的审核，并报市政府审批。未来研发、工业用地项目转为住宅的可能性小。北京商改住相关政策2-1P/012（二）《关于加强酒店类项目销售管理有关问题的通知》针对内容：酒店类项目（含宾馆、度假村等）销售管理的要求政策要点：1.在立项核准或备案批复文件后，必须按照酒店类规划用途组织设计、开发建设，不得擅自改变项目用地性质和规划用途经营使用，未经批准不得擅自分割转让。2.2010年5月31日后通过出让方式取得国有土地使用权的酒店类项目一律不得分层、分套（间）办理酒店类项目的测绘成果备案、预售许可和现房销售确认手续；3.对目前在售或可进行分层、分套（间）转让的酒店类项目，各房地产开发企业应在房屋预、销售时向购房人明示房屋使用年限、契税、物业服务费、水电费以及配套建设指标等情况，明确告知购房人不得擅自改变规划用途经营使用，并将此情况在认购书和购房合同中与购房人予以约定。4、该通知2010年6月1日起实施。政策原文详见P13-14北京商改住相关政策2-2P/013政策原文：《关于加强酒店类项目销售管理有关问题的通知》为加强房地产市场监管，促进北京房地产市场健康稳定发展，将加强酒店类项目（含宾馆、度假村等，以下同）销售管理。一、各房地产开发企业在取得酒店类项目立项核准或备案批复文件后，必须严格按照酒店类规划用途组织设计、开发建设，不得擅自改变项目用地性质和规划用途经营使用，未经批准不得擅自分割转让。切实发挥酒店类项目在旅游服务、促进就业、提升城市品质方面的基本功能。二、发改、规划、国土、建设等部门按照城乡规划和相关产业政策在立项等文件中明确酒店类项目的功能定位和销售限定。（一）规划设计单位应当严格按照酒店项目的设计规范要求进行设计，施工图审查机构应当依法进行施工图审查，经审查合格的施工图不得擅自修改；确需修改的应根据有关规定要求将修改后的施工图送原审