顶级豪宅价值体系模型与应用研究世联地产深圳代理事业一部版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归深圳世联地产顾问股份有限公司所有，未经深圳世联地产顾问股份有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。何所谓顶级豪宅？Top豪宅价值标准KPI外在价值外在价值外在价值内在价值内在价值内在价值TTTopopop豪豪豪宅宅宅进入进入进入标准标准标准TTopop标配标配--基本基本属性属性TTopop特质特质--项目项目内内在气质在气质顶顶级资级资艺艺术品术品气气创创新科技新科技顶级顶级服务服务顶级硬件源源占有占有功功能多元能多元城城市资源市资源气质气质//人文人文景景观资源观资源顶级硬件质质化化新新产品形产品形软软硬硬方面方面天天生贵胄生贵胄世联地产材质奢华资源资源的的城城市核市核心心位置位置稀稀缺景观缺景观材质奢华内外内外臻美臻美态态科技运科技运的的共同打共同打最大最大化化除除了居住了居住国国际化际化及及高科技高科技境界境界用用造造化化利利用用外外的衍的衍生生备注（参阅）：《豪宅价值体系梳理及案例研究专题分享》、《红树湾9号地块项目定位及物业发展建议》开发商：“我们要做顶级豪宅！”代理商：“营销无定式！”世联地产打造顶级豪宅，我们需要一把尺子！1.顶级豪宅价值体系模型说明（1）模型构建原理项目从拿地、建设、销售，实现从“面粉”到“面包”的演变，完成土地增值及价值兑现过程，最终实现市场验证的产品价值。我们认为：产品价值＝f（先天禀赋，产品雕琢，无形价值）后天雕琢/无形价值＝g（市场表现，客户价值取向，项目自身资源）（2）评分等级说明（专家打分法、问卷调查法）u标准线：客户基本认同的价值水平；u优秀线：在适当引导下，客户世联地产能快速反应的、并具备可圈可点的价值点，区域内具有一定的市场美誉度；u卓越线：无需引导，客户能快速认知并高度认同的价值点，已经形成跨区域的、良好的市场口碑和足够的市场影响力；2.顶级豪宅价值体系模型顶级豪宅价值体系土地价值产品价值服务价值营销价值服城景人配精新服服销物规立园公技务营市观文户会套装面共材工务务售业圈品划型所艺术机销配先价价价修部料理构顾服服层策牌套值值值设念问无务务林位备平略天台产品雕琢形禀标准层电梯间布局与主用材与工主题与特家居智能化安防智能化项目影响客户忠诚区域定位区域交通区区自城空功会所规模经营模式管服务内容商业配套学校配套医疗配套人文配套其它配套装修品质装修用材设首车库大堂价项目项题私梯户比艺色架空层力度域域然市间能理毛坯计面积层车库形目赋密配发景景尺创模团大象理性值套展观观度新式世联地产队堂念标准线优秀线卓越线3.高端项目价值体系应用案例STEP1:分析幸福里、红树湾、纯水岸等对比项目，得出深圳平面豪宅价值体系；顶级豪宅价值体系土地价值产品价值服务价值营销价值服公新营城景人配精立园技服务服销物规户会套共材工务机务售业圈销市观文所装面园术品配价价划型价修部料艺理构顾服服层策牌位设略套值值值备念平问务务台林标准层布局与主题用材与工艺主题与特色家居智能化安防智能化项目影响力客户忠诚度区域区区区自然景观城市景观空间尺度功能创新会所经营管理模式服务商业学校医疗人文配套其它装修装修设计首层大堂电车库大堂项目形象项目私密性梯户比架空层定域域域规模内配配配配品用毛坯团面积梯车库理位交配发模式容套套套套世联地产质材队间念通套展标准线优秀线卓越线3.顶级豪宅价值体系应用案例STEP2:深访深圳近期平面豪宅客户，得出高端客户项目价值认知体系；市场供给未满足客户需求的价值点深圳高端客户价值认知体系土地价值产品价值服务价值营销价值服公新营城景人配精立园技服务服销物文规户会套共材工务机务售业圈销市观所装面园术品配价价划型价修部料艺理构顾服服层策牌位设略套值值值备念平问务务台林标准层布局与主题用材与工艺主题与特色家居智能化安防智能化项目影响力客户忠诚度区域区区区自城空间尺度功能创新会所经营管理模式服务商业学校医疗人文配套其它装修装修设计首层大堂电车库大堂项目形象项目私密性梯户比架空层定域域域然市规模内配配配配品用毛坯团面积梯车库理位交配发景景模式容套套套套世联地产质材队间念通套展观观标准线优秀线卓越线3.顶级豪宅价值体系应用案例STEP3:项目自有优/劣势资源分析，寻求项目突破点；项目资源优势项目资源劣势项目价值体系土地价值产品价值服务价值营销价值服公新营城景人配精立园技服务服销物规户会套共材工务机务售业圈销市观文所装面园术品配价价划型价修部料艺理构顾服服层策牌位设略套值值值备念平问务务台林标布局用主题与特色家居智能化安项客区区区区自然景城空间尺功会所规模经管理模服商业配套学校配套医疗配套人文配套其它配套装修品质装修用材设计团队首层大准车库大项目形项目理念与私密性梯户比材架防目户域域域域观市度能营式务毛坯面积堂层车库堂象主与空智影忠定交配发景创模内世联地产电题工层能响诚位通套展观新式容梯艺化力度间标准线优秀线卓越线4.价值体系取向原则：充分发挥项目自身资源优势，寻找突破点，自身劣势方面尽量达到市场标准线市场现状客户取向自身资源价值取向说明敏感创新价值点，建立差异点1突破点标准有利一般保证标准即可，节约成本4节约成本力争卓越，全面超越对手打造属于自己敏感的价值体系1突破点优秀有利一般维持市场现有水准，不强求超越世联地产3不失分敏感保证卓越，适当建立差异点2加分项卓越有利一般维持市场现有水准，不强求超越3不失分5.顶级豪宅物业发展突破点基于市场供给、客户价值感知及项目自有资源，构建项目物业发展突破点；突破点项目价值体系加分项土地价值产品价值服务价值营销价值服公新营城景人配精立园技服务服销物规户会套共材工务机务售业圈销市观文所装面园术品配价价划型价修部料艺理构顾服服层策牌位设略套值值值备念平问务务台林标准层布局与主题用材与工艺主题与特色家居智能化安防智能化项目影响力客户忠诚度区域区区区自然景观城市景观空间尺度功能创新会所经营管理模式服务商业学校医疗人文配套其它装修装修设计首层大堂电车库大堂项目形象项目私密性梯户比架空层定域域域规模内配配配配品用毛坯团面积梯车库理位交配发模式容套套套套世联地产质材队间念通套展标准线优秀线卓越线附件1：深圳平面豪宅户型专题研究附件2：深圳豪宅公共空间专题研究附件3：深圳豪宅外立面专题研究附件4：深圳豪宅精装修专题研究附件5：深圳豪宅公共配套专题研究0附件6：深圳豪宅新技术与设备专题研究附件7：深圳豪宅园林专题研究附件8：深世联地产圳豪宅会所与服务专题研究附件9：深圳豪宅风水专题研究1经典案例：星河湾世联地产h211、园林、园林————整整体规划体规划世联地产幻灯片13h2hhy1108,2005-5-20世联地产11、园林、园林————特特色打造色打造主动主动营造高营造高差差————采用广州星河湾独特的立体式园林景观，主动创造场地高差，通过36种高差的变化，形成自然的起伏。重绿植轻重绿植轻硬地、硬地、重木轻草重木轻草————从实际出发压缩组团内部的道路和硬质铺装面积，扩大绿化面积。园林景观中软绿化较多(水景、植物等)，硬绿化较少(广场、铺地等)，在植物的选配上采用树多、花多、草少的方法。园林水园林水系系有有机融汇机融汇————北京星河湾南北朝向，东西对流，通风向阳；整体可养殖水域约为12000立方(不含生态公园)，小区内因地制宜的通过造园手法利用地势营造自然落差。细致周到细致周到的的细节处细节处理理————对园林细节的整体把握，凸显产品品质。创造创造性性的的““北温带园林再北温带园林再造造工程工程””————世联地产推翻目前北京以北温带为气候特征的造园惯例，将江南的丰富的植物搭配等南方手法进行实施。11、园林、园林————主主动营动营造高差造高差多种植物混合搭配高差多变、起伏自然世联地产立体式园林园林步移景异11、园林、园林————重重绿植绿植轻硬地轻硬地、、重木重木轻草轻草增加道路和硬质铺装面积扩大绿化面积世联地产多种景观要素结合强调以乔木为骨干，生态效应明显11、园林、园林————园园林水林水系有机系有机融汇融汇小区的水域：生态公园----一期亲水池塘----二期亲水池塘----青年沟有机地融汇世联地产在一起，形成水体大循环11、园林、园林————细细致周致周到的细到的细节节处理处理世联地产11、园林、园林————细细致周致周到的细到的细节节处理处理增加道路和硬质铺装面积5000吨黄蜡石的堆砌世联地产室外木栏杆铜包件夜景照明系统采用环保暖光源11、园林、园林————创创造性的造性的““北北温温带园带园林再林再造工程造工程””世联地产世联地产世联地产22、户型、户型————户户型和型和空间设空间设计计经典经典周到周到星河湾对户型的总结和变化已经有了一个很成熟的总结和发展,不仅形式多样能够照顾各类人士的需要，而且还根据南北环境和居住习惯的不同重新调整丰富了户型结构和比例。北京星河湾已建成的户型有60余种，所有户型均为大面宽小进深（最大面宽达14.2米，最小进深为9.9米）。世联地产22、户型、户型————户户型多型多种多样种多样，，布局布局、功、功能理想能理想世联地产●起居厅方正，层高高于其它厅室●大主卧都带步入式衣帽间和功能完备的独立卫生间22、户型、户型————户户型多型多种多样种多样，，布局布局、功、功能理想能理想世联地产●次卧室和佣人房也都带独立卫生间，方便使用●考虑北京寒冷多风沙的气候特点，适当减少了阳台22、户型、户型————室室内空内空间层次间层次丰丰富，富，形式形式多样多样●地面不同高度的落差设计（如餐厅、客厅和连接客厅的阳台）世联地产●八角形的270度观景主卧