高尔深圳湾畔夫俱纯波乐水水托部岸岸菲广商诺场业世纪村街、199世界花园4益田假御：景世日广场红树湾东方界燕之1998：欢乐谷晗窗尼斯山威郊红树西岸大酒店暨野1989美院大：锦食湖滨花园中公绣中铜中、园华锣街生华旅态学学湾雕、侨广场塑广城花园何中旅场小O东方凝香华公学C夏海园、T术美艺景当馆中术城酒代洲市店海景花园艺际心客、19大栈术91：酒中民店团心俗村集佳康锦绣花园2010：欢乐海岸碧海云天本报告严格保密1华侨城：旅游主题地产代表深圳华侨城座落于深圳市南山区的深圳湾畔。深圳华侨城占地面积4.8平方公里，总建筑面积约为218.96万平方米，其中高层住宅92.85万平方米，多层住宅45.48万平方米，别墅3.38万平方米，市政41.60万平方米，商业及工厂占地34.56万平方米，写字楼占地1.08万平方米，旅游配套设施占地250万平方米，是一座融科技开发、生产、高尚生活、商业俱备的跨世纪新城。华侨城绿化占地覆盖率占60%，人均公共绿地面积约48平方洲际大酒店米，小区绿化品种多达300余种，空气质量指数被市环保局评为优秀，只有49.5分贝，年平均气温摄氏22度，最适宜人类理想居住的家园。由华侨波托菲诺和天鹅湖城集团公司开发、建设和管理。华侨城以"规划科学合理，功能配套齐全，城区环境优美，风尚高尚文明，管理规范先进"为规划、建设和管理的目标，经过十多年的努力，已建成为一个现代海滨城区，被誉为深圳湾畔的一颗崔璨明珠。目前，华侨城正以"处处是景观，人人是导游"为目标，努力将华侨城建成为独具特色的、世界一流的旅游城。本报告严格保密2华侨城发展的四个阶段?第一阶段：由“飞地”型的独立开发区模式起步（1986-1992）锦绣中华微东方花园缩景区和民俗文化村两个主题公园的建设，使华侨城成为中国主题公园的开发运营先驱，同时开发的东方花园，在当时被誉为“最好的别墅区”，并且最早引入双拼、叠加、跃式、退台等丰富的建筑形态。该阶段确立了“规划就是财富”的战略理念，华侨城地产进入始创发展阶段。?第二阶段：以多业并举、功能复合的方式逐渐融入城市（1992-1997）第中旅广场三个主题公园世界之窗进一步确立了华侨城国家著名旅游文化区的地位，同期开发了湖滨花园、海景花园、芳华苑、中旅广场等项目。《华侨城发展战略与规划纲要（1995-2004）》，将家电、旅游和地产作为华侨城集团的三项核心业务，该阶段确立了“结构就是效益”的战略理念。?第三阶段：向多功能、多元化的综合性城区迈进（1997-2005）《华侨城宪锦绣花园章》和科尔尼改革方案推动华侨城战略管理与国际化、市场化接轨。第四个主题公园欢乐谷、国家级美术馆何香凝美术馆及其下属机构OCT当代艺术中心、“当代雕塑艺术展”、“华侨城旅游狂欢节”等进一步提升华侨城文化品位，加之锦绣花园、波托菲诺等豪宅的开发确立旅游主题地产的行业地位。?第四阶段：深化深圳基地，建设21世纪中国可持续的人文生态示范城区波托菲诺（2006年起—）《华侨城集团2006-2010年发展战略规划》立足全国性的品牌平台和境内外资本平台，在深圳重点塑造华侨城、东部华侨城两个示范区，致力将华侨城建设成为发展强劲、收益稳健、品牌强势的自主创新型集团，并确定华侨城地产“强化中国旅游主题地产第一品牌的优势，打造中国一流地产品牌”的战略目标。同期开发了波托菲诺六、七期以及东方花园的m3+p1区。本报告严格保密3旅游业是华侨城的核心产业?旅游产业：深圳华侨城拥有四大主题公园欢乐谷——锦绣中华、民俗村、世界之窗、欢乐谷。从国内旅游到国际旅游，从猎奇式旅游到体验式旅游，华侨城在主题公园的管理运营上获取了相当丰富的回报和利润。第五大主题公园欢乐海岸将于2010年试业，旅游产业成为华侨城的核心产业。锦绣中华世界之窗本报告严格保密4房地产业是华侨城最大利润来源?房地产业：如果说，旅游是华侨城的树干，那么地产便是其结出的果子。构成华侨城的核心要素，除了上述旅游休闲度假项目之外，其点睛之笔，正是独具一格的旅游房地产。华侨城的房地产项目都是围绕主题公园来做的。从早期的东方花园到中期的中旅广场、锦绣花园，最后到扛鼎之作——波托菲诺，华侨城地产随着主题公园的开发，价值逐步得到体现，获得了超额回报，成为支撑华侨城的最大利润来源。扛鼎之作：波托菲诺?华侨城房地产项目的销售有个规律，一般是开盘当天就销售1/3，一年之内卖掉90%多。旅游地产项目的成功，主要得益于华侨城片区内成熟的主题公园景观，以及多功能社区规划，整个社区集旅游、娱乐、文艺(何香凝美术馆、华夏艺术中心等)、休闲、购物等功能于一体。地产业务的投资收益对华侨城的利润贡献率超过80%。本报告严格保密5文化艺术是华侨城的软件支撑?文化艺术产业：1997年4月18日，OCT创意文化园何香凝美术馆在深圳华侨城建成开馆，2007年1月28日，OCT-LOFT华侨城创意文化园开园。至此，华侨城形成了以何香凝美术馆、华夏艺术中心、OCT创意文化园、暨大中旅学院为代表的文化艺术产业，并与旅游、地产完美融合，形成了华侨城的特有文化，使华侨城具有浓厚的人文氛围。文化艺术产业是华侨城的软件支撑。国家级美术馆：何香凝美术馆暨大大学中旅学院本报告严格保密6休闲娱乐是华侨城旅游地产的延伸?休闲娱乐产业：华侨城根据大型旅游区OCT生态广场的功能要求，陆续建设了洲际大酒店、海景酒店、威尼斯水景主题酒店、铜锣湾广场、OCT生态广场、美食街、纯水岸商业街、水岸广场、高尔夫俱乐部、雕塑走廊、燕含山郊野公园等一大批休闲娱乐设施，逐渐成为片区居民乃至深圳市民休闲娱乐活动的成熟消费区。休闲娱乐业是华侨城旅游主题地产的必然延伸产业。华侨城美食一条街威尼斯皇冠假日酒店本报告严格保密7华侨城模式：旅游+主题地产+文化艺术、休闲娱乐等完善配套城市客栈华侨城集团成立以来，通过规划优质的生态、人文环境来创造和提升生活价值，形成了以“旅游、地产”为核心、具有文化休闲特色的开发运营模式——“华侨城模式”。总的概括“华侨城模式”主要包括四大要素：第一，秉承“花园中建城市”的超前科学规划，坚持先规划后建区的方针；第二，形成旅游功能和居住功能的混合布局民俗村，即建设与旅游、休闲、文化教育相关的特色商业以及与高档居住为一体的综合社区；第三，建立一套可持续发展的城市体系；第四，有效整合资源系统。简单的说，“旅游+地产+文化艺术、休闲娱乐等完善配套”就是华侨城成熟并且成功的区域开发模式。本报告严格保密8华侨城模式的经验总结一、规划先行1985年华侨城成立之初，华侨城引进的第一个项目不是办工厂、酒店，而是以年薪11万美元的代价聘请新加坡著名规划师担任规划顾问；华侨城建设的第一个战役不是大兴土木工程，而是制订城区建设规划的“规划战役”。正因为华侨城集团规划先行的战略，我们才得以看到一个20年前规划的片区在今天依然具有领先性，依然充满活力，华侨城堪称区域运营的楷模。二、环境优先华侨城的理念是要在“花园中建城市”，而不是“在城市中去建设花园”，并在全国开发区中率先倡导了“规划就是财富”、“环境就是优势”等现代发展理念。目前在华侨城绿地覆盖率达53%，达国际城市绿化领先水平，居住舒适度极高，从而带动了房价的提升，走出了一条“以文化营造环境，以环境创造效益”的可持续发展的新路子。三、主题公园开发华侨城旅游业从兴建中国第一个主题公园——锦绣中华微缩景区起步，相继成功建设了中国民俗文化村、世界之窗、欢乐谷等四大主题公园，并以此形成了一个主题公园旅游度假区。主题公园的运营提升了华侨城的美誉度，也为华侨城旅游地产开发注入了全新的价值。四、休闲娱乐配套建设除了四大主题公园以外，华侨城还根据大型旅游休闲社区的功能要求，陆续建设了深圳湾大酒店、海景酒店、威尼斯水景主题酒店、欢乐干线高架单轨车、OCT生态广场、高尔夫俱乐部、雕塑走廊、燕含山郊野公园、美食街、铜锣湾广场等一批休闲娱乐配套，形成了一个集旅游、购物、娱乐、体育、休闲于一体的成熟消费区，成为片区居民乃至深圳市民休闲娱乐的好去处。五、融合文化艺术产业1997年4月18日，何香凝美术馆在深圳华侨城建成开馆，2007年1月28日，OCT-LOFT华侨城创意文化园开园。至此，华侨城形成了以何香凝美术馆、华夏艺术中心、OCT创意文化园、暨大中旅学院为代表的文化艺术产业，并与旅游、地产完美融合，形成了华侨城的特有文化，使华侨城具有浓厚的人文氛围。本报告严格保密9