当前房地产市场形势简析2009.2目录第一部分：全国房地产市场运行研判一、2008年全国房地产市场形势分析二、2009年全国房地产市场形势预判第二部分：南京房地产市场分析一、2008年南京整体市场情况分析二、2008年各板块市场情况分析第三部分：结论全国房地产市场运行研判Part1综述2008年房地产市场全年维持衰退态势。此轮房地产市场调整始于2007年第4季度，由珠三角区域逐步向全国范围蔓延，是各种调控政策作用、经济周期性下行、房地产市场自身调整和世界金融危机影响的结果。经过1年的调整期，当前房地产市场已经出现供大于求的状况，70大中城市房价自8月份开始出现环比下跌，其中超过一半的城市房价出现下降。2009年房地产市场发展的不利因素是宏观经济仍会继续下行和部分政策的不利影响，有利因素则是各种优惠措施的出台，在3季度宏观经济出现回暖的预期下，预计下半年房价将会止跌企稳。全国房地产市场运行研判Part1一、2008年全国房地产市场形势分析2008年房地产市场运行状况呈现以下六个特征：　1、房屋交易量持续下降，空置面积较快增加　　2008年，商品房销售面积持续下降，下降幅度逐月增加。1-11月，全国商品房销售面积49148.38万平方米，同比减少18.3%，增幅减少48.8个百分点。商品房销售面积降幅逐月增加，由1-2月份的4.2%降为1-11月份的18.3%。　　同时，商品房空置面积较快增加。2008年5月，商品房空置面积结束自2007年下半年以来的负增长局面，11月底，商品房空置面积为13599.93万平方米，同比增加15.3%；其中，商品住宅空置面积为同比增加22.9%，增幅比3月底增加33.5个百分点。全国房地产市场运行研判Part1（比去年同期增长％）（比去年同期增长%）销售面积现房商品房空置面积304540期房商品住宅空置面积253520302515201015510500-5-5-10-10-15-15-202111111111121111111111211111111--200----------0----------0-------0000000000000000000000000000190345678911034567891110345678134333444555566667777888888881602701280///////////////////////////////1110001000101000000000100000101---3692369236923692369234567890222资料来源：国家统计局、REICO数据库全国房地产市场运行研判Part1　2、房地产开发投资意愿下降　　受需求市场低迷的影响，房地产开发投资意愿的下降从2008年2季度就开始显现，2008年1-10月房地产开发企业购置土地面积为29596.42万平方米，同比减少5.6%，增幅比去年同期减少22.5个百分点；房地产开发企业完成开发土地面积19343.91万平方米，同比减少2.5%。2008年全国70个大中城市土地交易价格涨幅逐季下降，前3季度为11.4%，其中1-3季度分别为16.5%、10.8%、6.9%。全国房地产市场运行研判Part1比去年同期增长％土地交易价格指数2006/1-1090125居民住宅用地交易价格指数802007/1-10120702008/1-10601155040110301052010100095-1022342234223422342234223422342234223000000000000000000123467058本年完成开发土地面积Q本年购置土地面积QQ土地开发投资QQQQQQ111111111资料来源：国家统计局、REICO数据库全国房地产市场运行研判Part13、房价出现近10年来首次下降　　各类型房屋销售价格涨幅逐步回落，8月份70大中城市房价出现近10年来首次下跌，跌幅逐月加大，房价下降城市的数量逐步增多。2008年，70大中城市房屋销售价格同比上涨6.47%，但环比涨幅之于2007年下降1.1个百分点。从环比来看，1-4各季度70大中城市房价变化分别为环比上涨0.8%、环比上涨0.3%、环比下降0.1%和环比下降1.3%。同比房屋销售价格指数116商品住宅销售价格指数114二手住宅销售价格指数11211010810610410210019981999200020012002200320042005200620072008Q1Q2Q3资料来源：国家统计局、REICO数据库全国房地产市场运行研判Part14、加大住房保障建设　　2008年，商品住宅投资中，别墅高档公寓投资比重下降，经济适用房投资比重与去年同期基本持平。1-11月，别墅高档公寓投资额为1720.04亿元，在商品住宅投资中的比重为6.5%，下降0.9个百分点；经济适用房投资额为819.37亿元，同比增加18.2%。　　2008年，除去经济适用房投资增加外，廉租房建设也大大加快。年初，中央财政安排投入资金68亿元，比去年增加17亿元。下半年，加快保障性住房建设，成为国务院确定的扩大内需、促进经济平稳较快增长的重要措施之一。在新增1000亿元投资中，住房保障建设获得了一定份额，12月份，国家发展改革委又下达了100亿元中央补助投资计划，用于加快廉租住房建设和国有林区、垦区、煤矿棚户区改造，以及扩大农村危房改造试点等。全国房地产市场运行研判Part15、2008年，东中西地区房地产市场供给增长下降、需求回落其中，中部地区投资比重较快增加，企业购置土地面积仍同比增加但增幅下降，东部地区和西部地区企业购置土地面积均为负增长；东部地区商品房竣工面积增幅增加；东中西商品房新开工面积增幅均有较大幅度下降，东部地区下降幅度最高。东中西商品房销售面积均为负增长，增幅均下降50个百分点左右，中部地区商品房空置面积增加最快。2008年东中西三大地区房地产开发投资增幅下降（比去年同期增长%）2006/1-1040.00452007/1-1040.60402008/1-1036.134.2033.403531.403026.3028.224.1024.62519.3020.020151050全国总计东部地区中部地区西部地区全国房地产市场运行研判Part12008年东中西地区商品房销售面积快速回落%东部地区%中部地区2006/1-102006/1-1040502007/1-102007/1-102008/1-10302008/1-104020301020010-100-20-10-30-20销售面积现房期房销售面积现房期房%西部地区%全国2006/1-102006/1-1060502007/1-102007/1-1050402008/1-102008/1-104030302020101000-10-10-20-30-20销售面积现房期房销售面积现房期房全国房地产市场运行研判Part16、2008年，长三角地区、珠三角地区和环渤海地区房地产市场供求下降比较来看，珠三角地区房地产投资增幅下降幅度最大、购置土地面积为负增长、新开工面积增幅下降；环渤海地区企业购置土地面积负增长、新开工面积增幅下降；长三角地区购置土地面积和完成开发土地面积增加但增幅下降，商品房新开工面积增幅增加。三个重点区域商品房竣工面积增幅均有所增加，长三角地区增加最多。三个重点区域商品房销售面积均为负增长，长三角地区商品房销售面积下降幅度最高。2008年3季度三大重点区域房地产投资增幅快速下降(比去年同期增长%)长三角地区60珠三角地区50环渤海地区40302010022222222222222200000000000000000000000000000-100555666777888567QQQQQQQQQQQQQQQ134231231221443全国房地产市场运行研判Part12008年三大重点区域商品房销售面积负增长％2007Q32007Q4％2007Q32007Q4802008Q12008Q2802008Q12008Q2长三角地区珠三角地区2008Q32008Q360604040202000-20-20-40-40-60-60销售面积现房期房销售面积现房期房％2007Q32007Q4％销售面积2007Q3环渤海地区50602007Q42008Q12008Q22008Q1402008Q3402008Q230202008Q320010-200-40-10-60-20销售面积现房期房-80北京上海广州深圳全国房地产市场运行研判Part1二、2009年房地产市场运行趋势　1、商品房屋空置面积会有较大幅度增加　　2006年和2007年商品房屋新开工面积都保持了将近20%的较大增幅，按照建设周期推算，2009年商品房屋竣工面积增幅将会有较大幅度增加。由于2008年房地产市场成交持续低迷，期房销售量下降近20%，决定了2009年进入竣工状态的商品房屋空置面积会有较大幅度增加。空置房屋直接形成房地产市场的当期供给，在空置房屋没有被很好消化以前，商品房屋新开工意愿将会下降，以减少房地产市场的后期供给，促进市场供求平衡。　2、房地产开发投资增幅会有较大幅度下降甚至可能出现负增长　　2008年2季度房地产开发投资意愿的下降开始显现，受此影响，2009年房地产开发企业上年结转的在建工程增幅和房屋建设投资增幅也会大大下降，如果考虑企业延缓开发建设进度的因素，这部分投资可能会出现负增长。同时，受存货增加的影响，2009年商品房屋新开工面积增幅会有较大幅度下降，这部分项目对应的新增投资增长也会下降。此外，受宏观经