本报告是严格保密的。谨呈：深圳市蓝湾房地产开发有限公司水蓝湾项目沟通报告水蓝湾项目沟通报告2007年8月17日本报告是严格保密的。本此本此报报告需解告需解决决的的两两大大问题问题问题一：市场变化趋势如何？中心城未来房地产市场走向？——从政策、产品、客户、价格、竞争预判项目未来市场形势？问题二：同致行的客户控制应对方略？核心区域客户潜量是否充足？如何使项目获得足够的客户支撑？——客户量分析、现在阶段营销研判、项目分析、解决办法本报告是严格保密的。中心城市场趋势研判本报告是严格保密的。07年上半年行业政策解析政策内容影响限外令7月10日发布，规定境外机构只能购买办公类商品房，境外个香港客户占深圳销售总量的近10％，人需在境内工作、学习超过一年，方可购买一套用于自住的住宅主要是针对港人的投资投机行为。类商品房。六禁规定7月13日发布，引人注目的是六个“禁止”：即房地产开发企业使销售量明显放缓、价格涨势得到抑制在取得《房地产预售许可证》前，禁止内部认购、内部认筹、内。部登记、办理“VIP卡”等行为，禁止发布项目销售广告，禁止旨收取任何预定性质款项，在抑制过度投资行为、平抑房价增启用新版二8月1日启用，二手房交易示范文本必须通过“深圳市二手房网由于卖方市场的大势并未改变，目前买手房买卖合上交易系统”打印，其他任何印刷版、手写版合同均不得继续使家“实付”在深圳并未出现，成交合同同用。金额仍按原始低价登记。长幅度全面启动政7、月17扩日发布，规定我市今年经济适用房住宅用地总建设面积达大中低端市场，实现住宅市场楼供应量市理性将明显增加，缓解供循需府廉租房及1140万平方米，各类住房14.33万套。同时规定，凡今年新审批紧张的压力；中小户型产品实现较大增经济适用房、新开工的商品住房，套型建筑面积90平方米以下的住房面积量，满足中低收入人群的置业需求。环建设。所占比重，必须达到商品住房总建筑面积的70％以上。总总结结：：?缓解紧张的供需关系，快速实现抑制深圳疯涨的房价；?加大中小套型的供应，扩大中底端消费市场；?消除投资客户炒房、哄抬房价问题。本报告是严格保密的。07年上半年龙岗中心城项目供应量居冠区项目名称开盘时间占地建面容积率户型绿化车位域龙城国际2006-4-293．92万13．3万3．4三房：120-14038%958四房：140-190龙城华府2007-1-272．6万7．7万2．95两房：63-7533%650三房：97-124东方明珠2007-5-122．78万15．4万5．72两房：62-7230%876?舒适型中大户城型产品占绝对比例；三房：93-110四房：129-139天健现代2007-4-226．3万13．9万2．2三房：120-13035%1200?品质化、规城模化的开发模式明显，成为项目价四房：130-1值60的支撑之一；中央悦城2006-119．7万26万2．8二期/三房：133-30%2030137四房：149-186龙?产品线类奥林华似府，存2007在一定同质化。-113万40万3．2一期/三房：153-60%2400岗165中四房：170-230心公园大地2007-4-2136万77万1．66一期/三房：110-33.49%4715城124四房：134-178依山郡2007-4-2015万28万1．57二期/两房：90-13045%2100三房：125-225水岸新都2006-12-21万30万1．73三房：94-12430%1500二期23本报告是严格保密的。已售项目产品特征：功能全、配套档次高配套（园林、商业学校、会项目户型/面积客厅开间凸窗入户花园多阳台露台复式外立所）东方明珠两房：62-723.45★★★★简约自身配套商业3.3万余平方米，主营城三房：93-1103.9-4.2★★★★现代中高档专卖，并引进世界零售排行第四房：129-1394.2-4.5★★★★三的英国TESCO进驻，一站式购物叠翠新峰三房：89-1173.8-4.2★★简约主题休闲广场――椰风广场及太阳广二期四房：1374.5★★场，为小区住户提供了休闲的归属场所?天健现代三房：120-1304.2-5.1★★★★★简约现代解构主义园林，商业面积1.2万城龙岗四中心城房：130-160各4.1产品在设5-5.3★★计和功★能上的水★现代平比较接平方米，打造成深圳近最长的；纯粹风情五房：2344.6★★★★商业街中央悦城三房：119-1904.2-4.9★★★★★现代1000平方米的水岸会所（健身室、桌三期四房：155-1755★★★★球室）篮球场、羽毛球场、私家泳池?高附加值和四房：199-209品质竞争成为个性竞争的主4.75★★★★流等，自方向。身配套水景商业街和幼儿园奥林华府二房：119-1324.2-4.5★★★★欧式2000平方风情商业街水上会所，1000一期三房：147-1514.5★★★★平方超大泳池，大型欧式中央园林，（N+2）60%绿化率公园大地三房：110-1243.9★★★★★欧式会所面积3400平方米、商业（总共约一期四房：134-1784.5-5.3★★★★1.4万平方米）、幼儿园（三所，一期五房：2655.3★★★★两所，二期一所）、泳池（共五个）君悦龙庭三房：92-1304.2★★★★简约巴厘岛风情亲水园林，会所+商业，一期四房：157-1724.5-4.9★★★★现代小区配套幼儿园本报告是严格保密的。07至08年龙岗住宅市场供应量加大?根据国土局数据显示，龙岗在未来2年商品房的供应量将持续增长。2008年龙岗预计供给将达到400万平方米，达到历史新高。?十一五规划（2006年-2010年）：深圳龙岗规划住宅用地4.3平方公里。其中，新批用地2.7平方公里，存量土地1.6平方公里，受各项规划利好影响，未来几年龙岗中心城仍是龙岗区新增住房建设的中心发展地区。?预计07年下半年至08年上半年，龙岗中心城住宅供应量将接近150万平米，其中以10万平米以上中大规模项目为主。本报告是严格保密的。07年至08年龙岗中心城住宅项目预测总建筑面项目名称建筑形态主力户型开盘时间积(㎡)欧景花园3期公5栋18－25层四房115㎡-134㎡大户型为主，顶层复式面积12万07年底元盛世板式高层可达200㎡。公园大地2、3以四房134㎡-180㎡、五房170㎡-190㎡为主2期07年10月推出，高层,联体别墅60万期，配以三房、复式、别墅HOUSE3期08年5月?龙岗龙岗中心城项目中大户中心城项目中大户12栋28层、2型供型供应仍是主应仍是主115—172流；流；㎡三房、四房，部分为复式产品君悦龙庭17万2007-10栋19层高层总计1200套?中中小小奥林华户户型供型供府二期应应逐渐加逐渐加高层大大；；24万124-138㎡三房、141-172㎡四房2008年上半年龙城国际2期高层13万112-138㎡三房、140-162㎡四房2007-12?品质品质水蓝湾和舒和舒（本案）适性适性因素因素4栋高层获得获得加加分，分，5万稀缺逐渐稀缺逐渐90明显明显㎡以下户；；型占总面积的85%08年初依山郡三期高层7万60㎡公寓、90㎡两房、130㎡三房07年11月首批07年12月；第阳光天健城高层23万三房、四房为主获取获取加加分，分，彰彰显显稀缺和差异将稀缺和差异将成为本成为本案案未来竞争中价未来竞争中价值值实现的实现的唯唯二一方向一方向批08年8月！！以70-80㎡两房，120㎡三房、140㎡四房天集雅苑高层4.4万07年12月为主万科九州多层高层38万90平以下户型为主08年初酒店、四栋商务公寓、国际珠江广场15万以酒店公寓为主2008年中风情商业街和一栋写字楼本报告是严格保密的。07年上半年龙城项目成交均价逾1万/M2区域项目名称建面容积率户型均价微王府9.7万3．7两房：7812000三房：110—130满园3.2万2.3一房：4411000两房：63-75三房：100—140东方明珠城15．4万5．72两房：62-729800三房：93-110?07年上半年中心城产品放量四扩房：12大，9-139素质明显提龙天健现代城13．9万2．2三房：120-13012000岗四房：130-160中高，7中月央悦份城均价在26万11000—120002．8二期/三元房：133-/137平米；11000心四房：149-186城奥林华府40万3．2一期/三房：153-16511500四房：170-230公园大地77万1．66一期/三房：110-12413000四房：134-178依山郡28万1．57二期/两房：90-130三房：125-12000225水岸新都二期30万1．73三房：94-1249000本报告是严格保密的。07年至08年龙城住宅项目价格预测07年龙岗住宅土地交易活跃?2007年7月万科成功竞拍龙岗坪山两块住宅用地，该地位于龙三个岗促坪动山街因素道：办、大工业区行政一路，万科以2.22亿元、楼面地?价约2356.24元/平方米及2.56随着亿元城市规、楼面地价划的逐渐约1780深入.4，区域价元/值的进一步展现；平方米将两块土地收入囊中。?07年下半年至08年中的众多高品质品牌项目的入市（公园大地2期、依山郡3期、万科九州等）龙岗中心组团楼价攀升图；?至08年初，仅以“（成本+常规利润）*正常增长率”的1200011000方式来估算，次级区域中心项目?11000深圳房地产市场的理性自的销售均价将有望突破9000然增幅元10—20%；/㎡，而中心城的销售均价将攀10000升至14000元/㎡左右。900070008000预预计计中心城均价中心城均价7000