中旅中旅8080后街商城后街商城●●营销营销推广推广报报告告星彦地产商业运营中心星彦地产商业运营中心20062006－－0909－－1515第一部分第一部分市场分析市场分析在售商业项目分析在售商业项目分析?华强东商业中心华强东商业中心?位位置置：振华路与燕南路交汇处：振华路与燕南路交汇处?规规模模：约：约1800018000平方米（一层可售平方米（一层可售25882588平方米）平方米）?开开发发商商::深圳市中泰天成实业有限公司深圳市中泰天成实业有限公司?主主力力店店：沃尔玛：沃尔玛?销售均价销售均价：：7.57.5万元万元//平方米平方米?销售策略销售策略：直接销售（部分带租约）：直接销售（部分带租约）?销售状况销售状况：售罄：售罄?开盘时间开盘时间：：88月月2626日日?项目分析项目分析：良好的区域位置，主力店沃尔玛的进驻，以及在：良好的区域位置，主力店沃尔玛的进驻，以及在短时间内大量的广告轰炸，形成市短时间内大量的广告轰炸，形成市场焦点。场焦点。在售商业项目分析在售商业项目分析?西城上筑?位置：宝安中心区?规模：20744平方米?主力店：华润万家?销售均价：约4万元/平方米?销售模式：直接销售?销售状况：开盘20％?开盘时间：8月26日?项目分析：项目紧邻宝安大道，华润万家进驻约11000平方米，与苏?宁一街之隔，区域位置优越，但由于其缺乏有效的系统?市场推广，导致市场认可度较低，销售欠佳。在售商业项目分析在售商业项目分析?新梅龙·站前商业街?位置：梅林关梅龙大道?规模：7800㎡?主力店：无?销售均价：2.3万元/平方米?销售模式：直接销售?销售状况：65％?开盘时间：8月26日?项目分析：由于该片区不成熟，目前商业氛围欠佳，消费?人口不足。在龙华大部分社区商业价格在2万以?下的市场环境下，以此价格入市，销售比较理想。在售商业项目分析在售商业项目分析布吉左庭右院商铺布吉左庭右院商铺?位置：深惠路与李朗路交汇处向北约200米,临近地铁三号线丹竹头站?开发商:深圳怡康苑房地产开发有限公司?商业规模：6000多㎡?铺位规格:单层,30-100平方米/间,开间3.8-6.8米.进深13米左右?层高:5.6米—5.8米,使用年限:70年产权,使用率:接近100%?开盘时间:2006年8月初?主力店：无?销售均价：起价1.3万元/平方米,最高价2.1万元/平方米?销售模式：直接销售?销售状况：已售出50%?项目分析：已是成熟大型社区，一层街铺,销售灵活,地铁口物业,商业规模不及80后街大。在售商业项目小结在售商业项目小结?主力店商铺受到追捧，但关键还在于项目的营销推广。主力店商铺受到追捧，但关键还在于项目的营销推广。?要实现项目价值最大化，须充分重视项目营销推广的系要实现项目价值最大化，须充分重视项目营销推广的系统性和完整性。统性和完整性。?最大化地提炼项目的卖点，是实现价值最大化、快速销最大化地提炼项目的卖点，是实现价值最大化、快速销售的前提。售的前提。?较长时间的蓄客期，集中推出是较好的营销方式较长时间的蓄客期，集中推出是较好的营销方式。。第二部分第二部分项目分析项目分析项目分析项目分析项目总面积：项目总面积：1300513005.6.611㎡㎡一层一层::22220000.29.29㎡㎡实用率实用率街铺街铺::928.94928.94㎡㎡84.84%84.84%内铺内铺::11272711..3535㎡㎡554.4.117%7%二二层：层：2498.62498.600㎡㎡7755.49%.49%三层三层::29229255.79.79㎡㎡7755.49%.49%四四层层::29229255.79.79㎡㎡74.86%74.86%五五层层::24245555..1144㎡㎡74.86%74.86%项目项目SWOTSWOT分析分析优势（S）地理位置优越：布吉关口成熟商圈交通优势：深惠公路东侧，紧临深圳地铁三号线布客运站出口；区域优势：（1）布吉大型社区组团商圈：龙珠花园、我爱我家、豪威花园围绕其间；（2）布吉地产开发时间最早，力度最强、档次最高区域：龙珠花园、信义假日名城、百合山庄、百合星城；（3）消费人群庞大、布吉消费档次最高区域：布吉第一家五星级酒店—百合酒店诞生地；（4）规划改造提升形象：罗岗工业区、白鸽笼工业区、吉盛工业区的规划、改造所置换出的大量物业将提升整个区域的住宅品质、人口结构、片区消费能级；（5）近关楼市先得益：布吉关口片区与罗湖市区连接最近，受城市扩张、市区高房价影响，是吸纳关内置业者最集中、比例最高区域，因而是布吉区域房价或租金升值最快，升幅最大的区域；（6）关口“金三角商业区”已成雏形：随着布吉关口宏达大厦、京南华庭的建成，工业区的改造升级，将形成以百合酒店、满庭芳家居、新一佳百货、人人乐购物、宏达商业长廓、京南华庭商业街、80时尚商业街、我爱我家商业街为主体的布吉关口“金三角商业区”。地铁三号地铁三号钱钱路路钱图钱图布吉关口片区布吉关口片区繁荣景象繁荣景象（（关口片区一关口片区一角角（（白鸽白鸽路街道）路街道）））新一佳新一佳超超市市繁繁华一华一角角项目项目SWOTSWOT分析分析劣势(W)?整个布吉规划先天不足，现时交通不畅，整体环境较差；?周边工业区消费人群收入较低，消费档次难以在短时间内得到提升；?项目周边商业氛围较淡薄，一些商业物业空置率较高；?周边物业形象亟待升级；?项目五层商业裙楼，在招商和销售方面存在相当难度；?项目西侧一楼商铺平面与停车场有2米多的高差，影响了人流的循环与均匀分布；?临近项目西侧的大中华百货由于深惠公路车流量大，人流量少，经营不善已退出，现又换为人人乐进驻，生意仍无大的改观，影响人们对项目经营和投资的信心。商业氛围商业氛围明显明显不足不足项目项目SWOTSWOT分析分析机会（O）?项目存在一定的稀缺性，周边竞争项目不多;?处布吉关口大社会成熟商圈内核心位置，具备一定的升值空间；?外街铺比例较大，展示面较好，销售压力相对些；?铺位规格较合理，100平米以上的铺位几乎没有，商铺相对总值低，投资门槛较低;?地产新政条件下，近期深圳商业物业销售形势的回暖与复苏增强的人们的投资信心；?关内外物业差价的会吸引一部分有远见的投资客和经营者；?项目住宅部分的良好销售状况为商铺销售奠定了坚实的基础;?一楼大堂中庭设计二层中空，为商业氛的营造创造了较好条件。项目项目SWOTSWOT分析分析威胁(T)?面临其他各商圈项目的竞争;?如何有效解决与住宅推广的矛盾，并整合资源形成良性互动，成为主要课题;?经营者对五层商业信心不足，面临招商难度大；?周边商铺租金水平低，回报率低，租金上涨幅度小，甚至停滞不前，给项目的营销推广形成巨大压力.项目项目SWOTSWOT小结小结?要实现项目商业价值最大化，须整合各方面资源，充分发挥项目优势，弱化项目劣势，尽可能地规避威胁,并在此基础上挖掘卖点，为项目寻找价值支撑点;?要实现项目的快速销售，须在营销推广中突显项目核心优势，并通过各种推广手段提升项目市场形象,使项目在短期内形成市场焦点，提升项目附加值。第三部分第三部分项目定位项目定位市场定位市场定位?市场定位：布吉关口区域型商业中心?推广名建议：中旅●80后街商城?定位原则：项目的推广名，既要符合项目特征，最大化的体现项目的商业价值，又要利于推广。?定位诠释：?从项目本身的规模和地理位置，具备布吉关口区域型购物中心的基本要素;?从项目的经营定位来看，它与人人乐购物广场构成差异化互补型的业态关系，增强了片区的辐射力，具备成为片区商业中心的潜力;?从项目销售的角度出发，由于本项目前期已树立了较好的市场形象，从推广的延续性和市场的接受程度而言，有必要延续前期的推广名，以利于资源的整合。功能定位功能定位?功能定位：以日用百货零售为主，餐饮休闲娱乐及社区配套为辅的区域型商业中心?定位诠释：不管是否进驻主力商家，我们建议采取与人人乐购物广场及区域风其他商场差异经营的方向经营商城，将日用百货类的一部分和休闲娱乐部分均以满足所谓“80后”年轻一族的消费需求，走特色经营的路子。因涵盖多种业态，所以我们可将其称之为“商城”，一方面是既沿用原推广名的部分内涵，另一方面是将名称与目前其他商场名区分开来，这样可以有效吸引经营者和投资者对本项目的关注，将有效提升本项目的竞争力，在营销推广中有效的放大这一因素，将有利于提升本项目的市场竞争力并可有效提升项目的商业价值。同时兼顾在本片区有较大市场空间的餐饮休闲及社区配套类，更能体现项目业态的集群效应，更能得到市场认可。业态定位业态定位?主力店＋餐饮（休闲、娱乐、美容、健身会所）业业态组合态组合：：主力店：如万众城百货、爱家、惠民街市等；餐饮、美容：如潮江春、海港、巴蜀风、老院子、东北老地方、玛花纤体等；西餐、咖啡：如肯德基、品上品、上岛咖啡等；其他类：如健身会所、银行、音像、面包屋、美容美发、服装及配饰、地产中介等。形象定位形象定位?形象定位：布吉关口片区80后时尚生活中心?定位诠释：?布吉关口商圈核心：本项目地处布吉关口，又由于满庭芳、新一佳、人人乐等商业巨头进驻本片区，使本片区商业沉淀有一定基础，再加上城市发展的迅速扩张，旧城改造的加快，新布吉规划的实施，已逐渐被关内外置业者看好，在推广中，有必要把项目放在布吉关口商圈核心的位置上，才能更好地为项目实现寻找价值支撑点。?时尚生活中心：以80后时代年轻一族的体验消费，重点突显其前沿的、时尚的生活品质;与项目住宅的定位（即纯粹小户型公寓）相配合;与片区的主力消费人群的特征（年轻、追求生活品质）相符合.档次定位档次定位?档次定位：中低档消费为主?定位依据：适应片区现