中益国际家居MALL项目营销策划报告中益国际家居MALL东北家居建材总部基地财富引擎投资焦点成为城市资本时代的商业领航者一、项目分析营二、产品分析销三、项目定位报四、营销推广告五、推售顺序与方法内六、营销机构/销售组织和管理系统容七、营销难点及对策八、招商策略九、销售培训一、项目分析营二、产品分析销三、项目定位报四、营销推广告五、推售顺序与方法内六、营销机构/销售组织和管理系统容七、营销难点及对策八、招商策略九、销售培训项一、项目指标目分二、项目SWOT分析析一、项目指标公建（商铺）公寓首层二层三层四层3-21层建筑面积19068195705727572741106套数504504111000总计89011㎡(不含展厅）总套数约2200套业态分布特点一层业态：陶瓷卫浴主题，板材、商业配套。一层业态计算陶瓷卫浴业态面积铺位数百分比配套商业街板材街陶卫区11994.9533166%板材区3340.20110621%商业配2183.9976713%套合计17519.155041%业态分布特点二层业态：木装批发主题，配饰配套。二层业态计算业态面积铺位数百分比地板街楼门区5524.19817435%楼门街配饰区4201.04212024%配饰街地板区5706.29914429%橱柜街橱柜区2544.2376613%合计17975.785041业态分布特点三层业态：五金电料市场、美食广场及管理配套。五金电料市场业态建筑面积市场管理五金涂料超市2661.46美食广场开发商办公1152.84美食广场1391.40公寓合计5205.70业态分布特点四层业态：灯饰超市、美食与管理配套。灯饰超市办公用房业态建筑面积公寓灯饰超市2661.46美食广场开发商办公1152.84美食广场1391.40合计5205.70一、项目指标(商业街商业街各层面积比例）各层面积比：以上各层比例可以看出：?首层面积占38%,对资金回笼及整个项11%目招商及未来运营（品牌商家），有基11%38%首层商铺本保证。二层商铺?二层面积占40%，一、二层面积接近三层商铺四层商铺，对市场的营业起到相互促进的作用。两层占近80%，可以有效统一经营和管40%理。?三、四层面积各占11%，可以填补首项目策划推广报告、二层的商业业种空白和丰富家居MALL概念。一、项目指标(商业街）商业街各层经营套数比例：各层套数比以上各层比例可以看出：?首、二层套数各有504套，大连最大的504504600可售建材市场，加上展厅，就可以体现首层400二层项目的巨大规模，并有效吸引附近商家三层20011四层进场经营。0首层二层三层四层项目策划推广报告二、项目SWTO分析S-S-优势优势?区域价值：项目位居大连新城区，与大连主城区仅半小时车程，随着人口增加，逐渐变成城市的重要地区，地块的价值会不断攀升。?商业气氛：周边陶瓷、建材经营商户众多，是大连心目中传统的家具装饰的采购地域。?配套完善：跟同类项目对比，项目规模、规划、设计具有很强的竞争力，齐备的配套，提供了投资者、经营者优越的创富平台，给消费者提供良好的购物环境。?升值潜力：大连乃至金州新城市组团规划快速实施。?交通优势：沈大、丹大高速及金州火车站，交通便利。?规模优势：60万总建的超大型家居（建材）采购基地。?业态整合：完善的配套、合理业态分布、容易形成“一站式”采购中心。?整合优势：整合北中国区中高当家居项生目产、经营策企划业，有效推集聚社广会资本，报告高速创造财富。二、项目SWOT分析W-W-劣劣势势?经营气氛：由于项目体量大，短期内形成浓厚的商业气氛，但需要一段较长时间养商期。?培育周期：需考验本商业招商、运营、管理的能力，信心建立尤为重要。?竞争气氛：中益、后盐、华南等竞争对手，经营时间较长，积累部分忠诚商户。二、项目SWOT分析T-威胁点?商业格局：周边的同类市场，将来会按照城市规划配套，将不断变化，具有较多的不确定性。?知名度：本项目一直受到“中益”品牌的影响，延续该品牌将“受制于人”，对项目以后的销售及经营。?商家忠诚度：商圈内的经营者，都是生意人。若商场没有稳定的客、商流和较快增长的收入，他们会随时转换经营场所。?竞争对手：针对本项目，他们可能随时调整销售及经营策略，继续吸引商家继续经营。会笼络各自的经营商家、制造对项目不利的消息、或者抢夺经营客户。?运营能力：项目巨大、项目运营能力，会直接形象到项目是否成功。二、项目SWOT分析O-机会点?区域升温：09年后，住宅及商业物业租金不断上涨，说明金州区域价值在不断提升。?市场空白：大连金州及开发区和北三市尚无象本项目科学的业态布局，填补了城市发展经营场所空白点。?格局调整：由于大连市的各建材城都开始增容，“居然之家”的进入提升了项目的竞争格局。?信用等级：政府支持、给项目增加了信用度，对提升项目品牌价值，项目的销售及经营都有很大带动。一、项目分析营二、产品分析销三、项目定位报四、营销推广告五、推售顺序与方法内六、营销机构/销售组织和管理系统容七、营销难点及对策八、招商策略九、销售培训(一)、商业街产品(二)、公寓分(三)、展厅析(1)、商业街指标商铺首层二层三层四层胜利路1272.0141464.0212928.0432928.043外商业街2368.1552427.33012799.07632799.0763内商业街15427.8615679.04总计19068.0319570.3955727.1195727.119(2)、商业街分布特点1600015427.861400012000①首层商铺分布特点100008000首层面积比?6000首层商铺临近胜利路的占首层面积7%，总共40002368.15529套，平均47㎡/套。，只能提供5-7家高级20001272.0140品牌进驻。胜利路外街铺内街铺?临近中益陶瓷建材市场的也仅占12%，总共19套，平均34㎡/套。7%12%说明首期对外展示功能较好商铺的展面比例较少。?剩余81%的商铺都在商业区内，说明商铺大部分按照商场铺价值，限制商铺价值提升。?单铺开间4米，进深8米，属于项小面积商铺。目策划推81%广报告做成较大展厅柱子较多，难度较大。胜利路外街铺内街铺(2)、商业街分布特点16000156791400012000②二层商铺分布特点100008000二层面积6000?按照朝向跟一层分布相似。40002427?二层商铺基本属于专业类市场铺200014640向胜利路向外街向内接。?靠胜利路占7%，外街12%，总7%共19%。说明二层19%的商铺较强12%展示功能。81%胜利路外街铺内街铺二、商业街分布特点636805503000140042004200420042004200420042004200420042004200420042001200300020029501150900240090090024009009002400900900240090090024009009002400900900240090090024009009002400900900240090090024009009002400900250395012002950280502505090900BMMLC2060BLMC40838SC24200SC2420SC2420SC2420SC2420SC2420SC2420SC2420SC2420SC2420SC242022SC2420200041005.40029.400M219.40010511M90909090909090909090909090909090909090909090909011060601000MM0000900009090100200办公室办公室办公室办公室办公室办公室办公室办公室办公室办公室办公室办公室0066661010MM三、四层商铺分布特点9③9090下11.400上0女卫间下11.400上7.4005男卫间7.4008019005522FM1521M1024M1024M1024M1024M1024M1024M1024M1024M1024M1024M1024M1024M1024M1024FM15218010015009005000011.40010505C210210BY0906S9BY09060M1024M1024M1024M1024M1024M1024M1024M1024M1024M1024M1024M1024M1024M1024M1024552200066055509230008663606068126012601613003003003003003003003001002003003003003003003002001000000000000?5888属于长廊式双排列式商铺，展示77办公室办公室办公室办公室办公室办公室办公室办公室办公室办公室办公室办公室办公室办公室办公室A3CML90909090B0002001220500505553BLMC1BLMC2BLMC2BLMC2BLMC2BLMC23BLMC3功能较弱，需要较强的引导指引。530025025025025025025025025025025025025025025055020038503950395039503950395039503950395039503950395039503950420055044004200420042004200420042004200420042004200420042004200420063950未加盖出图工程三层平面图大连市金州区规划建筑设计院专用章无效名称1:100建设部设证乙字0611152号证书号大城建勘