用高度赢资本以财智赚未来——波司登大厦营销策略报告上海中原物业代理有限公司Shanghai2010.7.29中原为波司登大厦找一个独特的定位！为波司登大厦找一个选择中原的理由！目录通过层层递进、深挖项目优势寻找市场契机！1、项目认知——优劣势分析42、市场调研——区域范围市场认知163、目标定位——挖掘本案价值突出重围284、定位分析——产品入市销售策略445、市场推广——发挥中原优势进行整合推广706、中原优势——定中原者得天下837、调研附件——调研查阅资料106项目认知优劣势分析项目认知——优劣势分析何为甲级标准写字楼？项目认知——优劣势分析建筑结构：高层、超高层地段：CBD核心商圈范围点式楼核心筒结构甲级面积：3.3米以上层高交通：临近轨道单层面积大于1200平方标准行车路面宽阔楼内配置：每5层有1部电梯物业：国际认证一流物业挑高大堂、用材高档项目认知——优劣势分析档次甲Ａ级甲B级乙Ａ级乙B级建筑高度高层、超高层高层高层高层层高3.3米以上3.3米以上3.3米以上3.3米以上中心区或深南路沿金融商业区或城市区位城市主干道城市主干道线主干道公共交通便利，有公共交通便利较便利较便利地铁社区配套完善完善较好一般心理预期极佳好较好一般一般、昭示性较形象昭示性极强好、昭示性强较好、昭示性较好弱商务中心配套完善配套较为完善较好一般车位比充裕、车位比低充裕、车位比低较好、车位比高车位少电梯群控进口高速电梯进口高速电梯进口电梯国产电梯进口中央空调、可进口中央空调、分空调中央空调分体空调分户计量体空调国际认证一流高档物业管理一流物管二流物管自管物管5A程度高、综合智能化管理有智能化管理无无布线项目认知——优劣势分析本案是甲级写字楼吗？项目认知——优劣势分析本案核心筒结构成为甲级楼盘品质首要条件——金茂大厦、中信泰富、外滩中心，花旗大厦等楼盘都具有核心筒结构。LT5DT1弱电间DT4强电间C金茂大厦汇亚中心外滩中心DT7LT4新风井DT2DT5DT3新风机房DT6厨房烟道本花旗大厦中信泰富力宝广场案项目认知——优劣势分析本案为104米高度高层——104米高度是江湾-五角场可售楼盘高度中最出类拔萃的地标建筑。办公视野开阔，能一览江湾—五角商圈。创智坊6层LOFT五角丰达16层波司登大厦19层项目认知——优劣势分析本案办公高层高、面积大、甲级外观——层高3.9米、单层面积1200平方以上、大落地玻璃窗、挑高大堂为甲级办公总部提供硬件条件。项目认知——优劣势分析但距离五角核心商圈、轨道交通较远——距离五角商圈地铁站驾车距离1.3公里，轨道10号线站科技产业园距离本案1.6公里步行距离。本案离核心商圈范围较远，现属五角商圈范围边缘。10号线驾车距离1.6公路驾车距离1.3公路项目认知——优劣势分析且周边商业环境、路况较差——本案处于政德东路、国和路口，周边为居民社区、沿街底商。道路交通公汽停靠站点虽多，但路况较差。居民区居民区居民区居民区本案居民区居民区项目认知——优劣势分析本案为甲级硬件标准唯区位硬伤无法改变1、本案对于建设硬件条件，符合甲级写字楼标准。104米高度现为江湾-五角场可售办公楼地标级建筑，核心筒结构、挑高大堂、单层面积1200平方以上、玻璃+大理石材彰显总部风范。2、本案地块商业现状并不理想，所在区块属于五角场核心商圈较偏位置，周边虽有8号线与10号线，轨道距离较远尚不能覆盖本案。现有交通22条，但道路状况不佳。市场调研区域范围市场认知市场调研——区域范围市场认知目前办公楼市场风云如何？市场调研——区域范围市场认知上海2010年浦西办公板块存量排名杨浦位居第三由此图表可分析出浦西办公土地供应量位居前四的是：1、虹口2、普陀3、杨浦4、闸北。而存量最大的板块分别为北外滩、长风、五角场、不夜城。但从板块存量套数看来长风、北外滩现开发量较少，不夜城、五角场开发量相对较多。因此五角场区域办公存量大，套数多。200000区域板块存量面积区域存量面积以售套数180000160000虹口北外滩板块198840平方2041套140000120000普陀长风板块182138平方1845套10000080000杨浦五角场板块168361平方4127套60000闸北不夜城板块136097平方4419套40000200000虹口普陀杨浦闸北板块存量板块套数市场调研——区域范围市场认知上海2010年浦西办公区域杨浦五角板块均价略低由此列表可分析出杨浦的江湾-五角场板块办公楼无论从售价还是租赁价格都略低于闸北、虹口、普陀。根据佑威地产销售交易数据分析杨浦区江湾-五角板块均价为：20383元/平方。排名区域板块可售办公楼均价租赁办公楼均价1普陀长风板块22070元/平方2.9元/平方/天2虹口北外滩板块36395元/平方2.75元/平方/天3闸北不夜城板块23864元/平方2.91元/平方/天4杨浦五角场板块20383元/平方2.5元/平方/天市场调研——区域范围市场认知江湾-五角场板块写字楼市场个案调研在江湾五角场板块中，五角丰达宣传五角商圈正核心纯5A概念、财富广场打造小产权低总价办公楼宇、凯迪金融中心只租不售提出智能化楼宇、复旦创业中心提供税收优惠政策。创智天地二期五角丰达办公楼产品今年6月10日开盘，财富国际广场为办公尾盘销售。其余仅只租不售。创智天地三期、合生国际广场、东方蓝创智天地一期海、现均无销售或出租具体方案。项目建筑面销售/租赁价格销售/租赁情况主力户型积五角丰达5万平方24000元/平方仅出售北楼133平方复旦创业中心4.5万平租赁2.5-2.6元/只租不售350平方三期方平/天财富国际广场4万平方21951元/平方仅剩最后1栋保49平方留房源合生国际广场5万平方租金未定只租不售200平方创智天地（二100万平办公租赁：3-5二期办公只租不130平方期）方元/平售三期未定新纪元国际广凯迪金融中心4万平方租赁3-4元/平只租不售单层1000平场方方市场调研——区域范围市场认知现有可售楼盘个案调研五角丰达——写字楼建筑开盘时间容积率入住时间物业公司物业费公摊率面积用499232010-6-102.602011-3戴德梁行12元/35%平方平方/月每套总价优惠10万主力户型高区南面高区北面低区均价，低区北面办公97折。138平方27000元/24000元/23000元24000元/平平平办公项目特色入驻标准停车位建材采暖电梯级别标准层面积甲级10号地铁简装1361可售：外墙干挂石VRV分户中5部沿线五平方376个材内墙乳胶央空调角场核心漆位置大堂及公共部分500平方独立大堂9.3米挑高深阔门厅花岗岩地面开发商：上海和济房产有限公司市场调研——区域范围市场认知可售楼盘个案调研财富国际广场（铂宫）——写字楼建筑面开盘时间容积率入住时间物业公司物业费用公摊率积1072182006-10-2.982007-10中远物业8元/平38%平方31方可售楼盘仅只有1栋主力户现楼均价停车位停车位租价保留房源，仅剩10型层以下49平方21951元/752个1000元/位/月平办公级别项目特色装修电梯租赁价格建材采暖甲级现房,小全装蒂森克2.5/平方/1-3层EPS保温中央空产权低总虏伯电天千挂品牌花岗岩调价梯，64-24EPS保温材个料喷真石漆大堂及公共部分9米挑高大理石包柱、铺面双超宽转门开发商：上海上风科盛投资有限公司市场调研——区域范围市场认知售罄楼盘个案调研新纪元国际广场——写字楼建筑面开盘时间容积率入住时间物业公司物业费销售阶段积用68712008-6-303.152009-5-21新纪元国际16元/期房平方广场物业平方/月三层商业裙房，十六层主力户办公价格办公面积商业面出售均价商务办公型积120平方20136元/13985平方8318平18855.73元/平方平办公项目特色装修层高停车建材采暖电梯级别位乙级周边配套十分简装5.58177个外墙千挂石中央空调4部齐全，紧邻五米材内墙乳胶角商圈漆大堂及公共部分10米挑高大堂开发商：上海科博房地产开发有限公司市场调研——区域范围市场认知只租不售楼盘个案调研凯迪金融大厦——写字楼建筑竣工时间租赁价格入住时间物业公司物业费租赁面积用410242010-5-13元/平方2010-5世邦魏理24元/现房平方/天仕平办公级项目特色装修标准层面停车位建材采暖别积甲级复合地产全装1000平方200个外墙千挂石中央空调打造智能材内墙乳胶化楼宇漆大堂及公共部分豪华大堂8米挑高智能电梯开发商：凯迪企业有限公司市场调研——区域范围市场认知只租不售楼盘个案调研创智天地（二期）——写字楼建筑开盘时间租赁价格入住时间物业管理物业费用租赁面积公司54332009-11-213元/平方/2010-3新昌瑞安2.35-2.5现房8平天物业元/平方办公项目特色装修结构停车位电梯采暖级别非甲创意地产,全装6-7层多280个奥迪斯中央空调级复合地产层及小高层办公户型情况LOFT办公房型层高3.6米开发商：杨浦中央社区发展有限公司市场调研——市场认知只租不售楼盘个案调研复旦创业中心三期——写字楼建筑开盘时间租赁价格入住时间物业公司物业费租赁面积用41022009-1-12.5-2.82009-10-30明华物业11元/现房4平元/平平方办公项目特色装修标准层面停车位主力面积采暖级别积甲级以企业缴纳全装1300平方200个350平方-小型中央地方税收为750空调依据兑现区财政扶持政策房源特点5.58米挑高、多元化房型适合大企业办公，租金相对较低开发商：上海杨浦科技创业中心有限公司市场调研——区域范围市场认知目前市场处于供过于求，价格竞争激烈，未来潜在办公供应量较大——前景堪忧