郑州九龙城社区商业项目参考案第一部分社区商业粗放式运营现状开发模式粗放，主要体现在三点：1：粗放式规划——在项目整体规划设计中优先考虑住宅，导致商铺不规则现象严重；逢街划铺；2：粗放式营销——发展商往往将商铺一起委托给住宅代理公司，实质上中介公司已进入住宅、商铺、写字楼的专业细分时代，结果导致项目没有定位和招商就直接销售，投资者自行招租，经营混乱，并对社区形象、居民生活质量产生了一定的负面影响；3：粗放式定价——缺乏明确的社区商铺价值评估体系，往往被动地粗略参照市场价，忽视项目自身商铺的特征，售价往往比较中庸。中海地产开发的阳光棕榈园商业街空置严重万科地产开发的万科城商业街空置严重第二部分社区商业在城市商业中的价值定位一：社区商业发展新特征城市大开发出现了社区城郊化的走势，大规模、大组团的现代社区应运而生。随着现代社区组团的崛起，零售市场已经由城市中心分流至大型社区。社区商业逐步走出脏乱差的状态，由混乱到统一，由无序经营到整体规划，由小杂货店到品牌超市百货连锁，由单一服务到休闲、娱乐、购物综合服务，而引发这一变化的始作俑者便是大零售商家。社区商业急需大型商家的参与、整合，提升社区商业的档次，提供更周到、更健康、更全面的综合服务。一个普遍的规律是：当社区商业改变零散分布而集购物、休闲、服务等诸多功能于一身时，社区商业便显露出可观的赢利前景.1、零售巨头进社区的根本动因。利润动因.社区组团规模大，人口多，收入高，消费力强劲，且社区居民追求便捷的购物需求，决定了社区消费的稳定和可观的商业利润；竞争动因.零售业竞争近乎残酷，商业已进入规模连锁竞争时期，社区作为零售的终端市场，谁拥有了社区，谁就拥有了零售市场的“根据地”；成本动因.城市中心商业的经营成本越来越高，而中心商业正逐步被社区商业分流，新兴的社区组团商业运营成本相对较低，极大地降低了经营风险和压力。““供供””与与““需需””的的碰撞碰撞，产生了，产生了以以大型商业大型商业为主为主导的新型社区商业中心。导的新型社区商业中心。2、社区商业目前已占住社会消费品零售总额的三分之一。目前，在商业发达城市如北京、深圳等，社区消费大约占整个城市社会消费品零售总额的三分之一，这个数据还在增长。按发达国家经验，社区商业所占消费零售总额比例一般在40％左右，由此可见，郑州社区商业有着巨大成长空间。3、城市社区商业布局合理化，商业中心与社区商业分工。城市零售业态在空间上的布局一改往昔城市商业中心的状态，而出现“边缘崛起”。目前，在城市商业领域，出现了“集聚——扩散”的发展趋势，即：品牌商品向城市商业中心集聚，以此来展示品牌效应和商业利润；日用商品向社区扩散，以减少消费者的购买成本，表现为区域性零售分中心与市中心并存、品牌商品经营在城市或区域性商业中心、便利品经营在邻近居民集中居住区布点的迹象。4、城市社区零售商业业态多样化，充分满足社区消费需求。社区商业中心普遍位于小区的中心位置，社区消费需要的服务业态主要包括日常生活购物店（如超市、便利店、家庭百货店、专业店）、生活配套设施（如银行、洗衣店、美容美发店、维修店、书店、电信和邮政点），以及休闲娱乐设施（如餐馆、咖啡厅、酒吧、健身房），它们共同构成社区商业的内容。既能满足传统的衣、食、住、行需要，又能适应新型的消费需求。第三部分社区商业的建筑规划设计一：社区商业的规划重点:商业级数由于社区商铺价值高于住宅价格多倍，开发商为了追求利润最大化，尽可能地划分街铺销售，如深圳宝安中心区就出现了社区开发逢街必划铺的现象，有的甚至临着小区地下停车出入口、车行道也规划街铺，这种做法使得社区商铺开发过量，也大大降低了商铺的价值。大型社区人均商业用地面积大约0.9平方米中型社区人均商业用地面积大约0.7平方米二、社区型商业的二、社区型商业的三种三种开发模式开发模式模式一：社区型商业中心模式一：社区型商业中心典型建筑构成：集中式商场＋商业街模式业态组合：超市＋商业街社区型百货＋商业街超市＋百货＋商业街典型案例：深圳福田中港城，百佳超市＋一楼内街商铺中港城外景中港城一楼内铺深圳南山前海人人乐超市＋商业街深圳福田梅林家乐福超市＋一楼商业内街人人乐超市梅林家乐福梅林家乐福一楼辅营区典型社区商业中心的业态构成模式二：社区次模式二：社区次主力主力店组合型店组合型典型建筑特征：小型集中式商业+商业街业态组合：小超市业态组合：小超市++次次主力主力店店（餐饮（餐饮、健身、、健身、美容美容、、图书图书、、电器电器等等））++街区街区典典型型案例案例：：?深圳政府大型住宅区－彩田村配套商业中心。以民润市场小超市，配合有健身、美容等商业形态。?深圳南山80万平米星海名城社区，引进两家小型超市作为次主力店，分布在不同的街区等。典型社区次主力店组合商业的业态构成：小型社区型超市＋其他次主力店和配套如民润、华润社区店等，一般包括社区大型餐饮、休闲、健身面积在500平方米左右、美容、培训，以及银行、邮局、社区健康中心等社会公共服务类等。模式模式三三：：纯纯商业街模式商业街模式典型建筑特征：单层或者双层的商业街。可能是住宅的裙楼，也可能是独立建筑。业态组合：业态组合：多类型的社区商业独立经营，餐饮类、休闲类、服务类、服装饰品类多类型的社区商业独立经营，餐饮类、休闲类、服务类、服装饰品类、维修类、便利店等，没有主力店引入。、维修类、便利店等，没有主力店引入。典型案例：深圳福田典型案例：深圳福田??建设新新家园商业街等。建设新新家园商业街等。三：社区商业的多种布局模式1：社区多组团，商业街多组团布局模式桃源居多期分片区滚动开发，先后在前进路、汇江二路、洲石公路开发了相应的社区商业。桃源居社区商业布局图2：社区大围合，商业街大围合布局模式不少社区项目四面环绕市政道路，通常会逢街划铺，形成商业大围合布局模式。在大围合商业街区规划中，还有一些项目在社区主入口部分，通过将门禁系统后移，将商业街引进形成内街，在增加商业街面积的同时，也形成了一条半开放式的商业街，这种半开放式的商业街因为位于社区主要出入口，因而也是生意最旺的。中海阳光棕榈园商业街3：社区组团与商业组团分别集中布局模式为了保证住宅区的私密性与品质感，同时又能很好的为社区居民提供便利的商业服务，一些大型社区往往将社区组团与商业组团分别集中设置，互不干扰，如深圳万科城，东莞万科运河一号等。万科运河一号商业街上图红线内为小区商业，后面是住宅区域四：社区商业主力店、次主力店、街铺的面积规划1：超市百货主力店面积一般标准超市规模达到6000-10000平方米，单层面积一般在3000平米以上，家乐福、沃尔玛等国际超市要求单层面积较高，沃尔玛要求单层面积达一万平米.2：次主力店面积次主力店包括品牌连锁餐饮、健身中心、美容中心等，如一般连锁快餐肯德基、麦当劳的面积要求在300-500平米之间。3：便利店面街铺通常情况下以经营社区便利为主，其中快餐店、美容美发店经营面积较大，一般在100平米左右，其余店面都应尽量缩小.如面包坊、冲晒店、药店.，控制在30M2-45M2左右,铺位面积大,商户经营成本高，导致单位租金难以成长。案例一：以深圳南山前海人人乐超市的街铺为例，单铺面积一般都在100平米以上，单铺面积过大，人气虽旺，但租金成长较低。目前租金水平在160元/平方米左右，远远低于南山正常的社区超市街铺200-250元/平方米的租金水平。南山前海人人乐街铺平面图案例二：缤纷商业商业中心街铺，进深控制在10米左右，面宽一般在3.5米-4米，单铺面积一般在40-50平米；目前市场正常租金在250-300元/平方米，部分铺位甚至突破400元/平方米。缤纷商业中心平面图五：社区商业如何处理好商业与住宅的关系当前社区规划设计重住宅轻商场的现象比较严重，导致商场空间难用。发展商与规划设计单位在设计方面为保证住宅的户型、朝向等，对裙楼商场的空间破坏性较大，主要体现在：1：住宅核心筒的摆放位置不当，导致商场整体开放式格局被割裂，有的不得不结合核心筒设计“回”字型动线；2：住宅因为柱网比较密集、不规则，使得商场空间十分难用；3：住宅的消防梯、电梯设置不当，造成商业死角的存在；4：在商场的外部，比如住宅大堂的布置破坏了外部商业街的连续性，地下停车场的出入口和小区车道，使得室外商业街的商业气氛荡然无存等等。方式一：转换层设计，将住宅和商铺独立化。例如，底商三层，在第四层设计一层转换层，以此作为住宅的分户层，同时将第四层的平台建成空中花园进行绿化等环境景观的设计方式二：寻求住宅住户大堂、消防等配套设施位置的平衡。住宅的消防、采光、通风要求较多，住户大堂、消防楼梯、地下车库出入口等相关硬性配套设施，都会对商场形成一定的负面影响，这些设施应该尽可能往建筑物四周、地段偏离主街道的地方进行设置，柱网结构方面可以局部的通过梁作为过渡，保证绝大部分区域商场柱网结构布局的合理性。案例一：燕八平面图规划特征介绍。兰光路车辆出入口从上面的平面我们明显看出，虽然该项目楼上有4个塔楼，但其塔楼出入口分散在商业价值相对较弱的燕南路和燕塔楼进出口甘甘泉路，把地下车库的出入口南泉完全布置在商业价值最低的兰路路光路，为避免核心筒对商业的影响，发展商设置转换层，保留了良好的卖场空间。振华路六：社区商业的骑楼、雨棚、复式铺、广告位、空调位等规划1：骑楼、雨棚的设计?骑楼式商业街：整体外观大方稳重，品质感较强；广告牌的设置比较协调，但是由于公摊面积比较大，铺位的使用率比较低,一般只有75%左右.鹏兴花园五期商业街的骑楼?雨棚式商业街：新新家园商业街采用统一加装的金属玻璃雨棚，美观实用，既能遮挡风雨，又不影响铺位的光线。并且使用率能够达到90%以上。新